Transacciones de terrenos públicos ante la Junta de Planificación

Es el Capítulo 7.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, titulado Procedimientos y Requisitos de Presentación. Se adopta al amparo de la Sección 3.2 de la Ley 38-2017, del Artículo 11 de la Ley Núm. 75 de 1975 y de la Ley 161-2009, y su propósito es establecer las normas para regular ciertos procedimientos ante la Junta de Planificación. Aplica a todos los procedimientos que se ventilen en la Junta, con excepción de los procedimientos adjudicativos de querellas y multas administrativas, que están en el Tomo XI. Los trámites que se presentan ante la Junta son cuatro: las transacciones públicas que no estén exentas, el Plan Maestro, las designaciones de zonas y áreas especiales, y los cambios de calificación. Esta guía cubre en detalle el trámite de las transacciones de terrenos públicos y las reglas procesales comunes —adjudicación, reconsideración, vigencia, revocación, órdenes e intervención— que el capítulo establece.

Toda transacción de terrenos públicos y sus enmiendas, prórrogas y reaperturas podrán ser promovidas por el dueño, optante o arrendatario de la propiedad, por sí o a través de su representante autorizado, o por el Jefe de la Agencia o su representante autorizado. Todo planteamiento o documento relacionado deberá ser presentado ante la Oficina de Secretaría por la persona expresamente autorizada para ello: de no cumplirse con este requisito se tendrá por no presentado y no formará parte del expediente. La revocación de una transacción, y las órdenes provisionales, de hacer o no hacer y de cese y desistimiento, podrán ser promovidas por la Junta a iniciativa propia o a solicitud de persona con interés legítimo. Hay además una lista larga de transacciones exentas por agencia —ACT y DTOP, DTOP y la Autoridad de Terrenos, AAA, DRNA, AEE, Vivienda, PRIDCO, Puertos, Agricultura, la UPR y la Compañía para el Desarrollo Integral de la Península de Cantera, entre otras—, y exenciones generales para arrendamientos de uso gubernamental, para traspasos a municipios notificados con treinta días de anticipación, y para las transacciones aprobadas por el Comité de Evaluación y Disposición de Bienes Inmuebles.

• Que la transacción se presente ante la Oficina de Secretaría de la Junta de Planificación utilizando los formularios correspondientes o los mecanismos oficiales disponibles en la Agencia, por la persona expresamente autorizada para ello.Verificado con la fuente oficial
• Evidencia fehaciente de que el solicitante es dueño, optante o arrendatario debidamente autorizado: escritura de adquisición, contrato de opción de compra o certificación registral que identifique al dueño de los terrenos; y en casos de herencias, una declaratoria de herederos.Verificado con la fuente oficial
• Cuando se trate de más de un propietario: evidencia de que todos autorizan la acción propuesta, excepto que todos deleguen mediante declaración jurada u otro documento legal en una sola persona.Verificado con la fuente oficial
• Un Memorial Explicativo debidamente firmado en original donde se discuta la naturaleza de la transacción propuesta, el contexto en el que se propone, las disposiciones de reglamentos, política pública, planes de usos de terrenos o plan de ordenación aplicables, la susceptibilidad a inundaciones del predio, la infraestructura propuesta y todo otro aspecto que se considere necesario.Verificado con la fuente oficial
• El pago de los derechos de presentación correspondientes al tipo de proyecto o solicitud; las transacciones de terreno presentadas por los organismos gubernamentales están exentas de ese pago.Verificado con la fuente oficial
• En transacciones sobre terrenos agrícolas bajo titularidad gubernamental: la recomendación del Departamento de Agricultura. Y en casos de adquisición y venta: evidencia de que la transacción le fue ofrecida al dueño original de los terrenos.Verificado con la fuente oficial
• Que todo documento de planificación elaborado por entidades gubernamentales, municipios, entidades privadas o personas esté debidamente certificado por un Planificador Profesional Licenciado autorizado a ejercer en Puerto Rico, con su sello público estampado y firmado en su interior en cada original y copia.Verificado con la fuente oficial

• La evidencia de titularidad —escritura de adquisición, contrato de opción de compra o certificación registral— y, para herencias, la declaratoria de herederos. Todo documento presentado en torno a una acción adjudicativa de la Junta formará parte del expediente y no será devuelto; copia podrá obtenerse para fines legítimos mediante el pago de los derechos correspondientes.
• El Memorial Explicativo firmado en original, con la naturaleza y el contexto de la transacción, la reglamentación y política pública aplicables, la susceptibilidad a inundaciones del predio y la infraestructura propuesta.
• Para una enmienda a una transacción aprobada: una solicitud que explique en detalle la naturaleza de la enmienda y la razón para la misma, con toda la documentación pertinente y necesaria, tales como planos y estudios, sometida en la Oficina de Secretaría o a través del expediente digital de estar disponible, y notificada con copia a cualquier interventor o parte reconocida.
• Para una prórroga: la petición sometida antes de la fecha de expiración, señalando los motivos en que se basa y con evidencia del progreso alcanzado en la preparación de los documentos y planos que el caso requiera.

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   Paso 1: Qué se presenta ante la Junta y qué no

   El capítulo aplica a todos los procedimientos que se ventilen en la Junta de Planificación, con excepción de los procedimientos adjudicativos de querellas y multas administrativas, regulados en el Tomo XI. Los tipos de trámite a presentarse ante la Junta son cuatro: las transacciones públicas que no estén exentas por ley, por resolución de la Junta o por el propio reglamento; el Plan Maestro; las designaciones de Zonas de Interés Turístico, Zonas Históricas, Zonas Escolares, Zonas Portuarias, Zonas de Riesgo, Áreas de Planificación Especial, Zonas Especiales de Planificación, Reservas Naturales y Reservas Agrícolas; y los cambios de calificación. Y hay una regla de cierre: aquellas determinaciones de la Junta no señaladas expresamente en el Reglamento se regirán por la disposición que sea de mayor aplicación entre las incluidas en el mismo.

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   Paso 2: Quién puede promoverla

   Toda transacción de terrenos públicos y sus enmiendas, prórrogas y reaperturas podrán ser promovidas por el dueño, optante o arrendatario de la propiedad, por sí o a través de su representante autorizado, o por el Jefe de la Agencia o su representante autorizado. Hay una regla de forma que conviene tomar en serio: todo planteamiento o documento relacionado con un asunto adjudicativo ante la Junta deberá ser presentado ante la Oficina de Secretaría por la persona expresamente autorizada para ello, y de no cumplirse con ese requisito se tendrá por no presentado y no formará parte del expediente. Un escrito radicado por quien no está autorizado, sencillamente, no existe para el caso.

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   Paso 3: Qué se radica y cuándo cuenta la fecha

   La transacción se presenta ante la Oficina de Secretaría de la Junta usando los formularios correspondientes o los mecanismos oficiales disponibles en la Agencia, y la fecha de presentación del documento será, para todos los efectos legales, la fecha de su recibo en esa oficina. Con la solicitud van: evidencia fehaciente de que el solicitante es dueño, optante o arrendatario debidamente autorizado, tal como escritura de adquisición, contrato de opción de compra o certificación registral; en casos de herencias, una declaratoria de herederos; cuando haya más de un propietario, evidencia de que todos autorizan la acción, excepto que todos deleguen en una sola persona mediante declaración jurada u otro documento legal; y un Memorial Explicativo debidamente firmado en original. Toda solicitud cumplirá con el pago de los derechos de presentación correspondientes al tipo de proyecto, pero las transacciones presentadas por los organismos gubernamentales están exentas de ese pago.

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   Paso 4: El memorial explicativo es el caso

   El reglamento describe qué tiene que discutir: la naturaleza de la transacción propuesta, el contexto en el que se propone, las disposiciones de reglamentos, política pública, planes de usos de terrenos o plan de ordenación aplicables, la susceptibilidad a inundaciones del predio, la infraestructura propuesta y todo otro aspecto que se considere necesario. Ese listado no es decorativo: es la lista de lo que la Junta va a evaluar, junto con la Ley Núm. 75, la Ley 107-2020 y la Ley 550-2004, el Plan Integral de Desarrollo Estratégico Sostenible, el Plan de Usos de Terrenos de Puerto Rico, los Mapas de Calificación, las Áreas Especiales de Riesgos a Inundación, los Planes de Ordenación Territorial y Regionales adoptados por la Junta y aprobados por el Gobernador, los Reglamentos de Planificación, el Programa de Inversiones de Cuatro Años, y factores como los rasgos topográficos, la condición del subsuelo, la densidad poblacional, el grado de contaminación del ambiente, la distancia entre los terrenos y las áreas construidas y la importancia agrícola, ambiental o turística de los terrenos.

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   Paso 5: El reloj de seis meses y cómo se detiene

   Cuando la Junta lo estime necesario para el análisis de una transacción, requerirá que el proponente someta la información adicional o aclaratoria pertinente. Le concederá un término para hacerlo y le advertirá que, de no someterse dentro del término concedido, la Junta podrá tomar la acción que corresponda, incluso denegar o archivar la transacción por falta de interés. Y aquí está la regla que decide cuánto tarda un caso: el periodo de seis meses establecido por ley para que la Junta resuelva la transacción se entenderá interrumpido mientras no se provea la información requerida. Es decir, el reloj corre contra la agencia, pero se detiene mientras la pelota está en tu cancha.

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   Paso 6: Cómo se decide y cómo se notifica

   La Junta, en todos los casos adjudicativos, tomará su determinación considerando la totalidad del expediente, mediante resolución en la cual incluya las determinaciones de hechos y conclusiones de derecho que fundamenten el acuerdo tomado. Se identificarán además las personas que se consideran partes en el procedimiento, a los fines de solicitar reconsideración y revisión. La Oficina de Secretaría notificará por correo a las partes ya reconocidas, a las direcciones que obren en el expediente. Y en la resolución se advertirá a la parte afectada de su derecho a solicitar una reconsideración o revisión ante el Tribunal de Apelaciones, indicándole los términos con que cuenta conforme a la Ley 38-2017. Hay además una vía sumaria: la Junta, a iniciativa propia o a instancia de persona con interés, podrá dictar una Resolución u Orden Sumaria, final o parcial, sin la celebración de vista pública, cuando surja del expediente que no hay controversia real sobre algún hecho material y esencial y, como cuestión de derecho, la acción solicitada es improcedente.

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   Paso 7: Los plazos para reconsiderar y revisar

   La parte adversamente afectada podrá presentar una Moción de Reconsideración dentro de veinte días desde el archivo en autos de la notificación. La Junta deberá considerarla dentro de los quince días de haberse presentado. Si la rechaza de plano o no actúa dentro de esos quince días, el término de treinta días para solicitar revisión judicial comenzará a correr nuevamente. Si toma alguna determinación, los treinta días se cuentan desde la fecha en que se archiva en autos copia de la notificación de la resolución que resuelve definitivamente la reconsideración, resolución que deberá emitirse y archivarse dentro de los noventa días siguientes a la solicitud. Si la Junta acoge oportunamente la solicitud pero no actúa dentro de esos noventa días, pierde jurisdicción, y el término para revisión judicial se cuenta desde la expiración de ese plazo, salvo que la Junta, por justa causa y dentro de esos noventa días, lo prorrogue por no más de treinta días adicionales. Y si no se opta por la reconsideración, la parte afectada tiene treinta días desde el archivo en autos para presentar revisión judicial ante el Tribunal de Apelaciones; si la fecha del archivo en autos es distinta a la del depósito en el correo, el término se calcula desde el depósito en el correo.

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   Paso 8: Cuatro años de vigencia y una sola prórroga

   La aprobación de una transacción de terreno público por la Junta tendrá vigencia de cuatro años. Ese periodo podrá ser mayor o menor cuando la Junta lo estime conveniente, en beneficio del interés público. Una transacción se considera vigente mientras estén en vigor los términos otorgados por la Junta. Y cuando se haya presentado un recurso de revisión judicial en el Tribunal de Apelaciones, el tiempo en que el caso esté bajo la consideración del Tribunal, hasta que dicte sentencia y se remita el mandato a la agencia, no se computará como parte del periodo de vigencia. Sobre prórrogas, la regla es corta y estricta: la Junta podrá conceder una sola prórroga a la vigencia de una transacción, siempre que la petición se someta antes de la fecha de expiración, se señalen los motivos en que se basa y se someta evidencia del progreso alcanzado en la preparación de documentos y planos que el caso requiera.

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   Paso 9: Si se te venció: caducidad, no reapertura

   El reglamento cierra esa puerta expresamente. No se considerarán reaperturas de transacciones de terrenos públicos que hayan perdido su vigencia. Tampoco se permitirá la presentación de una solicitud de reapertura en casos archivados como consecuencia de no someter información solicitada, si la misma no viene acompañada con la información completa que la Junta le haya solicitado al proponente para continuar con el proceso. Y toda transacción de terrenos públicos que haya perdido vigencia caduca, por lo que, para considerar la transacción propuesta, deberá presentarse como una transacción nueva cumpliendo con los trámites correspondientes. Traducido: si se te venció, no hay atajo; se empieza otra vez.

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    Paso 10: Revocación: cuándo y con qué proceso

    La Junta en Pleno podrá revocar la autorización de una transacción de terrenos cuando se le haya inducido a error, por fraude, por falsa representación, cuando se haya omitido información conocida que de conocerse hubiera sido otra la decisión, por falta de jurisdicción, o cuando exista un interés público apremiante que amerite protegerse. El proceso está escrito: la Junta establece por resolución los hechos pertinentes y el derecho aplicable, y la notifica al concesionario por correo certificado con acuse de recibo, ordenándole que en el término de quince días muestre causa por la cual no se deba revocar la aprobación; ese término podrá ser prorrogado. Si la parte no se expresa, la Junta podrá revocar. Si se expresa y justifica que no procede, la Junta así lo reconocerá. Y si considera que debe continuar el proceso, señalará una vista administrativa. A solicitud de persona con legítimo interés el camino es paralelo: el promovente presenta un escrito demostrando su interés legítimo y las razones, notificado por entrega personal o por correo certificado con acuse de recibo al concesionario y a las partes reconocidas, y el concesionario tiene quince días para expresarse.

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    Paso 11: Órdenes de cese y desistimiento, e intervención

    Las órdenes provisionales, de hacer o no hacer, y de cese y desistimiento pueden salir por iniciativa de la Junta o a solicitud de persona con legítimo interés. Por iniciativa de la Junta, ésta establece por resolución los hechos y el derecho que justifican la orden, la notifica mediante entrega personal o correo certificado con acuse de recibo, y la persona contra quien va dirigida podrá solicitar vista administrativa dentro de un término de diez días contados a partir de la notificación, conforme al Artículo 11, inciso 9 de la Ley Núm. 75. A solicitud de persona con legítimo interés, quien pide la orden presenta un escrito que demuestre su interés y sus razones, y la persona contra quien se pide tiene diez días para expresarse. Si la Junta determina que no hay razones para continuar, denegará la solicitud mediante resolución; si determina que hay motivos fundados, podrá dictar una orden provisional y señalar vista administrativa para decidir si la orden continuará en vigor permanentemente, por un periodo determinado, o se deja sin efecto. Y cualquier persona con interés legítimo puede someter por escrito una solicitud debidamente fundamentada para intervenir en el procedimiento.

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    Paso 12: El sello del Planificador Profesional Licenciado

    El capítulo dedica una regla completa a esto. Existiendo un profesional reconocido y debidamente autorizado, es necesario que se requiera que todo documento de planificación elaborado por las entidades gubernamentales concernidas, municipios, entidades privadas o personas sea debidamente certificado por un Planificador Profesional Licenciado autorizado a ejercer en Puerto Rico. El PPL deberá proveerse de un sello público que tendrá su número de licencia, y ese sello será estampado y firmado en su interior en cada documento original y copia, preparado, supervisado o revisado por él. La lista de documentos que cubre es larga: planes de Ordenación Territorial, de Área, de Ensanche, de Recuperación, de Transportación, de Conservación, de Urbanización, de Desarrollo, de Mitigación, de Vulnerabilidad, Maestros, Estratégicos, Comunitarios, Urbanos e Institucionales, entre otros; estudios, informes, especificaciones técnicas, mapas, dibujos, diagramas, conceptos y planos presentados a un cliente o entidad pública. Y el PPL se hace responsable por su labor y garantiza que el proceso de planificación seguido es compatible con los principios generalmente aceptados en la profesión.

Ante la Oficina de Secretaría de la Junta de Planificación, utilizando los formularios correspondientes o los mecanismos oficiales disponibles en la Agencia. La fecha de presentación será, para todos los efectos legales, la fecha de su recibo en esa oficina. Las enmiendas se someten en la Oficina de Secretaría o a través del expediente digital, de estar disponible. La Oficina de Secretaría notifica las resoluciones por correo a las partes reconocidas. Las solicitudes de revocación y las de órdenes provisionales se notifican por entrega personal o por correo certificado con acuse de recibo. Y la revisión judicial se presenta ante el Tribunal de Apelaciones.

• Radicar por medio de alguien que no sea la persona expresamente autorizada: el escrito se tiene por no presentado.
• Contar la fecha de presentación desde que se envió y no desde el recibo en la Oficina de Secretaría.
• Pedir la prórroga después de la fecha de expiración, cuando tiene que someterse antes.
• Contar con más de una prórroga: el reglamento concede una sola.
• Pedir reapertura de una transacción que ya perdió su vigencia: no se consideran.
• Demorar la información adicional que requiere la Junta y creer que el reloj de seis meses sigue corriendo a tu favor.
• Someter una solicitud de reapertura en un caso archivado sin la información completa que la Junta pidió.
• Olvidar la declaratoria de herederos cuando la titularidad viene de una herencia.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov