Plan Maestro: cómo se presenta, se adopta y cuánto dura

Es el Capítulo 7.2 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, adoptado al amparo de los Artículos 11 y 14 de la Ley Núm. 75. La Junta de Planificación está facultada para preparar y adoptar Planes de Usos de Terrenos conforme a la Ley 550-2004 y para hacer determinaciones sobre usos de terrenos dentro de los límites territoriales de Puerto Rico. El capítulo establece las guías y normas de planificación aplicables para regular los procedimientos de elaboración y presentación de un Plan Maestro.

Los documentos para la consideración de un Plan Maestro deben ser presentados por las entidades gubernamentales concernientes o por la entidad privada interesada en su elaboración. Hay que incluir evidencia fehaciente de que la entidad gubernamental, la entidad privada o el promovente interesado es dueño, optante o arrendatario debidamente autorizado por el dueño de la propiedad —escritura de adquisición, contrato de opción de compra o certificación registral que identifique al dueño—. De no ser los propietarios, deberán someter evidencia de haber notificado la intención a los dueños de los predios de esa demarcación geográfica. En caso de herencia se presentará una Declaratoria de Herederos; en el de una corporación, una resolución corporativa debidamente registrada ante el Departamento de Estado. Y cuando se trate de más de un propietario, se someterá evidencia de que todos autorizan la acción propuesta, excepto que todos deleguen en una sola persona mediante declaración jurada u otro documento legal.

• Presentar el documento inicial con sus doce contenidos y esperar a que la Junta lo encuentre adecuado y autorice proseguir a la siguiente etapa o fase del proceso.Verificado con la fuente oficial
• Utilizar las proyecciones de población preparadas por la Junta de Planificación; y si hay que modificarlas, distribuirlas a áreas geográficas más pequeñas o extenderlas a períodos más largos, obtener el endoso de la Junta a la metodología previo a llevar a cabo el análisis.Verificado con la fuente oficial
• Incluir evidencia fehaciente de ser dueño, optante o arrendatario debidamente autorizado por el dueño; y de no serlo, evidencia de haber notificado la intención a los dueños de los predios de esa demarcación geográfica.Verificado con la fuente oficial
• Cumplir con la Ley de Política Pública Ambiental, Ley 416-2004, previo a la aprobación, por medio de una certificación de exclusión categórica de la DECA.Verificado con la fuente oficial
• Discutir y justificar el cumplimiento con los Reglamentos de Planificación Números 21 y 22, y plantear la disponibilidad, programación, capacidad existente y mejoras sobre la infraestructura física y social del lugar.Verificado con la fuente oficial
• Para proyectos comerciales: justificar el pietaje propuesto considerando el tipo de proyecto, los usos, intensidades y densidades, el área neta de venta, cómo armoniza con el Plan de Usos de Terrenos adoptado, y cómo se beneficia la ciudadanía.Verificado con la fuente oficial

• Memorial Explicativo.
• Estudio de usos existentes y predominantes del sector propuesto para intervención.
• Representación gráfica que incluya todos los componentes, densidades, cabidas de los terrenos, instalación o mejoras de infraestructura, accesos, estacionamientos y calles propuestas, entre otros.
• Cumplimiento con la Regla 7.5.4 de presentación de mapas de calificación y geodatos.
• Escritura certificada o notarizada de los terrenos, y autorización expresa del dueño o titular a realizar gestiones.
• Foto reciente de los terrenos y del sector, y delimitación del polígono en NAD83.
• Estudios especializados en relación con alguna condición en los terrenos, tales como geotécnico, hidrología, suelos, tránsito, ruido y ambiental.
• Análisis social y económico del área a servir del Plan Maestro, y las recomendaciones de agencias, si alguna.
• Certificación de Evaluación sellada por parte de un Profesional Licenciado, conforme la Regla 7.1.2.

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   Paso 1: Qué es un Plan Maestro

   El reglamento lo describe con cuidado. Este plan especial se utiliza para delimitar y planificar el desarrollo de un área en particular a corto y mediano tiempo. Es un documento de planificación que sirve de guía para promover una visión y un marco de referencia para dirigir el desarrollo de un área o parcela de terreno específica. Se compone de una idea o concepto del desarrollo que se quiere lograr, un memorial que incluye sus componentes, las etapas o fases de gestión, las estrategias de implementación y una etapa de seguimiento. Y contiene estrategias para organizar el territorio físico, en una propuesta de diseño que toma en consideración las clasificaciones y calificaciones de los terrenos vigentes.

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   Paso 2: El documento inicial y sus doce contenidos

   El documento de presentación inicial ante la Junta, además de enunciar los objetivos que persigue, contendrá doce cosas. Una carta de intención justificando en detalle la elaboración del Plan Maestro, donde se discuta la enunciación de objetivos y el plan de trabajo propuesto. Un análisis general de la condición a la cual se aspira para un área geográfica en particular. Las necesidades a las cuales responde esa condición. Una descripción gráfica del sector a ser intervenido y mapas temáticos. La explicación de la razón por la que existe un interés público o privado en la preparación del plan. Los objetivos y políticas públicas a las que responde, usando como guía el documento del Plan de Usos de Terrenos de Puerto Rico. Los asuntos relativos al desarrollo sostenible, accesibilidad vial y peatonal, arquitectura sostenible, infraestructura verde, ecoeficiencia, desarrollo resiliente, mitigación de riesgos, desarrollo balanceado de usos y fortalecimiento de la estructura económica, social y física del área y su relación con el entorno. La conformidad de los objetivos propuestos con la política pública para esa área geográfica hasta donde haya sido estudiada o adoptada. Un inventario de la condición existente en las características relevantes a los objetivos. Un análisis de las tendencias pasadas de los elementos relevantes. Las proyecciones futuras de las variables relevantes. Y la identificación, en un mapa de calificación o catastral, del área objeto de estudio y los usos propuestos.

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   Paso 3: Las proyecciones de población son las de la Junta

   Dentro de ese listado hay una advertencia expresa que conviene no pasar por alto: las proyecciones de población a utilizarse serán aquellas preparadas por la Junta de Planificación. Y si fuera necesario modificar esas proyecciones, distribuirlas para áreas geográficas más pequeñas o extenderlas para períodos más largos, la metodología deberá ser endosada por la Junta previo a llevar a cabo el análisis. No es un dato que el proponente escoja: es un insumo oficial, y cambiarlo requiere permiso antes de usarlo.

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   Paso 4: La Junta decide si sigues

   El proceso tiene una compuerta antes de la radicación formal. De no estar en conformidad la documentación inicial sometida por la parte interesada, los documentos deberán revisarse para atemperarlos a las recomendaciones de la Junta. Y si la Junta encontrase que los mismos son adecuados, así se le notificará a la entidad gubernamental concerniente o a la entidad privada promovente, a la vez que se le autoriza a proseguir a la siguiente etapa o fase del proceso.

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   Paso 5: Los doce requisitos de presentación

   Todo Plan Maestro se presentará con memorial explicativo; estudio de usos existentes y predominantes del sector propuesto para intervención; representación gráfica que incluya todos los componentes, densidades, cabidas de los terrenos, instalación o mejoras de infraestructura, accesos, estacionamientos y calles propuestas; cumplimiento con la Regla 7.5.4 de presentación de mapas de calificación y geodatos; escritura certificada o notarizada de los terrenos; autorización expresa del dueño o titular a realizar gestiones; foto reciente de los terrenos y del sector; delimitación del polígono en NAD83; estudios especializados en relación con alguna condición en los terrenos, tales como geotécnico, hidrología, suelos, tránsito, ruido y ambiental; análisis social y económico del área a servir; recomendaciones de agencias, si alguna; y certificación de evaluación sellada por parte de un profesional licenciado conforme a la Regla 7.1.2.

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   Paso 6: Dónde se radica y desde cuándo cuenta

   Los documentos deben ser presentados a través del Sistema de Expediente Digital de la Junta o presencialmente ante la Oficina de Secretaría, por las entidades gubernamentales concernientes o por la entidad privada interesada. Y hay una regla de cómputo: la fecha de presentación del Plan Maestro será, para todos los efectos legales, la fecha de su recibo ante la Junta. Se deberá cumplir además con los requisitos de la hoja de instrucciones correspondiente, y la Junta podrá solicitar cualquier otra información que determine necesaria para el análisis del Plan Maestro específico.

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   Paso 7: Si no eres el dueño de los terrenos

   El reglamento aprieta aquí. Deberá incluirse evidencia fehaciente de que la entidad gubernamental, la entidad privada o el promovente interesado es dueño, optante o arrendatario debidamente autorizado por el dueño de la propiedad —escritura de adquisición, contrato de opción de compra o certificación registral que identifique al dueño de los terrenos—. De no ser los propietarios, deberán someter evidencia de haber notificado la intención a los dueños de los predios de esa demarcación geográfica. En caso de herencia se presentará una Declaratoria de Herederos; en el caso de una corporación, una resolución corporativa debidamente registrada ante el Departamento de Estado. Y cuando se trate de más de un propietario, se someterá evidencia de que todos autorizan la acción propuesta ante la Junta, excepto que todos deleguen mediante declaración jurada u otro documento legal en una sola persona.

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   Paso 8: Si el proyecto es comercial

   Los proyectos comerciales tienen una carga argumentativa propia: deberán justificar el pietaje propuesto tomando en consideración, pero sin limitarse, el tipo de proyecto, los usos, las intensidades y densidades propuestas, el área neta de venta, cómo armoniza con el Plan de Usos de Terrenos adoptado, y justificar cómo se beneficia la ciudadanía en general, tomando como base la creación de empleos, las mejoras en infraestructura, la inversión y la aportación a las patentes municipales, entre otros. Además, todas las partes interesadas deberán discutir y justificar el cumplimiento con los Reglamentos de Planificación Números 21 y 22 sobre Nuevas Competencias para Viabilizar el Desarrollo Urbano y Ordenación de la Infraestructura en el Espacio Público; plantear la disponibilidad, programación, capacidad existente y mejoras sobre la infraestructura física y social en el lugar; discutir y detallar los usos de terrenos propuestos; y establecer la capacidad de la infraestructura existente o propuesta. Y previo a la aprobación hay que cumplir con la Ley de Política Pública Ambiental, Ley 416-2004, por medio de una certificación de exclusión categórica de la DECA.

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   Paso 9: Vista pública, resolución y Orden Ejecutiva

   La Junta celebrará vista pública según lo dispuesto en la Regla 2.1.10 del Capítulo 2.1 del Tomo II del reglamento. Y la adopción tiene dos firmas: el Plan Maestro quedará adoptado por la Junta mediante resolución a esos efectos y aprobado por el Gobernador mediante Orden Ejecutiva. No basta con la Junta: hace falta la Orden Ejecutiva.

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    Paso 10: Cinco años, y qué pasa si se vencen

    El Plan Maestro entrará en vigencia a la fecha de aprobación del Gobernador, y aprueba la parcelación o parcelaciones involucradas de cada concepto o etapa. La aprobación por la Junta tendrá una vigencia de cinco años contados a partir de la fecha de aprobación; ese período podrá ser mayor o menor cuando la Junta lo estime conveniente, en beneficio del interés público. Un Plan Maestro se considera vigente mientras corran los términos otorgados por la Junta para continuar con las etapas subsiguientes ante la OGPe, o mientras esté vigente cualquiera de las etapas. Y si venciera la vigencia de la aprobación o de un permiso otorgado por la OGPe en un Plan Maestro aprobado y hubiere vencido también la vigencia del Plan, el proponente o la agencia gubernamental concernida podrá presentar una solicitud de prórroga o reapertura; de autorizarse, podrán continuar con el trámite ante la OGPe, un Profesional Autorizado o un municipio autónomo con jerarquía de la I a la III, según corresponda en ley. Los Planes Maestros radicados mediante consulta y debidamente presentados ante la Junta antes de la efectividad de la Ley 161-2009, y que estén vigentes, continuarán siendo evaluados por la Junta.

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    Paso 11: Enmiendas, y el reloj que se detiene en el tribunal

    Los planes maestros podrán ser revisados a solicitud de la parte interesada o por iniciativa de la Junta, conforme a cambios en las condiciones del área objeto de estudio o cambios en las leyes y reglamentación aplicables. De autorizarse una enmienda, la Junta podrá establecer el término para continuar con la fase operacional ante la OGPe, computado a partir de la fecha de notificación de la aprobación. Y hay una regla que salva vigencias: cuando se haya presentado un recurso de revisión judicial en el Tribunal de Apelaciones para impugnar un Plan Maestro aprobado por la Junta, el período de tiempo en que el caso se encuentra bajo la consideración del Tribunal —hasta que éste dicte sentencia y se remita el mandato a la agencia— no se computará como parte de su período de vigencia.

Ante la Junta de Planificación, a través de su Sistema de Expediente Digital o presencialmente en la Oficina de Secretaría. La fecha de presentación es, para todos los efectos legales, la fecha de recibo ante la Junta. La vista pública la celebra la Junta conforme a la Regla 2.1.10 del Capítulo 2.1 del Tomo II. La certificación de exclusión categórica para el cumplimiento con la Ley 416-2004 la emite la DECA. La adopción es por resolución de la Junta y aprobación del Gobernador mediante Orden Ejecutiva. Las etapas subsiguientes se tramitan ante la OGPe, un Profesional Autorizado o un municipio autónomo con jerarquía de la I a la III, según corresponda en ley.

• Radicar el Plan Maestro sin haber pasado la etapa inicial que la Junta tiene que encontrar adecuada.
• Usar proyecciones de población propias en vez de las preparadas por la Junta.
• Modificar o desagregar esas proyecciones sin el endoso previo de la metodología.
• Presentar sin evidencia de ser dueño, optante o arrendatario autorizado por el dueño.
• No notificar la intención a los dueños de los predios cuando el promovente no es propietario.
• Someter con varios propietarios sin evidencia de que todos autorizan la acción propuesta.
• Dar por adoptado el plan con la resolución de la Junta, sin la Orden Ejecutiva del Gobernador.
• Confundir los cinco años de vigencia del plan aprobado con el tiempo que tarda el trámite.
• Dejar vencer la vigencia sin presentar la solicitud de prórroga o reapertura.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov