El distrito C-T Comercial Turístico: comercio abajo, vivienda arriba y una galería en la acera

Es la Regla 6.1.12 del Capítulo 6.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473. El distrito C-T, Comercial Turístico, se establece en las Zonas de Interés Turístico para promover el desarrollo ordenado y estético y para clasificar áreas comerciales y residenciales de intensidad intermedia y semi-alta. El reglamento explica la idea de fondo: los usos comerciales permitidos sirven de apoyo, complementan o suplen las necesidades de las comunidades y visitantes, sin que las actividades comerciales perjudiquen de forma significativa el carácter turístico que debe prevalecer en la zona. La regla trae su tabla de usos, su lista de excepciones y una tabla de parámetros con dos niveles de intensidad.

Los usos y parámetros aplican a los predios calificados C-T. Los usos comerciales o de servicios se permitirán en los primeros dos niveles, y sobre el segundo nivel se permitirán usos residenciales y de hospederías; en la columna de comercial turístico intermedio, la tabla repite que los usos residenciales se permitirán de la segunda planta en adelante. Las instituciones religiosas por excepción se consideran en solares de hasta dos cuerdas. Los clubes nocturnos, discotecas, teatros y otros lugares de entretenimiento nocturno requieren vista pública previa a la autorización. Y las excepciones concedidas quedan sujetas al cumplimiento de las condiciones que se establezcan y a las demás disposiciones del reglamento.

• Ubicar los usos comerciales o de servicios en los primeros dos niveles, y los usos residenciales y de hospederías sobre el segundo nivel.Verificado con la fuente oficial
• En comercial turístico liviano: solar de al menos cuatrocientos cincuenta metros cuadrados, ancho mínimo de quince metros, ocupación máxima de setenta y cinco por ciento y área bruta de piso máxima de trescientos por ciento en solares interiores y trescientos cuarenta por ciento en los de esquina.Verificado con la fuente oficial
• En comercial turístico intermedio: solar de al menos mil metros cuadrados, ancho mínimo de veinte metros, ocupación que no exceda setenta y cinco por ciento en solares interiores ni ochenta y cinco por ciento en los de esquina, y área bruta de piso que no exceda quinientos por ciento en interiores ni quinientos sesenta por ciento en esquina.Verificado con la fuente oficial
• En comercial turístico intermedio: sustituir el patio delantero por una galería cuyo fondo sea igual al requisito establecido para el patio delantero y cuya altura no sea menor de cinco metros ni mayor de siete metros, en toda nueva construcción.Verificado con la fuente oficial
• Pavimentar el patio delantero de igual forma que la acera con que colinda.Verificado con la fuente oficial
• Proveer a todo uso residencial un acceso a la calle y un estacionamiento independientes del acceso a los usos comerciales y de su estacionamiento.Verificado con la fuente oficial
• Para convertir unidades residenciales de este distrito a fines comerciales: demostrar que la totalidad de las unidades que comparten un acceso está vacante, que sus propietarios están de acuerdo con el cambio de uso propuesto y que se ha provisto el estacionamiento adicional.Verificado con la fuente oficial
• Mantener dieciocho metros de separación entre edificios principales o áreas en el mismo solar.Verificado con la fuente oficial
• Para un hospital o sanatorio para enfermedades contagiosas o tratamiento de dementes: situarlo a no menos de cincuenta metros de toda línea de propiedad del solar.Verificado con la fuente oficial
• Para una institución religiosa por excepción: solar de hasta dos cuerdas, patios no menores de dos veces el tamaño requerido en el distrito, separación mínima de cincuenta metros lineales de cualquier solar con estación de gasolina, y ningún altoparlante ni bocina en el exterior de la estructura.Verificado con la fuente oficial

• Recomendación de la Compañía de Turismo previa a la autorización, para los rótulos y anuncios.
• Concepto del desarrollo de los terrenos, para la institución religiosa que proponga otros edificios de usos relacionados en el mismo predio.

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   Paso 1: Qué busca el distrito

   La Sección 6.1.12.1 lo explica en tres incisos. Este distrito comercial en las Zonas de Interés Turístico se establece para promover el desarrollo ordenado y estético, y para clasificar áreas comerciales y residenciales de intensidad intermedia y semi-alta. Los usos comerciales permitidos sirven de apoyo, complementan o suplen las necesidades de las comunidades y visitantes, sin que las actividades comerciales perjudiquen de forma significativa el carácter turístico que debe prevalecer en la zona. Y por su localización y disponibilidad de infraestructura, el distrito incluye terrenos que pueden desarrollarse o se han desarrollado a una muy alta intensidad.

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   Paso 2: Comercio abajo, vivienda arriba

   La regla de organización vertical es la que define el distrito: los usos comerciales o de servicios se permitirán en los primeros dos niveles, y sobre el segundo nivel se permitirán usos residenciales y de hospederías. La tabla de usos agrupa las opciones en cinco columnas. Comercio: venta al detal, farmacias, floristería y galería de arte. Residencial: vivienda para una familia, casa patio, casa en hilera, casa de apartamento, micro casas, casa remolque, alojamiento y desayuno, y alojamiento suplementario a corto plazo. Hospederías: agro-hospedería, hostal, condo-hotel, villas turísticas, hotel, eco-hospedería y casas de huéspedes. Servicios: los servicios según definidos en el reglamento, agencias de viaje, restaurantes, centros de cuido, hospedajes especializados, renta de automóviles o equipo, hospital para tratamiento de animales a prueba de ruidos y sin animales fuera del edificio, gimnasio, barbería, salón de belleza, lavandería, oficinas profesionales, e institución bancaria y financiera. Y otros: museo, empresas emergentes, y dispensario de cannabis para uso medicinal con cultivo como uso accesorio.

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   Paso 3: Los parámetros del comercial turístico liviano

   La cabida mínima del solar es de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados y el ancho mínimo de quince metros. El área máxima de ocupación es de setenta y cinco por ciento. El área bruta de piso máxima no excederá de trescientos por ciento en solares interiores ni de trescientos cuarenta por ciento en solares de esquina, y el área bruta de piso de cualquier planta sobre la primera en ningún caso excederá el por ciento máximo de área de ocupación permitido en el distrito. Las áreas comunes de los hoteles no contarán para el cómputo del área bruta de piso. Y la densidad permite una unidad de vivienda básica por cada cien metros cuadrados del área del solar.

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   Paso 4: Los parámetros del comercial turístico intermedio

   La cabida mínima sube a mil metros cuadrados y el ancho mínimo a veinte metros. La ocupación no excederá el setenta y cinco por ciento en los solares interiores, ni el ochenta y cinco por ciento en los solares de esquina. El área bruta de piso no excederá de quinientos por ciento en solares interiores ni de quinientos sesenta por ciento en solares de esquina, con las mismas dos condiciones sobre las plantas sobre la primera y las áreas comunes de los hoteles. La densidad permite una unidad de vivienda por cada setenta metros cuadrados del área del solar, y la tabla repite que los usos residenciales se permitirán de la segunda planta en adelante.

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   Paso 5: La galería que sustituye el patio delantero

   En el comercial turístico liviano se requiere un patio delantero no menor de dos metros ni mayor de tres, y estará pavimentado de igual forma que la acera con que colinda. En el intermedio, el patio delantero no es menor de tres metros ni mayor de cuatro, también pavimentado igual que la acera, y viene la regla que cambia la fachada: toda nueva construcción deberá sustituir el patio delantero por una galería cuyo fondo sea igual al requisito establecido para el patio delantero y cuya altura no será menor de cinco metros ni mayor de siete metros. Es la razón por la que en estas zonas los edificios nuevos tienen soportales.

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   Paso 6: Los patios posteriores y laterales

   En el liviano, el patio posterior tiene una profundidad no menor de tres metros. En el intermedio, no menor de tres metros ni menor de una quinta parte de la altura del edificio, cual fuere mayor; y hay una salida para los solares de esquina que forman parte de una manzana totalmente comercial: el patio posterior podrá localizarse en la cuarta parte interior del solar con su equivalente de área, excepto que en esos casos ningún patio será menor de tres metros por cinco metros. De los laterales, en el liviano se requerirá un patio lateral de ancho no menor de dos metros cuando se colinde lateralmente con un distrito residencial o para uso público, y fuera de esa condición el patio lateral es opcional. En el intermedio se requerirán dos patios laterales, cada uno con ancho no menor de dos metros ni de una quinta parte de la altura del edificio, cual fuera mayor; se podrá permitir que el edificio no observe patios laterales en las primeras cuatro plantas, excepto cuando el solar colinde con un distrito residencial o para uso público; y el patio lateral, de existir, será no menor de dos metros. En los dos casos, cualquier patio posterior o lateral que linde con una vía se considerará patio delantero y cumplirá con los requisitos para patios delanteros en este distrito.

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   Paso 7: La vivienda no se convierte en negocio así como así

   Las dos columnas incluyen la misma protección. Cualquier uso residencial que se proponga deberá proveerse de un acceso a la calle y a su estacionamiento independiente del acceso a los usos comerciales y su estacionamiento. Y las unidades residenciales en este distrito no podrán ser utilizadas para fines comerciales, a menos que se demuestren tres cosas a la vez: que la totalidad de unidades residenciales que comparten un acceso está vacante, que sus propietarios están de acuerdo con el cambio de uso propuesto, y que se ha provisto el estacionamiento adicional. La columna intermedia añade que ese estacionamiento adicional debe ser el necesario para suplir el aumento en la intensidad del uso, y que la restricción corre una vez se autorice la construcción de las unidades residenciales.

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   Paso 8: Los usos vía excepción

   Son tres. El club nocturno, la discoteca, el teatro y otros lugares de entretenimiento nocturno, que requieren vista pública previa a la autorización. El hospital, hospital de medicina general, casa de salud, sanatorio e institución para tratamiento de dementes, con una regla de distancia: los edificios a dedicarse principalmente a hospital o sanatorio para enfermedades contagiosas o tratamiento de dementes se situarán a no menos de cincuenta metros de toda línea de propiedad del solar. Y las instituciones religiosas, tales como iglesias y templos, en solares de hasta dos cuerdas.

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   Paso 9: Las condiciones de la institución religiosa

   Se podrá permitir la construcción de otros edificios para usos relacionados en el mismo predio, incluyendo la residencia del ministro o párroco o edificios docentes, siempre que se presente un concepto del desarrollo de los terrenos y se cumpla con los requisitos sobre tamaño mínimo de área de solar establecidos para cada uso específico. El área del solar ocupada por los usos relacionados no se contará al determinar el área de solar requerida para fines religiosos. Los solares deberán mantener una separación mínima de cincuenta metros lineales de cualquier otro solar donde ubique o haya sido previamente autorizada una estación de gasolina, medida entre los puntos más cercanos. Los edificios guardarán patios no menores de dos veces el tamaño requerido en el distrito. De no poderse observar los patios requeridos, la OGPe podrá requerir aislamiento sónico u otras formas de mitigar los efectos del ruido. Y no se permitirá la instalación de altoparlantes ni bocinas en el exterior de la estructura.

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    Paso 10: Voladizos, rótulos y un aviso sobre la fuente

    En las dos columnas, las cornisas, aleros, tejados y otros rasgos arquitectónicos podrán extenderse dentro de los patios requeridos hasta un metro, y se permitirá la extensión de balcones abiertos voladizos hasta un metro dentro de los patios requeridos, siempre que observen una separación no menor de un metro y medio de cualquier línea de colindancia lateral o posterior del solar. La separación entre edificios principales o áreas en el mismo solar es de dieciocho metros. Y los rótulos y anuncios quedan condicionados a la recomendación de la Compañía de Turismo previo a la autorización. Un aviso sobre la fuente: la sección de parámetros manda a estar conforme a lo dispuesto en "la Sección 6.1.1.10 de este Capítulo", pero la 6.1.1.10 regula los usos vía consulta en áreas especiales; los parámetros de diseño están en la Sección 6.1.1.11, que es la que citan las demás reglas de distrito del capítulo. Reproducimos la remisión como está impresa y no la corregimos.

Los permisos se tramitan ante la OGPe, un Profesional Autorizado o un Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III, según el ámbito de cada uno. Las excepciones —el entretenimiento nocturno, el hospital y la institución religiosa— se presentan ante la Junta Adjudicativa, y el entretenimiento nocturno lleva vista pública previa a la autorización. La recomendación de la Compañía de Turismo para rótulos y anuncios se pide a esa corporación. La ubicación de un dispensario de cannabis medicinal es jurisdicción exclusiva de la OGPe a nivel central según la Sección 6.1.1.8 del mismo capítulo. Y la calificación del predio se lee en los mapas de calificación de la Junta de Planificación.

• Poner un uso comercial o de servicios sobre el segundo nivel, cuando el reglamento los permite en los primeros dos.
• Proyectar vivienda en la primera planta de un edificio en la columna de comercial turístico intermedio, donde los usos residenciales se permiten de la segunda planta en adelante.
• Aplicar el área bruta de piso de solar interior a un solar de esquina, o al revés.
• Contar las áreas comunes del hotel en el cómputo del área bruta de piso, cuando el reglamento las excluye.
• Diseñar una planta sobre la primera con área bruta de piso mayor que el por ciento máximo de ocupación del distrito.
• Omitir la galería en una construcción nueva en comercial turístico intermedio.
• Construir la galería con altura menor de cinco metros o mayor de siete.
• Dejar el patio delantero sin pavimentar de igual forma que la acera con que colinda.
• Calcular el patio posterior del intermedio con tres metros fijos, sin comparar con la quinta parte de la altura del edificio.
• Usar la exención de patios laterales en las primeras cuatro plantas en un solar que colinda con un distrito residencial o para uso público.
• Tratar como patio lateral o posterior una franja que linda con una vía, cuando el reglamento la considera patio delantero.
• Compartir el acceso y el estacionamiento entre los usos residenciales y los comerciales.
• Convertir apartamentos a uso comercial sin que la totalidad de las unidades que comparten un acceso esté vacante y sin el acuerdo de sus propietarios.
• Abrir un club nocturno, una discoteca o un teatro sin la vista pública previa a la autorización.
• Situar un hospital o sanatorio para enfermedades contagiosas o tratamiento de dementes a menos de cincuenta metros de una línea de propiedad del solar.
• Instalar altoparlantes o bocinas en el exterior de una iglesia o templo autorizado por excepción.
• Tramitar rótulos o anuncios sin la recomendación de la Compañía de Turismo.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov