Segregar o lotificar un terreno: la Autorización de Planos de Inscripción

Es el paso que convierte una división de terreno en fincas reales, con número propio en el Registro de la Propiedad. Segregar es sacar un pedazo de una finca; lotificar es dividirla en varios solares. En los dos casos, el Registro no va a inscribir nada hasta que exista un plano aprobado que diga con precisión dónde está cada lindero, qué cabida tiene cada solar nuevo, por dónde pasan las calles y las servidumbres, y qué terreno queda dedicado o reservado a uso público. Ese plano aprobado es la Autorización de Planos de Inscripción. Quien lo aprueba depende de dónde esté el terreno: la OGPe o el Municipio Autónomo, según aplique. Y un Profesional Autorizado también puede otorgarlo cuando el trámite es ministerial, porque la autorización de planos de inscripción aparece expresamente en la lista de la Regla 2.4 del reglamento de profesionales.

El manual exige evidencia fehaciente de que el proponente es dueño, optante o arrendatario debidamente autorizado por el dueño de la propiedad, y enumera qué sirve para acreditarlo: escritura pública, contrato de arrendamiento, contrato de opción de compra, certificación registral, declaratoria de herederos u otra legitimación activa válida según dispuesto por el Reglamento Conjunto. Esa lista es útil por sí sola, porque incluye la declaratoria de herederos: una sucesión que todavía no ha partido la finca puede acreditar legitimación con ella.

• El documento ambiental correspondiente o una certificación de exclusión categórica, según dispuesto en el Reglamento de Documentos Ambientales de la Junta de Calidad Ambiental.Verificado con la fuente oficial
• Un plano digital con el polígono de la extensión territorial del proyecto, geo-referenciado al Sistema de Coordenadas Planas Estatales.Verificado con la fuente oficial
• Evidencia fehaciente de titularidad: escritura pública, contrato de arrendamiento, contrato de opción de compra, certificación registral, declaratoria de herederos u otra legitimación activa válida según el Reglamento Conjunto.Verificado con la fuente oficial
• La certificación de los profesionales licenciados que participan en la acción propuesta, con sus nombres e información de contacto, demostrando que están debidamente licenciados y colegiados en Puerto Rico.Verificado con la fuente oficial
• La recomendación de cualquiera y todos los que apliquen entre el Municipio y las agencias concernidas en Edificabilidad, Infraestructura, Salud y Seguridad, Medioambiente, Uso, Arqueología y Conservación Histórica, según sea necesario.Verificado con la fuente oficial
• Para proyectos de urbanización con planos de construcción aprobados: que el inspector designado haya radicado una certificación de terminación de la obra en cumplimiento con los planos certificados, indicando el valor de la obra terminada, o evidencia de que las obras están garantizadas mediante fianza de una compañía aseguradora autorizada a favor de la entidad concernida.Verificado con la fuente oficial

• Plano digital, en polígono, de mensura del proyecto, si las parcelas no aparecen dibujadas en el GIS, en formato DXF. Es obligatorio.
• Certificación del contratista, en PDF. Es obligatoria.
• Documento estableciendo las servidumbres y restricciones, según requeridas por el Reglamento Conjunto y provistas en los planos de inscripción, en MS Word o PDF. Es obligatorio.
• Planos digitales con los polígonos de los solares a inscribir, en formato DXF, en caso de segregación.
• Autorización del dueño del solar al dueño del proyecto, si no son la misma persona, y autorización del dueño del proyecto para tramitar la solicitud, si no es el proponente, ambas en PDF.
• Recomendación Municipal, en caso de que el acceso a la obra sea a través de una vía municipal, en PDF.

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   Paso 1: No leas los $15 como el precio de segregar

   Quince dólares por solar es lo que cuesta radicar la solicitud en el sistema. Antes de llegar ahí hacen falta, como mínimo, un documento ambiental o una certificación de exclusión categórica, una mensura geo-referenciada hecha por un profesional licenciado, la evidencia de titularidad y, según el caso, recomendaciones de tu municipio y de las agencias concernidas. Ninguno de esos costos está publicado en el manual, y son los que dominan el presupuesto. Cuenta el trámite en meses de gestión, no en la tarifa de radicación.

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   Paso 2: Resuelve primero el documento ambiental

   El primer requisito de la lista es el documento ambiental correspondiente o una certificación de exclusión categórica, según dispuesto en el Reglamento de Documentos Ambientales de la Junta de Calidad Ambiental. Muchas segregaciones pequeñas se resuelven por exclusión categórica, que es precisamente una de las determinaciones que un Profesional Autorizado puede emitir cuando es ministerial. Empieza por ahí, porque sin ese documento la solicitud no se completa.

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   Paso 3: Acredita la titularidad, y ojo con las sucesiones

   El manual acepta como evidencia fehaciente la escritura pública, el contrato de arrendamiento, el contrato de opción de compra, la certificación registral, la declaratoria de herederos u otra legitimación activa válida según el Reglamento Conjunto. Si la finca está en sucesión y no se ha partido, la declaratoria de herederos es la vía que el propio manual nombra. Si el dueño del solar y el dueño del proyecto no son la misma persona, hace falta la autorización de uno a otro; y si quien tramita no es el proponente, hace falta otra autorización más.

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   Paso 4: Prepara los planos: rumbos, distancias, servidumbres y uso público

   Los planos de inscripción incluyen información exacta sobre rumbos y distancias de los solares, calles y servidumbres, la cabida y usos de los solares a crearse, y la rotulación de los predios a dedicarse o reservarse a uso público. Hacen falta, en formato DXF, el plano digital de mensura del proyecto si las parcelas no aparecen dibujadas en el GIS, y los planos con los polígonos de los solares a inscribir en caso de segregación. Aparte va el documento que establece las servidumbres y restricciones según las exige el Reglamento Conjunto. Y la regla de coherencia: los planos deben corresponder, en todas sus partes, a los planos de construcción y a la construcción que representan.

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   Paso 5: Consigue las recomendaciones que apliquen

   El manual pide la recomendación de cualquiera y todos los que apliquen entre el Municipio y las agencias concernidas en Edificabilidad, Infraestructura, Salud y Seguridad, Medioambiente, Uso, Arqueología y Conservación Histórica, según sea necesario. Cuáles apliquen depende de tu terreno: si está en zona costanera, en zona inundable, cerca de un yacimiento arqueológico o de una estructura histórica, la lista crece. Aparte, si el acceso a la obra es a través de una vía municipal, hace falta la Recomendación Municipal en PDF.

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   Paso 6: Radica en el Single Business Portal dentro del término

   La solicitud se radica seleccionando Autorización de Planos de Inscripción bajo Permisos en el Single Business Portal, y el costo es de quince dólares por solar. La solicitud de servicio permanecerá abierta por un término máximo de treinta días para completarla; transcurrido ese término sin completarse o sin cargar todos los documentos requeridos, hay que comenzar el proceso nuevamente. Con una lista de requisitos de este tamaño, abrir la solicitud antes de tener los documentos es la forma más común de perder el término.

La Autorización de Planos de Inscripción se radica en el Single Business Portal de la OGPe. Quien la aprueba puede ser la OGPe o el Municipio Autónomo, según aplique, y un Profesional Autorizado puede otorgarla cuando el trámite es ministerial. El manual del solicitante está en la sección de Fuentes de Información de permisos.pr.gov. La inscripción de los solares nuevos se hace después en el Registro de la Propiedad.

• Creer que segregar cuesta $15: esa es la radicación por solar, no el documento ambiental, la mensura ni las recomendaciones.
• Abrir la solicitud antes de tener el documento ambiental y perder el término de treinta días.
• Dejar para el final las recomendaciones del municipio y de las agencias concernidas.
• Someter planos de inscripción que no correspondan en todas sus partes a los planos de construcción.
• Radicar sin la autorización del dueño del solar al dueño del proyecto cuando no son la misma persona.
• Olvidar el documento de servidumbres y restricciones, que es obligatorio.
• Suponer que la aprobación de la OGPe inscribe los solares: la inscripción se hace después en el Registro de la Propiedad.
• Confundir este trámite con la rectificación de cabida, que corrige la medida de una finca sin dividirla.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Fuentes de Información de la OGPe: manuales de trámites del Single Business Portal

  ogpe

  www.permisos.pr.gov