Vivienda desocupada y abandonada: el procedimiento especial y sus plazos

Es un procedimiento judicial especial y rápido que el Departamento de la Vivienda puede usar sobre viviendas de sus propios programas cuando se dan dos cosas a la vez: la casa está desocupada y en estado de abandono, y el deudor hipotecario dejó de pagar dos o más mensualidades seguidas. Lo útil de conocerlo es el calendario: hay un aviso previo obligatorio con quince días para comparecer, una vista dentro de veinte días y una decisión del tribunal en cinco.

El procedimiento no alcanza a cualquier vivienda. La ley lo limita a las «construidas, vendidas o financiadas bajo cualquier programa de vivienda del Departamento, sus agencias o corporaciones adscritas» o cuyo titular sea la Oficina para la Liquidación de las Cuentas de la Corporación de Renovación Urbana y Vivienda; y a los casos en que se den dos condiciones a la vez: que la vivienda «se encuentre desocupada y en estado de abandono» y que «el deudor hipotecario haya incumplido el pago de dos (2) o más mensualidades consecutivas del préstamo hipotecario concedido a su favor». Para los casos presentados por el Banco y Agencia para el Financiamiento de la Vivienda, el procedimiento será uno de transferencia de título de propiedad de las viviendas financiadas por ese Banco.

• Que la vivienda haya sido construida, vendida o financiada bajo un programa de vivienda del Departamento, sus agencias o corporaciones adscritas, o que su titular sea la Oficina para la Liquidación de las Cuentas de la CRUV.Verificado con la fuente oficial
• Que la vivienda se encuentre desocupada y en estado de abandono.Verificado con la fuente oficial
• Que el deudor hipotecario haya incumplido el pago de dos (2) o más mensualidades consecutivas del préstamo hipotecario.Verificado con la fuente oficial

• Copia de la notificación enviada al titular y a los acreedores con interés conocido por correo certificado con acuse de recibo, que la ley exige acompañar al escrito ante el Tribunal.
• Certificación del monto de las mensualidades vencidas y al descubierto, que se acompaña al escrito junto a lo relativo al contrato de compraventa, el contrato de hipoteca y el pagaré.

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   Paso 1: Hacen falta las dos condiciones a la vez

   Es el filtro que decide si este procedimiento aplica. La ley lo permite «en aquellos casos en que la vivienda se encuentre desocupada y en estado de abandono y que el deudor hipotecario haya incumplido el pago de dos (2) o más mensualidades consecutivas del préstamo hipotecario concedido a su favor». Una casa ocupada, aunque haya atraso, no encaja en la descripción del texto.

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   Paso 2: Antes del tribunal: aviso certificado y quince días

   Es el paso que más importa a quien recibe el sobre, y la ley lo hace obligatorio. El escrito ante el tribunal «irá acompañado de una copia de la notificación enviada al titular y a los acreedores con interés conocido, por correo certificado con acuse de recibo requiriéndoles su comparecencia ante el Departamento o la Oficina dentro de los quince días siguientes a su recibo». La ley añade que esa notificación «es requisito previo a la presentación del procedimiento especial».

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   Paso 3: Qué tiene que decir ese aviso

   La ley le fija contenido, y conviene comprobarlo. En la notificación «se hará constar que el titular o cualquier acreedor con interés conocido deberá mostrar causa por las cuales no deba resolverse el contrato de compraventa e hipoteca, o transferirse el título de propiedad al Banco». Y se le apercibirá que si no comparece dentro del plazo, «o habiendo comparecido se niega o muestra desinterés en cumplir con las condiciones estipuladas en los contratos», el Departamento o la Oficina podrán llevar el procedimiento ante el Tribunal Superior.

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   Paso 4: Y también se emplaza según la Regla 4

   Además del aviso previo, la ley exige notificación formal del pleito: el procedimiento especial «deberá ser notificado al deudor titular y a los acreedores conocidos, tan pronto sea incoado, mediante emplazamientos que serán expedidos y diligenciados conforme a lo dispuesto en la Regla 4 de las Reglas de Procedimiento Civil». No leímos esa Regla para esta guía, así que no explicamos su contenido.

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   Paso 5: La vista, dentro de veinte días

   Es un proceso corto y conviene saberlo. «Al radicarse dicho escrito en el Tribunal, este procederá a citar al titular de la vivienda, a los acreedores conocidos y al Departamento o a la Oficina a una audiencia a celebrarse dentro de los veinte (20) días siguientes a la citación para conocer del caso».

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   Paso 6: Qué se tiene que probar en la vista

   La carga no es automática: «En la vista se establecerá mediante la prueba pertinente, el hecho de que la vivienda está desocupada y abandonada, el incumplimiento del contrato de hipoteca por parte del deudor hipotecario y el derecho de los acreedores». Y añade que «el Departamento o la Oficina, según sea el caso, deberán mostrar causa por las cuales deba resolverse el contrato a su favor o transferírsele el título de la propiedad».

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   Paso 7: Los acreedores pueden pagar y pasar al frente

   Es una salida que la ley deja abierta en dos momentos. «Los acreedores con interés conocido podrán, en su comparecencia ante el Departamento o la Oficina, optar por satisfacer el crédito y convertirse en acreedores preferentes. Igual opción tendrán en la audiencia ante el Tribunal». Y la contracara: si los acreedores con interés conocido «no comparezcan o muestren interés, el Tribunal podrá determinar que sus acreencias queden canceladas».

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   Paso 8: La decisión llega en cinco días

   El cierre es igual de rápido que el resto: «Dentro de los cinco (5) días de haberse celebrado la vista, de entenderlo procedente por la prueba desfilada, el tribunal ordenará la resolución del contrato de compraventa y transferencia del título de propiedad o la transferencia del título solamente en los casos que corresponda, conforme a la prueba desfilada». Nota la condición: solo «de entenderlo procedente por la prueba desfilada».

No es un trámite que se solicita: es un procedimiento que promueven el Departamento de la Vivienda, sus agencias o corporaciones adscritas, o la Oficina para la Liquidación de las Cuentas de la CRUV, ante la Sala del Tribunal Superior del territorio en que radique la propiedad. Lo que a ti te toca, si recibes el aviso, es comparecer ante el Departamento o la Oficina dentro de los quince días y, luego, a la vista del tribunal. Si tu asunto es un desahucio de arrendamiento, o el derecho a hogar seguro sobre tu residencia principal, esos tienen sus propias guías aquí.

• Creer que basta el atraso: la ley exige además que la vivienda esté desocupada y en estado de abandono.
• Pensar que aplica a cualquier hipoteca: solo alcanza viviendas construidas, vendidas o financiadas bajo programas del Departamento de la Vivienda o tituladas a la Oficina para la Liquidación de las Cuentas de la CRUV.
• Ignorar el aviso certificado: da quince días para comparecer, y comparecer es lo que abre la posibilidad de mostrar causa.
• Suponer que hay meses por delante: la vista se celebra dentro de veinte (20) días de la citación y la orden sale dentro de cinco (5) días de la vista.
• Dejar de avisar a un acreedor con interés conocido: si no comparece o no muestra interés, el Tribunal podrá determinar que su acreencia quede cancelada.
• Confundirlo con un desahucio de inquilino: son procedimientos distintos y aquel tiene su propia guía.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Departamento de la Vivienda

  Vivienda

  bvirtualogp.pr.gov