Qué puedes cambiar en una casa histórica: ventanas, colores, balcones y el piso que sí se permite

Es la Regla 10.2.5 del Capítulo 10.2 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, titulada Normas Generales de Intervención. Establece las políticas a seguirse en la intervención sobre las propiedades designadas como sitios o zonas históricas, y se hace extensiva a los centros fundacionales de todos los municipios: las plazas de recreo y sus bloques circundantes. Cubre las normas por período de construcción, las normas para propiedades transformadas negativamente, las normas para nuevas construcciones y propiedades no elegibles, las fachadas exteriores e interiores, los cinco niveles de intervención, las ruinas y la obligación de conservación y mantenimiento. Los permisos que hay que sacar están en la guía de las Reglas 10.2.1 a 10.2.3, y las demoliciones en la de la Regla 10.2.4; ambas se escribieron de la misma lectura del capítulo completo.

Las normas aplican a las propiedades designadas como sitios o zonas históricas y se hacen extensivas a los centros fundacionales de todos los municipios. Dentro de ellas, las normas se matizan de acuerdo a la valoración fijada de cada propiedad, si alguna, a la época de su construcción y a su estilo arquitectónico. Hay secciones específicas para sitios históricos y propiedades elegibles, para propiedades transformadas negativamente, y para las nuevas construcciones y alteraciones de propiedades no elegibles. Y aplica en todo caso la advertencia general del capítulo: de existir Normas Especiales de Ordenamiento que precisen o contradigan lo especificado en esta sección general, aplicarán las disposiciones establecidas en las Normas Especiales.

• Conservar todo elemento original constructivo y de terminación que exista, y reconstruir con la misma técnica constructiva toda parte que por inestabilidad estructural presente riesgo de colapso, con certificación del profesional competente.Verificado con la fuente oficial
• Reparar todo elemento histórico en estado de deterioro en vez de reemplazarlo, y cuando la severidad del deterioro requiera reemplazo, usar un elemento compatible en material, diseño, color, textura y demás características visuales.Verificado con la fuente oficial
• No alterar las dimensiones o proporciones originales de los vanos de puertas y ventanas de las fachadas, galerías y balcones, ni la tipología ni el material original.Verificado con la fuente oficial
• No cegar ni tapiar los vanos originales y no abrir vanos nuevos en los macizos de la fachada: solo se autoriza la abertura cuando se trata de restablecer vanos originales clausurados.Verificado con la fuente oficial
• Conservar abiertas las galerías o balcones, sin alterar la integridad de sus elementos arquitectónicos u ornamentales.Verificado con la fuente oficial
• Aplicar la pintura de fachada a la totalidad de la fachada en un color sólido, con colores sobrios de intensidad baja o mediana, y sin pintura mural de ningún tipo en fachadas exteriores ni en patios interiores.Verificado con la fuente oficial
• No usar tratamientos químicos o físicos, tales como el lavado con arena a presión, que dañen los materiales históricos: la limpieza se lleva a cabo con los métodos más delicados posibles.Verificado con la fuente oficial
• Para una planta nueva: retranqueo mínimo de diez pies de la fachada hacia la calle principal, cinco pies mínimos en las fachadas laterales y posteriores, diseño armonioso a la tipología existente y puertas y ventanas del mismo material que las de la planta existente.Verificado con la fuente oficial

• La certificación del profesional competente cuando haya que reconstruir una parte de la propiedad que presente riesgo de colapso, usando la misma técnica constructiva.
• Las pruebas documentadas, materiales o gráficas en que se base la recreación de elementos ausentes.
• Para declarar una ruina: la certificación de profesionales licenciados competentes sobre la imposibilidad de la permanencia estática del inmueble, incluyendo el informe estructural correspondiente, y la recomendación del ICP.
• En caso de incendio, el informe certificado del Negociado de Bomberos, del Negociado de la Policía o de un perito independiente para acreditar que no hubo mano criminal, acción intencional ni negligencia crasa.

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   Paso 1: Primero: de qué época es tu propiedad

   Las normas se aplican matizadas por la valoración fijada de cada propiedad, la época de su construcción y su estilo arquitectónico, y el capítulo distingue dos grupos. Las propiedades construidas previo al siglo XX representan las técnicas de la época colonial española que siguieron influyendo en los primeros años del siglo XX: muros y paredes de mampostería en piedra caliza, piedra arenisca y más tarde ladrillo, y el uso de la madera en techos de vigas y alfajías con cubierta de ladrillo, además de puertas, ventanas, rejas y barandas de balaustres. Las propiedades construidas a partir del siglo XX tienen como elemento común el hormigón armado, con madera y metal, y sus estilos incluyen el Ecléctico, Victoriano, Bungalow, Mission Style, Hispano-Mediterráneo, Renacimiento Español, Art Deco y Modernista. Saber en cuál cae tu casa es lo primero, porque de ahí salen varias reglas concretas.

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   Paso 2: Ventanas: madera en ladrillo, metal en hormigón

   En las propiedades anteriores al siglo XX, la intervención y el reemplazo de puertas y ventanas —especialmente en propiedades de mampostería de ladrillo— se hará utilizando la madera como material, a excepción de aplicaciones originales en un material distinto. En propiedades de hormigón armado se podrán utilizar puertas y ventanas de metal cuyo diseño sea igual o similar al original empleado en la propiedad. Y para las propiedades construidas a partir del siglo XX se aplica lo mismo que a las anteriores, con la excepción de las puertas y ventanas, que podrán ser de metal siempre y cuando el diseño sea igual o similar al original. En terminaciones de piso, no se utilizará vinilo, a excepción de áreas de almacén donde no exista terminación de piso original.

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   Paso 3: Los colores de la fachada, y lo que queda fuera de la evaluación

   El esquema de colores a utilizarse para las fachadas dependerá del período y estilo de la misma. A las propiedades de mampostería de ladrillo se les aplicará el color blanco a los elementos en relieve, y verde, marrón oscuro, azul o blanco para sus puertas, ventanas, maderamen y barandas en balaustres de madera o metal ornamental; este último podrá ser pintado de negro. A las propiedades que tengan una base en relieve se les podrá aplicar un color que mitigue el impacto de las distintas actividades en torno a la propiedad y que a su vez armonice con el esquema. Y una buena noticia para el dueño: los criterios de pintura y decoración interior no serán parte de la evaluación, siempre y cuando no presenten un impacto negativo a la integridad de la propiedad.

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   Paso 4: Las dieciocho normas generales que matizan todo

   Sobre las reglas por época se montan dieciocho normas que se aplican según la valoración de cada propiedad. Toda propiedad deberá utilizarse para su uso histórico, o si se usa para un nuevo uso que requiera alteraciones, estas afectarán de manera mínima las características que definen el edificio, su localización y su entorno. Las características y rasgos distintivos originales se mantendrán y conservarán. No se extraerán materiales históricos ni se alterarán los elementos o espacios originales que afecten el carácter histórico. Toda propiedad se reconocerá como documento físico de su tiempo, lugar y uso. No se podrán realizar cambios que creen un falso sentido de desarrollo histórico, como añadir elementos basados en conjeturas o elementos arquitectónicos provenientes de otros edificios. Las alteraciones que hayan adquirido valor histórico en derecho propio se mantendrán, siempre que no sean detrimentales. Se conservarán los elementos característicos, los acabados y las técnicas de construcción o ejemplos de artesanía. Todo elemento histórico en estado de deterioro deberá ser reparado en vez de reemplazado, y si hay que reemplazarlo, con un elemento compatible en material, diseño, color y textura. Y la recreación de elementos ausentes se basará en pruebas documentadas, materiales o gráficas.

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   Paso 5: Nada de arena a presión, y cuidado con lo que hay bajo tierra

   No se utilizarán tratamientos químicos o físicos, tales como el lavado con arena a presión, que dañan los materiales históricos: la limpieza de superficies de edificios históricos deberá llevarse a cabo con los métodos más delicados posibles. Y se protegerán y conservarán los yacimientos y materiales arqueológicos que puedan ser afectados por un proyecto; si tales sitios tienen que ser impactados, deberán tomarse medidas para llevar a cabo labores de mitigación conforme a las leyes y reglamentación vigente.

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   Paso 6: Subir una planta: diez pies de retranqueo

   Se permitirá la construcción de una nueva planta en propiedades que permitan tal crecimiento vertical, con un retranqueo mínimo de diez pies de la fachada hacia la calle principal. Todo techo de terraza estará igualmente retranqueado. El retranqueo será de cinco pies mínimos en las fachadas laterales y posteriores, o lo necesario para no tapar luces y vistas a vanos existentes legales en las propiedades colindantes. El diseño de la nueva planta será armonioso a la tipología existente, y el material de las puertas y ventanas nuevas hacia las fachadas será igual al material de los mismos elementos en la planta existente. Además, toda adición y construcción nueva se ejecutará de manera tal que, si se destruye en el futuro, la forma e integridad de la propiedad histórica y su entorno no se vería afectada. Y no se permitirán demoliciones de paredes medianeras o segmentos que permitan la conexión interna de propiedades colindantes o la agrupación de solares.

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   Paso 7: La fachada: no se ciega, no se abre, no se cierra el balcón

   No se autorizará añadir o adosar a las fachadas elementos que no correspondan a las características tipológicas originales o que alteren y desvirtúen la estructura y composición arquitectónica. No se alterarán las dimensiones o proporciones originales de los vanos de puertas y ventanas de las fachadas, galerías y balcones, ni la tipología ni el material original. No se cegarán o tapiarán los vanos originales de puertas y ventanas ni se permitirá abrir nuevos vanos en los macizos de la fachada; solo se autorizará la abertura de vanos cuando se trate de restablecer vanos originales clausurados. Deberán conservarse las cornisas, goterones, frisos, pretiles, remates o cualquier otro elemento ornamental original o histórico que remate o corone las fachadas, tanto en las caras exteriores como en las galerías o balcones. Y las galerías o balcones se conservarán abiertas, sin alterar la integridad de sus elementos, sin ninguna construcción o instalación en su espacio ni en su cubierta que no sea armoniosa con el tipo de estructura tradicional.

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   Paso 8: Canales, cables, placas solares y rejas

   No se permitirán nuevos canales, bajantes ni otros elementos visibles adosados a la fachada exterior que no respeten la costumbre y tradición del área; de ser necesario, solo podrán instalarse en fachadas interiores lo menos visible posible y de forma ordenada, camuflados con pintura del color de la superficie por donde discurran. La infraestructura para viabilizar los servicios de teléfono, electricidad, gas, televisión, agua y tubería sanitaria se instalará en el interior de la estructura o en las fachadas laterales, adosada a la pared de forma limpia y organizada, pintada del mismo color que la fachada. Se deberá tomar en consideración la localización, altura y ubicación de instalaciones para telecomunicaciones y sistemas de placas solares en las azoteas, ya que pueden afectar la lectura de la fachada: no deben ser vistas desde la acera. Y las rejas y portones para proteger la propiedad estarán localizados generalmente en el interior de la estructura, escondidos del exterior por puertas o ventanas; solo se permitirán rejas y portones exteriores armoniosos con la costumbre y tradición del área y que se instalen dentro del vano.

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   Paso 9: La pintura en fachada y la prohibición de murales

   El tipo, color y combinación de pintura seguirá la costumbre, la tradición del área y el estilo arquitectónico. La pintura en fachada se aplicará a la totalidad de la misma en un color sólido, no solo a la parte correspondiente al local objeto del permiso. Cuando la propiedad tenga varias plantas, todas serán del mismo color, a menos que la tipología y estilo lo permitan, como cuando la primera planta lee como una gran base. Las fachadas laterales se pintarán de blanco o del color de las molduras en los casos en que la volumetría sobresalga de la trama urbana, y los colores serán sobrios, con intensidad baja o mediana. Y una prohibición categórica: no se permitirá la pintura mural de ningún tipo en fachadas exteriores ni de patios interiores, tanto aplicada directamente a la superficie como en cualquier otro medio.

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    Paso 10: Construir nuevo al lado de lo viejo

    Para las nuevas construcciones y las alteraciones de propiedades no elegibles dentro de zonas históricas y en los centros fundacionales, el reglamento fija quince criterios de compatibilidad, y todos se miden contra las propiedades elegibles con estructuras similares en la calle o sector donde ubica. Son: la consolidación del tejido urbano tradicional; la altura total incluyendo bases o aceras elevadas; la proporción de ancho a alto de las fachadas principales; el ritmo de estructuras y el espacio entre ellas; la forma de techos, respetando ángulos de inclinación y materiales predominantes; el ritmo de balcones y elementos que demarcan las entradas; la expresión direccional de la fachada principal, vertical, horizontal o neutral; la relación de sólidos y vanos; la proporción, tamaño y localización relativa de los vanos; la relación de materiales, textura y color; las paredes secundarias como setos vivos, verjas, portones y tapias; la alineación de la fachada principal; el ritmo parcelario; el área de ocupación, máxima y mínima; y la volumetría. Cuando no existan estructuras similares que sirvan de orientación, la nueva se guiará por las características positivas de las propiedades elegibles de su entorno próximo. Y hay una norma general que conviene recordar: la nueva construcción se distinguirá de la existente, siendo compatible en volumen, tamaño, escala, proporciones y elementos arquitectónicos.

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    Paso 11: Los cinco niveles de intervención, y la tabla que no se puede leer

    Los sitios históricos y las propiedades elegibles en zonas históricas se clasifican en cinco categorías, que a su vez clasifican el tipo de intervención permitido sobre cada propiedad. Son: propiedad íntegra de valor monumental, que comprende los edificios institucionales, religiosos o civiles de gran valor que componen los hitos más significativos de la ciudad y conservan la estructura o acabado original o pueden ser restituidos a él; propiedad transformada de valor monumental, los mismos hitos que han sufrido transformaciones y solo conservan algunas de sus partes originales, pero ameritan su continuidad; propiedad íntegra de valor individual, los edificios comerciales o residenciales de gran valor arquitectónico e histórico con gran calidad, antigüedad, escasez o rareza que conservan lo original; propiedad transformada de valor individual, los mismos que han sufrido transformaciones y solo conservan íntegras algunas partes; y propiedades de valor escénico o paisajista, íntegra o transformada, que adquieren valor por su relación con el entorno o el paisaje cultural más que por su valor individual. La sección cierra con una tabla que cruza estas cinco categorías con los tipos de intervención permitidos. En la copia oficial que leímos esa tabla está dañada: los encabezados de sus columnas salieron en blanco, así que las marcas de cada fila no se pueden atribuir a ningún tipo de intervención con nombre, y la última fila no trae marcas. Por eso no publicamos aquí qué intervención está permitida en cada categoría: hay que preguntarle a la OGPe o al ICP.

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    Paso 12: Ruinas: mayor o menor, voluntaria o involuntaria

    Las ruinas son los restos de un edificio que subsisten después de sufrir una destrucción parcial. La ruina en grado mayor es la destrucción parcial a tal grado que el daño resulta irreversible; dentro de ese grado puede haber edificios de gran significado histórico por su arquitectura o porque allí ocurrió algún evento importante, por lo cual se deba consolidar como ruina y no permitir su demolición. La ruina en grado menor es aquella en que, a pesar de la destrucción, se puede recuperar parte de la estructura original. En cuanto a la causa, la ruina voluntaria es aquella en la cual, por acción engañosa, negligencia o descuido de los propietarios u ocupantes, una propiedad identificada como habitable al ser designada sitio histórico es posteriormente clasificada como ruina; y el reglamento añade que la venta, traspaso o cesión de la propiedad no variará ni cancelará esta condición o gravamen. La ruina involuntaria es la causada por inclemencias del tiempo o desastres naturales.

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    Paso 13: Lo que no basta para declarar ruina, y la obligación de reconstruir

    Un sitio histórico o propiedad elegible podrá ser declarado en ruina por profesionales licenciados competentes que certifiquen la imposibilidad de la permanencia estática del inmueble, incluyendo informe estructural, pero no simplemente por ser declarado estorbo público mediante ordenanza municipal, ni por el costo excesivo de su reparación, ni por la alegada imposibilidad de obtener financiamiento o seguros; y para que ese argumento sea válido deberá haber recibido la recomendación del ICP. Y aquí está la regla más dura de la sección: el sitio histórico o propiedad elegible que sin informe favorable y recomendación del ICP sea demolido o incendiado intencionalmente, o que se deje convertir en ruina voluntaria con posterioridad a la designación, habrá de ser reconstruido en su situación original, utilizando la documentación existente y el conocimiento del estado primitivo que tuviesen los técnicos del ICP. En caso de incendio, este se considerará voluntario a menos que se presente evidencia mediante informe certificado del Negociado de Bomberos, del Negociado de la Policía o de un perito independiente de que no hubo mano criminal, acción intencional o negligencia crasa. Y toda demolición no autorizada se considerará intencional.

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    Paso 14: Conservar es obligación, y denunciar es un derecho

    Será obligación de los propietarios de bienes inmuebles de todo tipo conservarlos en estado digno, higiénico y exento de peligro para los ciudadanos, así como llevar a cabo obras de mantenimiento preventivo. Y será deber y derecho de todo ciudadano denunciar ante las autoridades municipales los edificios que adolezcan de falta de higiene, amenacen ruina o aquellos que, por el mal estado exterior de sus elementos, afecten negativamente el entorno o puedan ser peligrosos por desprendimientos de balcones, cornisas o marquesinas. Por último, no se realizará ninguna intervención que implique un cambio a lo existente en los sitios históricos designados o en las propiedades elegibles en las zonas históricas sin la correspondiente recomendación del ICP. Y si el edificio declarado en ruina está en zona histórica, tras la recomendación del ICP el propietario tendrá la obligación de demoler el área ruinosa y aquella que a causa de dicha demolición quedase afectada y supusiera peligro, en un plazo no superior a los quince días de ser aprobado el expediente de ruina.

Estas normas no se radican por separado: son el estándar contra el cual la OGPe, el Profesional Autorizado o la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo evalúan la solicitud de permiso, siempre con la recomendación del ICP. La declaración de ruina la hacen profesionales licenciados competentes con informe estructural, y requiere la recomendación del ICP para ser válida. Las denuncias sobre edificios que amenacen ruina o afecten el entorno van ante las autoridades municipales.

• Cerrar el balcón o la galería para ganar espacio interior.
• Abrir un vano nuevo en la fachada, o cegar o tapiar uno original.
• Cambiar las ventanas de madera por aluminio en una propiedad de mampostería de ladrillo.
• Lavar la fachada con arena a presión u otro tratamiento que dañe los materiales históricos.
• Pintar un mural en la fachada exterior o en el patio interior.
• Pintar la fachada de un color intenso o dejar las plantas de colores distintos sin que la tipología lo permita.
• Instalar canales, bajantes o cables visibles adosados a la fachada exterior.
• Poner placas solares o antenas en la azotea de modo que se vean desde la acera.
• Subir una planta sin el retranqueo de diez pies hacia la calle principal y cinco en las laterales y posteriores.
• Tumbar una pared medianera para conectar dos propiedades colindantes.
• Reemplazar un elemento histórico deteriorado en vez de repararlo.
• Confiar en que una declaración municipal de estorbo público o un presupuesto de reparación alto basta para declarar la ruina.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov

• Instituto de Cultura Puertorriqueña

  icp

  www.icp.pr.gov