Los distritos residenciales turísticos RT-I y RT-A: qué se permite y con qué parámetros

Son las Reglas 6.1.10 y 6.1.11 del Capítulo 6.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473. El distrito RT-I, Residencial Turístico Intermedio, y el RT-A, Residencial Turístico de Alta Densidad, se establecen en las Zonas de Interés Turístico para promover el desarrollo ordenado, estético y compacto, y para clasificar terrenos que por su localización e infraestructura se han desarrollado o pueden desarrollarse a una densidad e intensidad intermedia, en el primer caso, y alta en el segundo. Cada regla trae su tabla de usos permitidos, su lista de usos vía excepción, su tabla de parámetros de diseño y una sección propia para las hospederías.

Los parámetros y usos aplican a los predios calificados RT-I o RT-A. En el RT-A se permiten además los usos del distrito RT-I de no estar en la tabla propia del RT-A, y los usos comerciales o de servicios se permiten en los dos primeros niveles. La sección de hospederías del RT-I aplica a las que tengan más de quince unidades de alojamiento; la del RT-A, a las que tengan más de veinticinco, y esas últimas requieren la certificación de la Compañía de Turismo. El uso comercial de carácter local por excepción aplica a los proyectos de casas de apartamentos para doscientas o más unidades de vivienda. Y las excepciones concedidas quedan sujetas al cumplimiento de las condiciones que se establezcan y a las demás disposiciones del reglamento.

• En RT-I densidad intermedia: solar de al menos trescientos metros cuadrados, ancho mínimo de quince metros, ocupación máxima de sesenta por ciento y área bruta de piso máxima de ciento ochenta por ciento.Verificado con la fuente oficial
• En RT-I densidad baja: solar de al menos dos mil metros cuadrados, ancho mínimo de treinta y cinco metros y ocupación máxima de quince por ciento, con una unidad por cada dos mil metros cuadrados.Verificado con la fuente oficial
• En RT-A: solar de al menos mil metros cuadrados, ancho mínimo de veinte metros, ocupación máxima de cincuenta por ciento, área bruta de piso máxima de trescientos cincuenta por ciento y una unidad de vivienda por cada ochenta metros cuadrados del área del solar.Verificado con la fuente oficial
• En RT-A: dieciocho metros de separación entre edificios principales o áreas en el mismo solar, y patio posterior y patios laterales no menores de una quinta parte de la altura del edificio cuando esa cifra resulte mayor que los tres metros.Verificado con la fuente oficial
• Que el área bruta de piso de cualquier planta sobre la primera no exceda el por ciento máximo de área de ocupación permitido en el distrito.Verificado con la fuente oficial
• En un proyecto vacacional de casas remolques: no más de veinte casas remolques por cada cuerda del predio, con al menos un espacio de estacionamiento por casa, y no más del treinta por ciento del predio dedicado a estacionamiento y maniobra.Verificado con la fuente oficial
• En un proyecto vacacional de casas remolques: separación mínima de cinco metros de ancho y seis metros de fondo entre unidades, y retiro de tres metros de toda colindancia con otro solar, sembrado de árboles y con tratamiento paisajista.Verificado con la fuente oficial
• En un proyecto vacacional de casas remolques junto a cuerpos de agua: veinticinco metros desde el límite de la zona marítimo-terrestre según delimitada por el DRNA, diez metros desde el borde exterior del cauce de ríos, canales y quebradas, y veinticinco metros desde el límite de adquisición de la AAA y la AEE en lagos y lagunas.Verificado con la fuente oficial
• Para una institución docente por excepción: ocho metros cuadrados de terreno por estudiante, salones calculados a veinte pies cuadrados por estudiante, separación mínima de trescientos cinco metros de cualquier solar con estación de gasolina, patios dos veces los requeridos en el distrito y vista pública previa a la autorización.Verificado con la fuente oficial
• Para el uso comercial local por excepción: quince pies cuadrados de área de piso por cada unidad de vivienda provista, en la primera planta, con ningún uso ocupando más del cincuenta por ciento del área comercial total y no menos de tres de los usos que la regla lista.Verificado con la fuente oficial
• En las hospederías: no dar características comerciales a las estructuras, calcular la densidad asumiendo que una habitación equivale a 0.4 unidad básica de vivienda, y servir comida y bebidas alcohólicas solo a huéspedes e invitados entre las 7:00 A.M. y las 9:00 P.M.Verificado con la fuente oficial
• En las hospederías del RT-A con más de veinticinco unidades de alojamiento: la certificación de la Compañía de Turismo.Verificado con la fuente oficial

• Recomendación de la Compañía de Turismo previa a la autorización, para los rótulos y anuncios en ambos distritos.
• Certificación de la Compañía de Turismo, para las hospederías con más de veinticinco unidades de alojamiento en RT-A.
• Endoso del DRNA y de otras agencias gubernamentales concernidas, para todo proyecto de casas remolques dentro o adyacente a un área de importancia ambiental, natural y cultural.
• Concepto del desarrollo de los terrenos, para la institución docente que proponga otros edificios de usos relacionados en el mismo predio.

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   Paso 1: Para qué se establecen los dos distritos

   Los dos son distritos residenciales en las Zonas de Interés Turístico y los dos se establecen para promover el desarrollo ordenado, estético y compacto, y para clasificar terrenos que por su localización e infraestructura se han desarrollado o pueden desarrollarse a cierta densidad e intensidad. La diferencia está en el nivel: el RT-I es de densidad e intensidad intermedia; el RT-A, de alta. El RT-I añade además una segunda finalidad: incluye terrenos en la periferia de áreas desarrolladas o con algunas limitaciones para su utilización, que podrían desarrollarse a una baja intensidad, o para facilitar la ubicación de proyectos turísticos y recreativos, sujeto a la disponibilidad de infraestructura en el área y donde es necesario mantener el carácter paisajista y las condiciones naturales del lugar. De ahí que su tabla de parámetros tenga dos columnas.

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   Paso 2: Qué usos se permiten

   La tabla del RT-I agrupa los usos en cuatro columnas. Residenciales: vivienda para una familia, vivienda a nivel de segunda planta, casa patio, casa en hilera, casa de apartamento, micro casas, casa remolque, alojamiento y desayuno, y alojamiento suplementario a corto plazo. Hospederías: agro-hospedería, agro-hospedaje, casa de huéspedes, eco-hospedería, hostal, hotel, condohotel, villa turística y centro vacacional. Servicios: agencias de viaje, restaurantes en solares con frente a una vía principal, centros de cuido, hospedajes especializados, y renta de automóviles en solares con frente a una vía principal. Y otros: empresas emergentes limitadas al veinticinco por ciento de la propiedad o estructura y que no podrán producir ruidos, polvos ni olores objetables; venta de artículos de primera necesidad; estacionamiento; y venta de suvenires. La tabla del RT-A es prácticamente la misma, y la regla añade dos aclaraciones: se permitirán los usos del distrito RT-I de no estar en la tabla del RT-A, y los usos comerciales o de servicios se permitirán en los dos primeros niveles.

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   Paso 3: Los parámetros del RT-I, en dos columnas

   En densidad intermedia: cabida mínima del solar de trescientos metros cuadrados, ancho mínimo de quince metros, área máxima de ocupación de sesenta por ciento y área bruta de piso máxima de ciento ochenta por ciento. En densidad baja: cabida mínima de dos mil metros cuadrados, ancho mínimo de treinta y cinco metros y área máxima de ocupación de quince por ciento; la densidad es de una unidad por cada dos mil metros cuadrados, y en solares mayores de dos mil metros cuadrados se permitirán casas de una o dos unidades de vivienda. En las dos columnas, el área bruta de piso de cualquier planta sobre la primera en ningún caso excederá el por ciento máximo de área de ocupación permitido en el distrito, y las áreas comunes en el caso de los hoteles no contarán para el cómputo del área bruta de piso. Un aviso sobre la fuente: la celda del área bruta de piso máxima de la columna de densidad baja está impresa como "gam", que no es una cifra; no publicamos un por ciento para esa columna.

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   Paso 4: Los patios del RT-I

   En densidad intermedia, el patio delantero es de tres metros y tendrá un mínimo del cincuenta por ciento de su área en siembra; el posterior tiene un fondo mínimo de tres metros; y hay dos patios laterales, cada uno con un ancho no menor de dos metros y cuya suma no será menor de cinco metros. En densidad baja, el patio delantero sube a cinco metros, también con el cincuenta por ciento en siembra, y añade la siembra de un árbol con altura mínima de tres metros y medio por cada unidad de vivienda; el posterior es de cinco metros, y los dos patios laterales de cinco metros cada uno. En ambas columnas, las cornisas, aleros, tejados y otros rasgos arquitectónicos podrán extenderse dentro de los patios requeridos hasta un metro, y se permitirán balcones abiertos voladizos hasta un metro dentro de los patios delantero y posterior, siempre que no se proyecten fuera de los lados del edificio y observen una separación no menor de un metro y medio de cualquier línea de colindancia lateral o posterior.

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   Paso 5: Los parámetros del RT-A

   El RT-A tiene una sola columna, rotulada desarrollo compacto a una alta intensidad. La cabida mínima del solar es de mil metros cuadrados y el ancho mínimo de veinte metros —impreso en la fuente como "20 matras", que reportamos tal cual—. El área máxima de ocupación es de cincuenta por ciento y el área bruta de piso máxima de trescientos cincuenta por ciento, con las mismas dos condiciones del RT-I sobre las plantas sobre la primera y las áreas comunes de los hoteles. La densidad poblacional es de una unidad por cada ochenta metros cuadrados del área del solar. El patio delantero es de tres metros con el cincuenta por ciento en siembra. El posterior tiene un fondo no menor de tres metros o de una quinta parte de la altura del edificio, cual fuere mayor. Y se requieren dos patios laterales, cada uno con un ancho no menor de tres metros o de una quinta parte de la altura del edificio, cual fuere mayor. Además, hay una separación de dieciocho metros entre edificios principales o áreas en el mismo solar.

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   Paso 6: El proyecto vacacional de casas remolques

   Es el uso por excepción más detallado, y aparece con las mismas condiciones en las dos reglas. Los terrenos no podrán comprender áreas susceptibles a inundaciones, derrumbes, deslizamientos o marejadas, y deberán contar con la infraestructura necesaria. Junto a cuerpos de agua, los retiros mínimos hasta el punto más cercano del área de estacionamiento son de veinticinco metros en océanos y mares desde el límite de la zona marítimo-terrestre según delimitada por el DRNA, diez metros en ríos, canales y quebradas desde el borde exterior del cauce, y veinticinco metros en lagos y lagunas desde el límite de adquisición de la AAA y la AEE. Ese espacio de retiro puede usarse para casetas de acampar, áreas de juegos y otras facilidades recreativas, pero no se permite construcción de estructuras permanentes con excepción de duchas y vestidores. Hacia el resto de las colindancias hay un retiro de tres metros, sembrado de árboles y con tratamiento paisajista.

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   Paso 7: Las cuentas del proyecto de casas remolques

   Se permitirán hasta veinte casas remolques por cada cuerda del predio, y se proveerá por lo menos un espacio de estacionamiento por casa remolque. El área de terrenos a utilizarse para estacionar las casas remolques y automóviles, así como el espacio y accesos para maniobrar, no deberá exceder el treinta por ciento del predio. Las casas remolques mantendrán una separación mínima de cinco metros de ancho y seis metros de fondo. El acceso a la finca no puede tener un ancho de rodaje menor de seis metros, afirmado o asfaltado, y el ancho mínimo de las vías de circulación interna es de diez metros, aunque las obras internas pueden ser sencillas y mínimas, sin asfalto u hormigón, proveyendo solamente afirmado. Todo proyecto que incluya veinticinco casas o más deberá proveer un área de juego con facilidades recreativas para niños, y podrá autorizársele facilidades para el expendio de provisiones. Y cuando el proyecto exceda de veinticinco casas, deberán distribuirse las unidades en grupos de doce o menos, separado un grupo de otro por franjas de amortiguamiento de doce metros de ancho.

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   Paso 8: Lo que no se permite en el proyecto de casas remolques

   Tres prohibiciones cierran el inciso. No se permitirá la segregación o lotificación de espacios o solares de casas remolques en proyectos vacacionales desarrollados bajo estas disposiciones. No se permitirá que las casas remolques se utilicen como viviendas permanentes, y a esos efectos las unidades deben apoyarse sobre bases temporales o removibles. Y no se permitirá ningún tipo de construcción de ningún material como ampliación a la casa remolque; solo se permitirá la instalación de una cortina de aluminio o lona sostenida de un solo lado. Aparte, el movimiento de tierras será mínimo y solo en accesos y estacionamientos, la disposición de desperdicios sólidos deberá cumplir con el DRNA, el Departamento de Salud y cualquier otro organismo concernido, y todo proyecto dentro o adyacente a un área de importancia ambiental, natural y cultural deberá obtener el endoso del DRNA y otras agencias gubernamentales concernidas.

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   Paso 9: Las otras excepciones

   La institución docente de nivel pre-primario, primario, secundario y superior se considera por excepción con vista pública previa a la autorización, y con reglas de tamaño propias: el área mínima de terreno se calculará a base de ocho metros cuadrados por estudiante, el tamaño de los salones a base de veinte pies cuadrados por estudiante, los edificios guardarán patios dos veces los requeridos en el distrito, y el solar deberá mantener una separación mínima de trescientos cinco metros de cualquier otro solar donde ubique o haya sido previamente autorizada una estación de gasolina, medida entre los puntos más cercanos. La institución filantrópica con fines no pecuniarios o caritativos también lleva vista pública. Y el uso comercial de carácter local se permite solo en proyectos de casas de apartamentos para doscientas o más unidades de vivienda: quince pies cuadrados de área de piso por cada unidad provista, en la primera planta de la casa de apartamentos más próxima a las instalaciones vecinales requeridas; limitado a colmado, farmacia, oficina profesional, cafetería, ventas de batidas y frapés, lavandería automática, bazar, salón de belleza y barbería; ningún uso puede ocupar más del cincuenta por ciento del área comercial total; y se proveerán instalaciones para no menos de tres de esos usos.

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    Paso 10: Las hospederías

    Cada regla cierra con su sección de hospederías. En el RT-I aplica a las que tengan más de quince unidades de alojamiento; en el RT-A, a las que tengan más de veinticinco, y en ese caso se requiere además la certificación de la Compañía de Turismo. De ahí en adelante, las condiciones son las mismas: no se darán características comerciales a las estructuras; el permiso contendrá las condiciones que la OGPe y el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III entiendan necesarias para proteger la salud y el bienestar general del vecindario; cuando el número de dormitorios para huéspedes exceda de quince, los tamaños de los patios laterales y posterior deberán cumplir con los parámetros de diseño del distrito RT-I; y la densidad se calculará a base de la densidad permitida en el distrito, asumiendo que una habitación sea equivalente a 0.4 unidad de vivienda básica. Un aviso sobre la fuente: el RT-I abre la sección con más de quince unidades y el RT-A con más de veinticinco, pero las dos hacen depender la regla de patios de que se excedan quince dormitorios; el texto no reconcilia los dos umbrales y nosotros tampoco.

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    Paso 11: La comida y las bebidas en la hospedería

    Las hospederías podrán servir comida y bebidas alcohólicas limitado a huéspedes e invitados, y el reglamento pone cuatro condiciones. Solamente se servirá comida y bebidas alcohólicas entre las 7:00 A.M. y las 9:00 P.M. No se fijarán rótulos exteriores indicando la disponibilidad de comida y bebidas alcohólicas. El comedor tendrá un máximo de acomodo, en sillas y mesas, igual al número de camas disponibles. Y la posible autorización de venta de bebidas alcohólicas no se entenderá como un permiso para operar una barra ni para habilitar un sitio específico para su consumo. Aparte de todo esto, en los dos distritos los rótulos y anuncios quedan condicionados a la recomendación de la Compañía de Turismo previo a la autorización.

Los permisos se tramitan ante la OGPe, un Profesional Autorizado o un Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III, según el ámbito de cada uno. Las excepciones —la institución docente, la institución filantrópica, el proyecto vacacional de casas remolques y el uso comercial local— se presentan ante la Junta Adjudicativa, y las dos primeras llevan vista pública previa a la autorización. La recomendación de la Compañía de Turismo para rótulos y anuncios, y su certificación para las hospederías de más de veinticinco unidades en RT-A, se piden a esa corporación. Y la calificación del predio se lee en los mapas de calificación de la Junta de Planificación.

• Aplicar la columna de densidad intermedia del RT-I a un solar que cae en la de densidad baja, o al revés.
• Contar con sesenta por ciento de ocupación en un solar de densidad baja del RT-I, donde el máximo es quince por ciento.
• Proyectar más de una unidad por cada dos mil metros cuadrados en la densidad baja del RT-I.
• Diseñar una planta sobre la primera con área bruta de piso mayor que el por ciento máximo de ocupación del distrito.
• Contar las áreas comunes del hotel en el cómputo del área bruta de piso, cuando el reglamento las excluye.
• Calcular la densidad del RT-A sin la razón de una unidad por cada ochenta metros cuadrados del área del solar.
• Olvidar en el RT-A que el patio posterior y los laterales suben a una quinta parte de la altura del edificio cuando esa cifra supera los tres metros.
• Ignorar la separación de dieciocho metros entre edificios principales o áreas en el mismo solar del RT-A.
• Omitir la siembra de un árbol de tres metros y medio por cada unidad de vivienda en la densidad baja del RT-I.
• Poner más de veinte casas remolques por cuerda, o dedicar más del treinta por ciento del predio a estacionamiento y maniobra.
• Dejar menos de cinco metros de ancho o seis metros de fondo de separación entre casas remolques.
• Segregar o lotificar los espacios de casas remolques de un proyecto vacacional, que el reglamento prohíbe.
• Usar las casas remolques como vivienda permanente o ampliarlas con construcción de cualquier material.
• Pasar de veinticinco casas remolques sin distribuirlas en grupos de doce o menos con franjas de amortiguamiento de doce metros.
• Tramitar rótulos o anuncios sin la recomendación de la Compañía de Turismo previa a la autorización.
• Abrir una hospedería de más de veinticinco unidades en RT-A sin la certificación de la Compañía de Turismo.
• Servir comida o bebidas alcohólicas a personas que no sean huéspedes o invitados, o fuera del horario de 7:00 A.M. a 9:00 P.M.
• Poner rótulos exteriores anunciando la comida o las bebidas alcohólicas de una hospedería.
• Acomodar en el comedor de la hospedería más sillas y mesas que camas disponibles.
• Entender la autorización de venta de bebidas alcohólicas de una hospedería como un permiso para operar una barra.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov

• Departamento de Recursos Naturales y Ambientales

  drna

  www.drna.pr.gov