En resumen
Son las dos últimas reglas del Capítulo 6.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473 y las dos limitan lo que se puede construir, pero por razones opuestas. El distrito M, A Mejorarse, se establece para clasificar áreas donde existe una excesiva aglomeración de personas y edificios en solares demasiado pequeños, con accesos inadecuados, donde faltan los servicios públicos indispensables, con topografía accidentada y otras condiciones desfavorables perjudiciales a la salud o al bienestar general; el reglamento dice que esas condiciones hacen el distrito inadecuado para la vivienda hasta tanto sean modificadas. La agencia concernida o el municipio puede someter a la Junta de Planificación un Plan Maestro para manejar ese espacio, y una vez aprobado los proyectos se evalúan conforme a ese plan. Sin Plan Maestro aprobado, un permiso de construcción exige tres cosas: que el proyecto sea compatible con cualquier plan de mejoras o saneamiento propuesto por el Gobierno Central, que el solar tenga un acceso con ancho mínimo de siete metros, y que la cabida del solar no sea menor de cien metros cuadrados. Y lo importante: el distrito M se puede recalificar total o parcialmente cuando hayan variado las condiciones y se justifique. El distrito R-EA es lo contrario. Se establece para identificar terrenos declarados como espacios abiertos según la reglamentación federal —44 CFR Parte 80— o algún otro programa federal, porque existe una condición de riesgo como consecuencia de un evento natural, como inundaciones severas y deslizamientos. Ahí solo se permiten usos que no pongan en peligro la salud, la vida y la propiedad: parques al aire libre, reservas naturales, cultivos, pastoreo, áreas de acampar salvo donde no hay tiempo de advertencia adecuado para desalojo, estacionamientos no pavimentados, zonas de amortiguamiento, manejo de humedales y actividades de mitigación. No se permitirá la construcción de nuevas edificaciones, no se considerarán cambios a las calificaciones, y la condición de espacio abierto permanecerá a perpetuidad.
¿Qué es?
Son las Reglas 6.1.29 y 6.1.30 del Capítulo 6.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, las dos últimas del capítulo de áreas calificadas. El distrito M identifica áreas urbanas con condiciones que el reglamento considera perjudiciales a la salud o al bienestar general y que, para corregirse, requieren medidas amplias o de acción conjunta por parte de los propietarios afectados o el esfuerzo de la comunidad en general. El distrito R-EA identifica terrenos que un programa federal declaró espacios abiertos por una condición de riesgo tras un evento natural, y su objetivo es preservar esa condición a perpetuidad.
¿Quién puede hacerlo?
El distrito M se establece cuando en el área bajo consideración existan varias o todas las condiciones que la regla enumera. Los permisos de construcción sin Plan Maestro aprobado exigen que el solar o predio tenga un acceso con ancho mínimo de siete metros y una cabida no menor de cien metros cuadrados. Los usos vía excepción en distrito M son el centro de cuidado de niños y envejecientes, cuyo solar no podrá exceder una cuerda, y los usos comerciales cónsonos con un distrito C-L, institucionales y de servicios en terrenos de hasta un máximo de una cuerda. La recalificación del distrito M la puede solicitar cualquier entidad gubernamental, municipal o estatal, o cualquier propietario en el distrito, cuando hayan variado las condiciones y se justifique. En el distrito R-EA solo se permiten los usos que la Tabla 6.91 lista, no se permite la construcción de nuevas edificaciones, y no se consideran cambios a las calificaciones.
Requisitos
- En distrito M sin Plan Maestro aprobado: que el proyecto sea compatible con cualquier plan de mejoras o saneamiento propuesto a desarrollarse por el Gobierno Central.Verificado con la fuente oficial
- En distrito M sin Plan Maestro aprobado: que el solar o predio donde se propone el proyecto tenga un acceso con ancho mínimo de siete metros.Verificado con la fuente oficial
- En distrito M sin Plan Maestro aprobado: que la cabida del solar o predio no sea menor de cien metros cuadrados.Verificado con la fuente oficial
- En distrito M: obtener los comentarios del municipio en que ubique el proyecto y de cualquier agencia o entidad gubernamental concernida.Verificado con la fuente oficial
- En distrito M: que el uso propuesto sea compatible con los usos existentes en las inmediaciones del proyecto y no sea nocivo a la salud, seguridad y bienestar general de la comunidad.Verificado con la fuente oficial
- En los usos vía excepción del distrito M: solar que no exceda una cuerda para el centro de cuidado, terrenos de hasta un máximo de una cuerda para los usos comerciales, institucionales y de servicios, y cumplimiento con las disposiciones de estacionamientos del Capítulo 8.5.Verificado con la fuente oficial
- En distrito R-EA: que el uso propuesto no ponga en peligro la salud, la vida y la propiedad, y que sea uno de los que la Tabla 6.91 lista.Verificado con la fuente oficial
- En distrito R-EA: que las áreas de acampar no se ubiquen donde no hay tiempo de advertencia adecuado para desalojo en caso de emergencia.Verificado con la fuente oficial
- En distrito R-EA: que toda instalación pública sea abierta en los cuatro lados y esté directamente relacionada a un uso recreativo u otro uso permitido, y que no se construyan nuevas edificaciones.Verificado con la fuente oficial
- En distrito R-EA en zona inundable: que cualquier mejora en la propiedad o construcción nueva permitida esté en armonía con el Reglamento sobre Áreas Especiales de Riesgo a Inundación, Reglamento de Planificación Núm. 13, vigente.Verificado con la fuente oficial
Documentos necesarios
Costo
Cómo hacerlo paso a paso
Paso 1: Qué es un distrito M
La Sección 6.1.29.1 lo describe sin rodeos. Este distrito se establece para clasificar áreas donde existe una excesiva aglomeración de personas y edificios en solares demasiado pequeños, con accesos inadecuados, donde faltan los servicios públicos indispensables, terrenos con topografía accidentada y otras condiciones desfavorables perjudiciales a la salud o al bienestar general. Y añade la razón por la que el distrito existe: estas condiciones requieren, para corregirse, medidas amplias o de acción conjunta por parte de los propietarios afectados o el esfuerzo de la comunidad en general. La Sección 6.1.29.2 fija el umbral para establecerlo: será necesario que en el área bajo consideración existan varias o todas las condiciones antes mencionadas, que hacen el distrito inadecuado para la vivienda hasta tanto los mismos sean modificados.
Paso 2: El Plan Maestro cambia el trámite
La regla ofrece una vía institucional antes que la individual. La agencia concernida o el municipio en cuyo territorio haya un distrito M podrá someter a la Junta de Planificación un Plan Maestro para manejar ese espacio. Una vez aprobado el Plan Maestro, los proyectos se evaluarán por la autoridad correspondiente conforme dispone el plan aprobado. Es decir, cuando existe plan, el plan manda. Y hay una consecuencia que interesa a los propietarios: los terrenos se podrán recalificar según los parámetros de diseño de los proyectos aprobados.
Paso 3: Construir en distrito M sin Plan Maestro
Para aquellos proyectos que se presenten sin tener un Plan Maestro aprobado, el reglamento fija tres condiciones. El proyecto deberá ser compatible con cualquier plan de mejoras o saneamiento propuesto a desarrollarse por el Gobierno Central. El solar o predio donde se propone el proyecto tendrá un acceso con ancho mínimo de siete metros. Y la cabida del solar o predio no será menor de cien metros cuadrados. A eso se suman dos requisitos de proceso: tendrán que obtenerse los comentarios del municipio en que ubique el proyecto y de cualquier agencia o entidad gubernamental concernida, y se velará que el uso propuesto sea compatible con los usos existentes en las inmediaciones y no sea nocivo a la salud, seguridad y bienestar general de la comunidad. La nueva construcción, ampliación y reconstrucción de estructuras se rigen además por la Sección 3.4.13.4 del Capítulo 3.4 en el Tomo III.
Paso 4: La salida del distrito M: la recalificación
La Sección 6.1.29.5 es la que devuelve el futuro al distrito. Cualquier entidad gubernamental, municipal o estatal, o cualquier propietario en un distrito M, podrá solicitar de acuerdo con lo establecido en el Tomo VII, sobre procesos ante la Junta de Planificación, la recalificación total o parcial de tal distrito M a uno de otro tipo cuando hayan variado las condiciones del distrito y se justifique su recalificación. Y como parte de la revisión de los Planes Territoriales de los Municipios Autónomos también se podrá recalificar total o parcialmente cuando hayan variado las condiciones y se justifique. Los usos vía excepción del distrito son dos: el centro de cuidado de niños y envejecientes, cuyo solar no podrá exceder una cuerda, y los usos comerciales cónsonos con un distrito C-L, institucionales y de servicios, en terrenos hasta un máximo de una cuerda; para ambos hay que cumplir con las disposiciones de estacionamientos del Capítulo 8.5.
Paso 5: Qué es un distrito R-EA
La Sección 6.1.30.1 explica un distrito que nace de una decisión federal. Se establece para identificar terrenos declarados como espacios abiertos según la reglamentación federal, 44 CFR Parte 80, o algún otro programa federal, ya que existe una condición de riesgo como consecuencia de un evento natural. Esos espacios pueden incluir, pero no limitarse, a inundaciones severas y deslizamientos de terrenos. Existen condiciones en estas áreas que son desfavorables o perjudiciales a la salud, seguridad o al bienestar general, y puede existir un riesgo de pérdida de vida y propiedad. Y el objetivo se enuncia expresamente: preservar la condición de espacios abiertos establecida a perpetuidad por la reglamentación federal, con la cual el gobierno o la comunidad deben cumplir con el propósito de proteger la salud, la vida y la propiedad, evitar las pérdidas severas y repetitivas de bienes, reducir la inversión de fondos públicos y federales en mitigación, y los esfuerzos de rescate, entre otros.
Paso 6: Los nueve usos permitidos en R-EA
La Tabla 6.91 los lista bajo una condición general: se permitirán únicamente aquellos usos que no pongan en peligro la salud, vida y propiedad. Son parques para actividades recreativas al aire libre; reservas naturales; cultivos; pastoreo; áreas de acampar, excepto donde no hay tiempo de advertencia adecuado para desalojo en caso de emergencia; estacionamientos no pavimentados; zonas de amortiguamiento; manejo de humedales; y actividades de mitigación. Y la Sección 6.1.30.5 lo cierra: se otorgarán nuevos permisos de usos únicamente para los usos permitidos en este capítulo.
Paso 7: Lo que no se puede construir en R-EA
La Sección 6.1.30.4 se llama nuevas construcciones o reparaciones, y termina con una prohibición. Se admite una instalación pública abierta en los cuatro lados que esté directamente relacionada a un uso recreativo u otro uso permitido bajo esa sección. Si el terreno ubica en zona inundable, cualquier mejora en la propiedad o construcción nueva permitida debe estar en armonía con el Reglamento sobre Áreas Especiales de Riesgo a Inundación, que es el Reglamento de Planificación Núm. 13, vigente. Y el tercer inciso es el que gobierna: no se permitirá la construcción de nuevas edificaciones.
Paso 8: Segregar y recalificar en R-EA
La Sección 6.1.30.3 repite, con una variante, la fórmula del distrito C-H. No se permitirá la segregación de terrenos, excepto para viabilizar una obra de seguridad pública. Tampoco se permitirá la segregación de las porciones de fincas o solares en un distrito R-EA del resto de la finca o solar que ostente otra clasificación, excepto cuando sea para dedicar la porción en R-EA a uso público a favor de una entidad gubernamental competente mediante escritura pública. Y la Sección 6.1.30.6 cierra la regla y el capítulo con dos frases que no dejan margen: no se considerarán cambios a las calificaciones, y la condición de espacio abierto permanecerá a perpetuidad. Es la diferencia de fondo con el distrito M, que sí se puede recalificar cuando cambian las condiciones.
Dónde hacerlo
Los permisos de construcción en distrito M se tramitan ante la OGPe o el municipio, y el trámite se rige además por la Sección 3.4.13.4 del Capítulo 3.4 en el Tomo III. El Plan Maestro para manejar un distrito M lo somete a la Junta de Planificación la agencia concernida o el municipio en cuyo territorio esté el distrito. La solicitud de recalificación de un distrito M se presenta ante la Junta de Planificación conforme al Tomo VII, y puede presentarla cualquier entidad gubernamental municipal o estatal o cualquier propietario en el distrito. En distrito R-EA se otorgarán nuevos permisos de usos únicamente para los usos permitidos en el capítulo, y no se consideran cambios a las calificaciones.
Cuánto tarda
Qué hacer si hay un problema
Si el predio está en distrito M, la primera pregunta es si el municipio o la agencia concernida sometió a la Junta de Planificación un Plan Maestro para manejar ese espacio y si está aprobado, porque de ser así los proyectos se evalúan conforme a ese plan y no por la vía general. Sin plan aprobado, hay dos números que deciden casi todo antes de gastar en diseño: el acceso tiene que tener un ancho mínimo de siete metros y el solar no puede tener menos de cien metros cuadrados. Si el terreno no llega a esas medidas, el camino no es un permiso individual sino la acción conjunta que la propia regla describe como el remedio del distrito, o esperar a la recalificación. Y la recalificación existe: la puede pedir cualquier propietario del distrito ante la Junta de Planificación cuando hayan variado las condiciones y se justifique. Si el predio está en distrito R-EA, la conversación es distinta y conviene tenerla temprano: no se permitirá la construcción de nuevas edificaciones, no se considerarán cambios a las calificaciones y la condición de espacio abierto permanecerá a perpetuidad. Lo que sí cabe son los usos de la tabla —parque al aire libre, reserva natural, cultivo, pastoreo, acampar donde haya tiempo de desalojo, estacionamiento no pavimentado, amortiguamiento, humedales y mitigación— y una instalación pública abierta en los cuatro lados relacionada a un uso recreativo o a otro permitido. Y si además está en zona inundable, hay que armonizar con el Reglamento de Planificación Núm. 13.
Errores comunes
- Tramitar un proyecto en distrito M sin averiguar si hay un Plan Maestro aprobado por la Junta de Planificación para ese espacio.
- Proponer un proyecto en distrito M en un solar con acceso de menos de siete metros de ancho.
- Proponer un proyecto en distrito M en un predio de menos de cien metros cuadrados de cabida.
- Presentar un proyecto en distrito M incompatible con un plan de mejoras o saneamiento propuesto por el Gobierno Central.
- Omitir los comentarios del municipio y de las agencias o entidades gubernamentales concernidas.
- Suponer que la calificación M es permanente, cuando cualquier propietario del distrito puede pedir la recalificación ante la Junta de Planificación si han variado las condiciones.
- Pedir un centro de cuidado de niños y envejecientes en distrito M en un solar que exceda una cuerda.
- Proponer usos comerciales, institucionales o de servicios en distrito M en terrenos de más de una cuerda.
- Planificar una edificación nueva en distrito R-EA, que el reglamento no permite.
- Solicitar un cambio de calificación de un distrito R-EA, cuando no se consideran cambios a las calificaciones y la condición de espacio abierto permanece a perpetuidad.
- Ubicar un área de acampar en R-EA donde no hay tiempo de advertencia adecuado para desalojo en caso de emergencia.
- Pavimentar los estacionamientos de un R-EA, cuando la tabla permite estacionamientos no pavimentados.
- Construir una instalación pública en R-EA que no sea abierta en los cuatro lados o que no esté directamente relacionada a un uso permitido.
- Segregar terrenos en R-EA para algo que no sea viabilizar una obra de seguridad pública.
- Hacer mejoras en un R-EA en zona inundable sin armonizarlas con el Reglamento de Planificación Núm. 13 vigente.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa que mi terreno esté en un distrito M?
Que está en un área donde el reglamento identifica una excesiva aglomeración de personas y edificios en solares demasiado pequeños, con accesos inadecuados, donde faltan los servicios públicos indispensables, con topografía accidentada u otras condiciones desfavorables perjudiciales a la salud o al bienestar general. El reglamento dice que esas condiciones hacen el distrito inadecuado para la vivienda hasta tanto sean modificadas.
¿Puedo construir en un distrito M?
Sí, con condiciones. Si hay un Plan Maestro aprobado, los proyectos se evalúan conforme a ese plan. Sin Plan Maestro aprobado, el proyecto debe ser compatible con cualquier plan de mejoras o saneamiento propuesto por el Gobierno Central, el solar debe tener un acceso con ancho mínimo de siete metros y su cabida no puede ser menor de cien metros cuadrados. Además hay que obtener los comentarios del municipio y de las agencias concernidas.
¿Se puede quitar la calificación M?
Sí. Cualquier entidad gubernamental municipal o estatal, o cualquier propietario en un distrito M, podrá solicitar ante la Junta de Planificación, conforme al Tomo VII, la recalificación total o parcial de ese distrito a uno de otro tipo cuando hayan variado las condiciones y se justifique. También puede ocurrir como parte de la revisión de los Planes Territoriales de los Municipios Autónomos.
¿Qué es un distrito R-EA?
Es el distrito que identifica terrenos declarados como espacios abiertos según la reglamentación federal —44 CFR Parte 80— o algún otro programa federal, porque existe una condición de riesgo como consecuencia de un evento natural, que puede incluir inundaciones severas y deslizamientos de terrenos. Su objetivo es preservar la condición de espacios abiertos establecida a perpetuidad por la reglamentación federal.
¿Puedo construir una casa en un terreno R-EA?
No. La Sección 6.1.30.4 dice que no se permitirá la construcción de nuevas edificaciones. Lo único que la regla admite en materia de construcción es una instalación pública abierta en los cuatro lados que esté directamente relacionada a un uso recreativo u otro uso permitido bajo esa sección.
¿Se puede recalificar un terreno R-EA?
No. La Sección 6.1.30.6 lo dice en dos frases: no se considerarán cambios a las calificaciones, y la condición de espacio abierto permanecerá a perpetuidad.
¿Qué usos se permiten en un R-EA?
Únicamente aquellos que no pongan en peligro la salud, la vida y la propiedad: parques para actividades recreativas al aire libre, reservas naturales, cultivos, pastoreo, áreas de acampar excepto donde no hay tiempo de advertencia adecuado para desalojo en caso de emergencia, estacionamientos no pavimentados, zonas de amortiguamiento, manejo de humedales y actividades de mitigación.
Fuentes oficiales
Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.
- Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)
Junta de Planificación
docs.pr.gov
- Junta de Planificación
jp
jp.pr.gov
- Single Business Portal de la OGPe
ogpe
www.permisos.pr.gov
Última verificación
6 de septiembre de 2026
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