Construir o sembrar en suelo ajeno: quién se queda con la obra

Es la accesión de bienes muebles a inmuebles: la Subsección Primera de la Sección Segunda del Capítulo II del Título III del Libro Tercero del Código Civil de 2020, Artículos 757 a 766, precedida por los Artículos 755 y 756 que definen el derecho de accesión. Resuelve una de las peleas de terreno más comunes del país: quién se queda con lo que se levantó donde no debía, y quién le paga a quién.

Aplica a quien construye, planta o siembra en suelo ajeno, al dueño de ese suelo, y al tercero dueño de los materiales, plantas o semillas empleados. Los remedios del edificante de buena fe de los Artículos 761 y 762 exigen además que la obra se haya hecho con los permisos correspondientes.

• Vencer la presunción del Artículo 758: las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario del suelo y a su costa mientras no se demuestre lo contrario.Verificado con la fuente oficial
• Probar la buena fe, porque de ella dependen todos los remedios: el de mala fe pierde lo edificado sin derecho a indemnización.Verificado con la fuente oficial
• Haber construido con los permisos correspondientes, requisito expreso de los Artículos 761 y 762 para el edificante de buena fe.Verificado con la fuente oficial
• Para la accesión a la inversa del Artículo 762, que lo construido tenga un valor considerablemente mayor al del suelo.Verificado con la fuente oficial
• Para retirar materiales ajenos, que puedan retirarse sin menoscabo de la obra construida y sin que perezcan las plantaciones, construcciones u obras ejecutadas.Verificado con la fuente oficial

• El título de propiedad del suelo, porque la regla del Artículo 757 se apoya en quién es el dueño.
• Los permisos correspondientes de la obra, que los Artículos 761 y 762 exigen al edificante de buena fe.
• La evidencia del costo de la obra y de su valor actual, porque el Artículo 761 fija la indemnización en el promedio entre ambos.

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   Paso 1: La regla de partida: el suelo se lo lleva todo

   El Artículo 755 dice que la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que se les une o incorpora, natural o artificialmente. Aplicado al terreno, el Artículo 757 lo traduce sin rodeos: lo construido, plantado o sembrado en suelo ajeno, y las mejoras o reparaciones hechas en este, le pertenecen al dueño del suelo, con sujeción a lo que dispone esta subsección. Esa última frase es la que abre la puerta a todo lo demás.

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   Paso 2: Y la presunción que hay que vencer primero

   Antes de discutir indemnizaciones hay que superar el Artículo 758: las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se demuestre lo contrario. Quien construyó y quiere cobrar carga con esa prueba.

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   Paso 3: Si construiste de buena fe y con permisos

   El Artículo 761 le da la opción al dueño del terreno, no al edificante: puede hacer suya la obra pagando su valor, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual, o puede obligar al edificante a pagar el precio del terreno. El Código fija la fórmula del promedio; no la inventamos ni la interpretamos.

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   Paso 4: Si sembraste o plantaste de buena fe

   El Artículo 760 separa la siembra de la plantación. El dueño del terreno tiene derecho a hacer suya la siembra o la plantación, previa la indemnización de los gastos necesarios y útiles, como también los gastos en mejoras de puro lujo o recreo establecidos en el Código; o a obligar a la persona que plantó a pagar el precio del terreno, y a la que sembró, la renta correspondiente. Plantar y sembrar no terminan igual.

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   Paso 5: La accesión a la inversa: cuando el que construyó se queda el terreno

   El Artículo 762 invierte la regla. Cuando lo construido de buena fe y con los permisos correspondientes en suelo ajeno tiene un valor considerablemente mayor al suelo, el edificante puede adquirir el terreno ocupado pagando su valor en dos situaciones: cuando la construcción ha invadido parcialmente el suelo de la propiedad vecina y las dos partes del suelo forman con la construcción un todo indivisible, o cuando la construcción se ha realizado totalmente en suelo ajeno. En ambos casos el edificante indemniza al dueño del suelo invadido la disminución en valor del remanente y los daños y perjuicios que sufra.

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   Paso 6: Si hubo mala fe del que construyó

   El Artículo 763 no deja margen: quien edifica, planta o siembra de mala fe en suelo ajeno pierde lo edificado, lo plantado o lo sembrado sin derecho a indemnización. Y el Artículo 764 le da al dueño del suelo tres facultades: exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y la siembra; restablecer las cosas a su estado primitivo a costa de quien edificó, plantó o sembró; y el resarcimiento de los daños y perjuicios.

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   Paso 7: El dueño que miró y no dijo nada también está en mala fe

   Esta es la parte que más gente desconoce. El Artículo 765 dice que se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se ejecute a su vista, ciencia o paciencia, sin oponerse. Cuando hay mala fe de las dos partes, los derechos de una y otro son los mismos que tendrían si ambos hubieran procedido de buena fe. Y cuando la mala fe es solo del dueño del suelo y este opta por hacer suya la obra, debe pagar previamente su valor actual y es responsable de los daños y perjuicios.

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   Paso 8: Si los materiales eran de un tercero

   El Artículo 759 obliga al propietario que planta o construye en su terreno con materiales ajenos a abonar su valor, y si obra de mala fe, además al resarcimiento de daños; el dueño de los materiales solo puede retirarlos cuando pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida o sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones u obras ejecutadas. Y el Artículo 766 protege al tercero de buena fe: quien emplea sus materiales, plantas o semillas responde por su valor, y en caso de insolvencia de este, el tercero dispone de una acción de enriquecimiento contra el dueño del suelo. Esa acción de enriquecimiento no tiene lugar si el dueño del suelo exige la demolición y restablece las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó.

Estas son reglas de derecho sustantivo, no un trámite de ventanilla: se hacen valer entre las partes o ante el Tribunal de Primera Instancia. El Código Civil no designa una agencia para aplicarlas.

• Creer que quien pagó la construcción se queda con ella: el Artículo 757 se la da al dueño del suelo.
• Olvidar que la ley presume que la obra la hizo el dueño del terreno y a su costa.
• Pensar que el edificante de buena fe escoge el remedio: el Artículo 761 le da la opción al dueño del suelo.
• Reclamar la accesión a la inversa sin permisos: los Artículos 761 y 762 los exigen expresamente.
• Mirar cómo el vecino construye sobre tu terreno sin oponerte: eso es mala fe tuya según el Artículo 765.
• Suponer que sembrar y plantar terminan igual: al que plantó se le cobra el precio del terreno, al que sembró la renta.
• Arrancar materiales ajenos de una obra terminada: solo se pueden retirar si no se menoscaba la obra.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

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