Distritos dotacionales D-G y D-A: el suelo de las instituciones y el de los espacios abiertos

Son las Reglas 6.1.20 y 6.1.21 del Capítulo 6.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, que definen los distritos de calificación D-G, Dotacional General, y D-A, Dotacional Área Abierta. El D-G trae su propósito, una tabla de usos a considerar en cuatro columnas y una sección de parámetros que en realidad es una tabla de remisión a otros distritos, más dos disposiciones sueltas sobre el cambio de calificación a uso público y sobre la separación de los hospitales. El D-A trae su propósito, sus usos, sus parámetros de diseño y una sección propia de construcciones permitidas.

El D-G clasifica terrenos públicos o privados. Su regla añade que la Junta de Planificación considerará solicitudes para cambios de calificación como uso público de una propiedad cuando la petición sea presentada por un organismo gubernamental o municipal con facultad para ello y demuestre con prueba fehaciente que es dueño de la propiedad. El D-A cubre los espacios grandes que se quieren mantener abiertos para la recreación pública y, expresamente, los terrenos calificados D-A que ubiquen en áreas propensas o sujetas a inundaciones o donde existan obras de ingeniería de control; su diseño exige que el uso activo de esas áreas sea compatible con los desarrollos residenciales adyacentes.

• En D-G: observar los parámetros de diseño que correspondan por la naturaleza del uso, la actividad y las características del área, determinados en consulta de construcción, aplicando la regla del distrito al que la tabla remite cada tipo de uso.Verificado con la fuente oficial
• En D-G: situar los hospitales o sanatorios para enfermedades contagiosas o tratamiento de dementes a no menos de cincuenta metros de toda línea de propiedad del solar.Verificado con la fuente oficial
• Para un cambio de calificación a uso público en D-G: que la petición la presente un organismo gubernamental o municipal con facultad para ello y demuestre con prueba fehaciente que es dueño de la propiedad.Verificado con la fuente oficial
• En D-A: que el estacionamiento de un parque o instalación recreativa al aire libre esté ubicado a por lo menos quince metros de cualquier línea del solar.Verificado con la fuente oficial
• En D-A: que el área de ocupación total a permitirse no exceda de un dos por ciento del área total del solar.Verificado con la fuente oficial
• En D-A: no segregar ni lotificar terrenos, excepto cuando sea para dedicar la porción del distrito a uso público a favor de un organismo competente mediante escritura pública.Verificado con la fuente oficial
• En D-A: que el diseño y la construcción afecten un mínimo el área, protejan el terreno y eviten su impermeabilización, protejan, mantengan y restauren la vegetación y los rasgos topográficos, eviten la deforestación de los suelos que aumente la escorrentía y la erosión, y busquen un balance positivo donde el ambiente natural prevalezca sobre el desarrollo.Verificado con la fuente oficial

Información pendiente de verificación.

1. 1

   Paso 1: Para qué existe el D-G

   El distrito Dotacional General se establece para clasificar terrenos públicos o privados ocupados o a ocuparse con usos dotacionales, institucionales, turísticos, comerciales, recreativos, cívicos, docentes, filantrópicos, culturales, científicos, educativos, religiosos o similares, como medio para asegurar que sean desarrollados en armonía con el Plan de Usos de Terrenos de Puerto Rico vigente. Es, en la práctica, la calificación de los terrenos con vocación de servicio: los que ocupan escuelas, iglesias, hospitales, museos, aeropuertos, cementerios y edificios de gobierno, sean del Estado o de un privado.

2. 2

   Paso 2: Los usos que la tabla del D-G considera

   La tabla del D-G tiene cuatro columnas. En servicios: empresas municipales, iglesias y templos, cementerio, oficinas, usos turísticos, estacionamiento, y hospital para tratamiento de animales a prueba de ruidos y sin mantener animales fuera del edificio. En hospederías y residenciales: hotel, hospedajes, hospederías, hospedajes especializados, vivienda unifamiliar y multifamiliar, y alojamiento y desayuno. En comercial: microempresas, restaurantes, comercios, instalaciones comerciales y farmacia. Y en otros: aeropuerto, artesanal, cívico, cultural, servicios de infraestructura, institucionales, museo, recreativos, conglomerado de empresas emergentes —startup o empresas incubadoras—, proyectos de energía renovable, y hospital, hospital de medicina general, casa de salud, sanatorio e institución para tratamiento de dementes.

3. 3

   Paso 3: El D-G no tiene parámetros propios: los pide prestados

   Esta es la particularidad del distrito. Toda nueva construcción deberá observar los parámetros de diseño por la naturaleza del uso, la actividad y las características del área en que ubican, determinados en consulta de construcción. Y su tabla de parámetros no trae ni una cifra: es una tabla de remisión. El uso residencial va a las reglas del R-B, R-I, R-U y R-C. El uso comercial va a las del C-L, C-I, C-C y RC-E. El uso turístico va a las del RT-I, RT-A y C-T. Y el uso industrial va a las del I-E y a la Regla 6.1.15, que es el I-L, aunque la tabla lo imprime solo como "I". Es decir, para saber cuánto se puede construir en un solar D-G hay que empezar por decidir qué clase de uso es y luego ir a la regla del distrito que le corresponde.

4. 4

   Paso 4: El cambio de calificación a uso público

   La Regla 6.1.20 cierra con dos disposiciones que no están en la tabla. La primera: la Junta de Planificación considerará solicitudes para cambios de calificación como uso público de una propiedad cuando la petición sea presentada por un organismo gubernamental o municipal con facultad para ello y demuestre con prueba fehaciente que es dueño de la propiedad. Son dos condiciones acumulativas —la facultad y la titularidad probada—, y sin ellas la solicitud no cualifica. La segunda: los hospitales o sanatorios para enfermedades contagiosas o tratamiento de dementes se situarán a no menos de cincuenta metros de toda línea de propiedad del solar, la misma separación que el reglamento repite en varios distritos.

5. 5

   Paso 5: El D-A: preservar el carácter abierto

   El distrito Dotacional Área Abierta promueve preservar el carácter abierto de espacios grandes y poderlos dedicar a la recreación pública, como lugares o espacios de recreación pasiva y activa. Está diseñado para hacer uso activo de tales áreas, siempre que sean compatibles con los desarrollos residenciales adyacentes. Y su propósito nombra expresamente un tercer supuesto: los terrenos calificados D-A que ubiquen en áreas propensas o sujetas a inundaciones o donde existan obras de ingeniería de control. Eso explica por qué muchos terrenos junto a canales o cauces aparecen calificados así.

6. 6

   Paso 6: Qué se permite en D-A, y a qué distancia

   Los usos permitidos son parques e instalaciones recreativas al aire libre, con dos provisiones expresas, y los usos accesorios relacionados con ellos. La primera provisión: el estacionamiento debe estar ubicado a por lo menos quince metros de cualquier línea del solar. La segunda está impresa así: cualquier edificio de administración o mantenimiento esté ubicado a menos de diez metros de la línea del solar. Publicamos ambas como aparecen y reportamos la incongruencia: una regla de retiro que exija que un edificio esté más cerca de diez metros de la colindancia dice lo contrario de lo que hace la regla del estacionamiento al lado, y no reconstruimos lo que quiso decir.

7. 7

   Paso 7: El dos por ciento, y la prohibición de segregar

   La cifra que gobierna el D-A es una sola: el área de ocupación total a permitirse no debe exceder de un dos por ciento del área total del solar. Junto a ella van dos prohibiciones. En las áreas donde se promueve preservar el carácter abierto de espacios grandes no se permitirá la segregación de terrenos, excepto cuando sea para dedicar la porción a uso público a favor de un organismo competente mediante escritura pública. Y en este distrito no se permitirá la lotificación de terrenos, con la misma excepción. Las construcciones permitidas son los edificios o estructuras determinados en función de la naturaleza de la actividad, las instalaciones para servicios de infraestructura necesarias para los usos permitidos, y las estructuras accesorias a esos usos.

8. 8

   Paso 8: El estándar ambiental que el D-A repite dos veces

   El reglamento fija para el D-A un estándar de diseño que va más allá de los números: el diseño y la construcción deben afectar un mínimo el área, proteger el terreno y evitar su impermeabilización, proteger, mantener y restaurar la vegetación y los rasgos topográficos del lugar, evitar la deforestación de los suelos que aumenten la escorrentía y erosión del terreno, y en general deben buscar un balance positivo donde el ambiente natural prevalezca sobre el desarrollo. Ese párrafo aparece dos veces casi palabra por palabra dentro de la misma regla, una vez referido a los parques e instalaciones recreativas al aire libre y otra a las instalaciones en general; lo reportamos porque la repetición es de la fuente, no del texto que publicamos.

La calificación de un predio se lee en los mapas de calificación de la Junta de Planificación. En el D-G, los parámetros concretos se determinan en consulta de construcción y se toman de la regla del distrito al que la tabla remite el tipo de uso, de modo que el trámite pasa por identificar primero esa regla. Los cambios de calificación a uso público los considera la Junta de Planificación, a petición de un organismo gubernamental o municipal con facultad para ello que pruebe que es dueño de la propiedad. Y los permisos de construcción se tramitan ante la OGPe, los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la III o un Profesional Autorizado.

• Buscar en la Regla 6.1.20 unas cifras de cabida, ocupación o área bruta de piso que el distrito D-G no publica.
• Aplicar en D-G los parámetros de un distrito que no corresponde al tipo de uso que remite la tabla.
• Olvidar que en D-G los parámetros finales se determinan en consulta de construcción.
• Situar en D-G un hospital o sanatorio para enfermedades contagiosas o tratamiento de dementes a menos de cincuenta metros de una línea de propiedad.
• Pedir un cambio de calificación a uso público sin ser un organismo gubernamental o municipal con facultad para ello.
• Pedirlo sin prueba fehaciente de que se es dueño de la propiedad.
• Proyectar en D-A una ocupación mayor del dos por ciento del área total del solar.
• Segregar o lotificar terrenos en D-A para algo que no sea dedicar la porción a uso público mediante escritura pública.
• Ubicar el estacionamiento de un parque a menos de quince metros de una línea del solar.
• Impermeabilizar el terreno o deforestar en un distrito D-A.
• Suponer que un terreno D-A junto a un canal es un error de mapa: el propósito del distrito incluye expresamente las áreas propensas a inundaciones y las de obras de ingeniería de control.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov