La pared que divide dos casas: de quién es y quién la repara

Es el Capítulo IV del Título IV del Libro Tercero del Código Civil de 2020, Artículos 860 a 870. El Código lo llama medianería y la define como el conjunto de derechos y obligaciones que dimanan de la existencia y el disfrute en común de una pared, cerca, vallado u otro elemento divisorio por parte de los dueños de los edificios o predios contiguos.

Aplica a los dueños de edificios o predios contiguos que comparten una pared, cerca, vallado u otro elemento divisorio. Para adquirir la medianería por usucapión, el propietario contiguo debe comportarse durante quince años como condueño del elemento divisorio.

• Que no exista un título ni un signo exterior contrario a la medianería, porque cualquiera de los dos derrota la presunción.Verificado con la fuente oficial
• Para adquirirla por usucapión, comportarse durante quince años como condueño del elemento divisorio.Verificado con la fuente oficial
• Para apoyar construcciones o introducir vigas, el previo consentimiento de los demás medianeros y no impedir su uso.Verificado con la fuente oficial
• Para abrir ventanas o huecos, el consentimiento del otro medianero.Verificado con la fuente oficial
• Para dispensarse de contribuir a las cargas, renunciar a la medianería, salvo que la pared sostenga un edificio propio.Verificado con la fuente oficial

• El título constitutivo, si lo hay: el Artículo 862 lo pone primero, antes del Código y de las demás leyes.
• La evidencia del signo exterior, porque de él depende que la pared sea común o exclusiva de un vecino.

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   Paso 1: Ojo con la palabra: hay dos medianerías

   En Puerto Rico la palabra medianería nombra dos cosas que no tienen nada que ver. Esta guía trata la del Código Civil: la pared, cerca o vallado que dividen dos propiedades vecinas. La otra es la de la Ley 24 de 1978, sobre el medianero que trabaja una finca agrícola ajena bajo un contrato escrito de participación en los beneficios. Nada de lo que sigue aplica a esa.

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   Paso 2: La ley empieza presumiendo que es de los dos

   El Artículo 863 dice que se presume la medianería, mientras no haya un título o signo exterior en contrario, en las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación y en los muros, verjas, zanjas y setos vivos situados entre dos predios. Nótese el límite: hasta el punto común de elevación, no más arriba.

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   Paso 3: Las siete señales que la vuelven de uno solo

   El Artículo 864 las lista: que en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos; que la pared esté por un lado recta y a plomo en toda su superficie y por el otro presente lo mismo arriba y una inclinación hacia uno de los lados abajo; que toda la pared o verja se construya sobre el terreno de una de las fincas y no por la mitad entre las dos; que la pared sufra las cargas de vigas, pisos y armaduras de una de las fincas y no de la contigua; que el tejadillo inclinado vierta hacia una de las propiedades; que la pared presente piedras salientes que de distancia en distancia salgan solo por un lado; y que las fincas contiguas a otras defendidas por muros, paredes, verjas, vallados o setos vivos no estén cerradas. En todos estos casos la propiedad se entiende que pertenece exclusivamente al dueño de la finca que tiene a su favor la presunción.

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   Paso 4: Cómo se adquiere

   El Artículo 861 nombra tres vías: negocio jurídico, usucapión o signo aparente. Para adquirirla por usucapión, el propietario contiguo debe comportarse durante quince años como condueño del elemento divisorio. Y se adquiere por signo aparente cuando existe un elemento divisorio entre dos fincas pertenecientes a un solo dueño y se enajena una de ellas.

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   Paso 5: Quién paga la reparación

   El Artículo 865 lo resuelve: los medianeros deben contribuir a prorrata para la conservación, reparación o reconstrucción del elemento medianero, hagan uso de él o no. Y abre una salida con un límite: todo propietario puede dispensarse de contribuir renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostiene un edificio suyo. Quien se apoya en la pared no puede renunciar a ella.

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   Paso 6: Si quieres derribar lo tuyo

   El Artículo 866 permite al propietario de un edificio que se apoya en una pared medianera renunciar igualmente a la medianería si quiere derribarlo, pero son de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera. La frase "por aquella vez solamente" es del Código, no nuestra.

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   Paso 7: Levantarla más alto

   El Artículo 867 lo permite y factura. Cualquier medianero puede elevar la pared medianera, y son de su cargo los gastos de la reparación y cualesquiera otros que exija la mayor altura; además, debe indemnizar los perjuicios que ocasione con la obra, aunque sean temporales. Son igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared en lo que se haya levantado o en lo que sus cimientos se hayan profundizado, y la indemnización de los mayores gastos de conservación por razón de esa altura o profundidad. Y si la pared medianera no puede resistir la mayor elevación, el colindante que quiere levantarla tiene obligación de reconstruirla a su costa; si para ello hace falta darle mayor espesor, debe darlo de su propio suelo.

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   Paso 8: Y cómo entra el vecino en la parte nueva

   El Artículo 868 le abre la puerta a quien no pagó: los demás medianeros que no hayan contribuido a dar más elevación, profundidad o espesor a la pared pueden adquirir en ella los derechos de medianería mediante el pago proporcional del importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se le hubiese dado mayor espesor.

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   Paso 9: Vigas sí, ventanas no

   El Artículo 869 permite al medianero apoyar construcciones o introducir vigas en la pared medianera, pero sin impedir el uso de los demás medianeros y con su previo consentimiento; y si no obtiene el consentimiento, los peritos pueden fijar las condiciones necesarias para que la nueva obra pueda realizarse sin perjudicar los derechos de aquellos. El Artículo 870 no deja esa salida: ningún medianero puede abrir, sin consentimiento del otro, ventanas ni huecos en la pared medianera.

Son reglas entre vecinos: se hacen valer entre las partes o ante el Tribunal de Primera Instancia. El Artículo 869 nombra expresamente a los peritos para fijar las condiciones de una obra cuando falta el consentimiento. El Código Civil no designa una agencia para aplicarlas.

• Dar por sentado que la pared es común: siete signos exteriores la vuelven exclusiva de un vecino.
• Creer que la presunción llega hasta arriba: solo llega hasta el punto común de elevación.
• Negarse a pagar la reparación porque no se usa la pared: hay que contribuir a prorrata igual.
• Renunciar a la medianería teniendo un edificio apoyado en la pared.
• Derribar lo propio sin costear las obras para evitar los daños al elemento común.
• Levantar la pared y pasarle al vecino los gastos de la mayor altura.
• Abrir una ventana en la pared común sin el consentimiento del otro.
• Meter vigas sin el previo consentimiento de los demás medianeros.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

  bvirtualogp.pr.gov