Demoler en zona histórica: la ruina irreversible, el permiso de construcción antes de tumbar y el uso no conforme

Es la Regla 10.2.4 del Capítulo 10.2 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, titulada Otros Permisos, dentro del capítulo de Conservación de Sitios Históricos, Zonas Históricas y Centros Fundacionales. Cubre cuatro cosas: el permiso de demolición en propiedades no elegibles, el permiso de demolición en propiedades elegibles con toda su documentación gráfica, los permisos relacionados con vías públicas, y los permisos de no conformidad en uso y en edificación. Los permisos generales del capítulo, las obras exentas y la recomendación del ICP están en la guía de las Reglas 10.2.1 a 10.2.3; las normas de intervención en la de la Regla 10.2.5. Ambas se escribieron de la misma lectura del capítulo completo.

La regla distingue entre propiedades no elegibles y propiedades elegibles dentro de sitios y zonas históricas y centros fundacionales, y trata cada una con un estándar distinto. Los permisos de no conformidad los expide la OGPe o la Oficina de Permisos de un Municipio Autónomo con Jerarquías de la I a la III, con la recomendación del ICP, para aquellos usos y estructuras que fueron establecidos antes de la vigencia del reglamento y que no cumplen con sus disposiciones. Además, en los casos en que existan Normas Especiales de Ordenamiento, los permisos de demolición se podrán considerar dependiendo del nivel de intervención que se establezca en los mapas.

• En propiedades no elegibles: garantizar que la estructura que se derribe será sustituida por otra estructura o por un espacio público armónico con el contexto urbano y conforme a las disposiciones del Tomo.Verificado con la fuente oficial
• No derribar ninguna estructura a menos que se tenga un permiso de construcción aprobado para el mismo predio.Verificado con la fuente oficial
• Comenzar la construcción de la estructura dentro de un término de seis meses a partir de la fecha de expedición del permiso de construcción.Verificado con la fuente oficial
• En propiedades elegibles: demostrar que la propiedad está en estado de ruina irreversible o que presenta peligro de desplomarse en su totalidad debido a fallas estructurales, con documentos presentados por técnicos competentes que lo prueben convincentemente y fuera de toda duda.Verificado con la fuente oficial
• Obtener la recomendación del ICP cuando una estructura de madera requiera ser desensamblada para llevar a cabo obras de sustitución de materiales o reconstrucción: eso se considera demolición.Verificado con la fuente oficial
• Colocar una tapia en el frente del solar alineando con la acera una vez finalizada la demolición de una propiedad no elegible autorizada por peligro de desplome.Verificado con la fuente oficial

• Para demoler una propiedad elegible: un informe del uso del suelo donde se localiza el edificio o partes por demoler.
• Un levantamiento arquitectónico del inmueble o partes por demoler.
• Un inventario fotográfico donde se muestren las fachadas del inmueble y sus relaciones formales con los inmuebles vecinos.
• En los casos de ruina, un estudio detallado de los factores causantes, tales como falla estructural, alteraciones y otros.
• El proyecto completo de las obras o intervenciones a realizarse, con los documentos de la obra detallados en cuanto a la demolición, el tipo de construcción, los procedimientos técnicos y constructivos y la secuencia a seguirse.
• Para pedir una extensión de tiempo de un uso no conforme temporalmente legal: descripción gráfica y escrita de las estructuras, naturaleza del uso con horario y clientela, localización y usos cercanos, documentación del permiso, valor por separado del terreno, la estructura y las mejoras muebles, valor estimado de los usos circundantes, el lugar más próximo donde el uso sería permitido y el costo de esa relocalización, la conformidad de la estructura, el costo de conformar el uso, el beneficio o perjuicio de relocalizar y el tiempo que ha operado el negocio.

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   Paso 1: Propiedad no elegible: no se tumba para dejar un solar vacío

   No podrán expedirse permisos de demolición para propiedades no elegibles, a no ser que se garantice que la estructura que se derribe será sustituida por otra estructura o por un espacio público armónico con el contexto urbano y conforme a las disposiciones del Tomo. Y una vez obtenido el permiso de construcción para la demolición, ningún propietario podrá derribar la estructura a menos que tenga un permiso de construcción aprobado para el mismo predio. La construcción deberá comenzarse dentro de un término de seis meses a partir de la fecha de expedición del permiso de construcción. La lógica es evitar el hueco: primero se aprueba lo que va a ir en el sitio, y solo entonces se derriba lo que hay.

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   Paso 2: La excepción por peligro de desplome, y la tapia

   En casos en que una propiedad no elegible o parte de la misma presente peligro de desplomarse debido a fallas estructurales, y cuando se presenten documentos que prueben convincentemente y fuera de toda duda, a satisfacción de la agencia concernida, dicho peligro, se podrá demoler la estructura sin necesidad de que exista un permiso de construcción para estructura nueva o espacio público. Esa condición debe establecerse en el permiso de demolición otorgado. Y una vez finalizada la demolición se deberá colocar una tapia en el frente del solar alineando con la acera: el solar no queda abierto a la calle.

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   Paso 3: Propiedad elegible: solo ruina irreversible o peligro de desplome total

   No podrán expedirse permisos de demolición para propiedades elegibles a menos que se demuestre que la propiedad está en estado de ruina irreversible o que presente peligro de desplomarse en su totalidad debido a fallas estructurales. En ambas condiciones se requerirán documentos presentados por técnicos competentes en la materia que prueben convincentemente y fuera de toda duda, a satisfacción de la agencia concernida, dicha condición. Fíjate en el estándar de prueba: no basta con un informe que diga que está mal; el reglamento pide prueba convincente y fuera de toda duda.

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   Paso 4: La documentación gráfica antes de tumbar

   En estos casos se requerirá documentación gráfica de la propiedad previa a su demolición, de acuerdo a los requisitos establecidos por el ICP, que incluirá: un informe del uso del suelo donde se localiza el edificio o partes por demoler; un levantamiento arquitectónico del inmueble o partes por demoler; un inventario fotográfico donde se muestren las fachadas del inmueble y sus relaciones formales con los inmuebles vecinos; en los casos de ruina, un estudio detallado de los factores causantes, tales como falla estructural, alteraciones y otros; y el proyecto completo de las obras o intervenciones a realizarse. Es decir, aunque el edificio se pierda, queda su registro.

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   Paso 5: Fuera de esas dos condiciones, no hay demolición total

   Fuera de las dos condiciones —ruina irreversible o peligro de desplomarse en su totalidad— no se permitirá la demolición total de propiedad elegible alguna, solo la remoción de elementos añadidos que no aporten al carácter de la misma. Se podrá autorizar, previa inspección, la remoción de aquellos componentes que estén deteriorados, para ser reemplazados con piezas y elementos que definan el mismo carácter visual. También se autoriza el mínimo de demolición necesaria para adecuar el edificio a requerimientos contemporáneos de comodidad, salubridad y seguridad, evitando impactar elementos que definan el tipo y carácter del edificio.

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   Paso 6: Desarmar una casa de madera es demoler

   Esta es la regla que más sorprende a los dueños de casas de madera: en caso de estructuras en madera que requieran ser desensambladas para llevar a cabo obras de sustitución de materiales o reconstrucción, se considerará como demolición y requerirá la recomendación del ICP. El reglamento lo repite líneas más adelante al hablar de los documentos de la obra: se hace extensivo a estructuras en madera que requieran ser desensambladas para llevar a cabo obras de sustitución de materiales o reconstrucciones, y estas también son consideradas demoliciones. Si vas a bajar la casa pieza por pieza para cambiarle la madera podrida, eso entra por la puerta de demolición, no por la de reparación.

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   Paso 7: Los permisos de vías públicas y el Registro Nacional

   No se expedirá permiso alguno de segregación, construcción o traslado de ningún edificio en ningún solar a menos que el solar tenga el correspondiente acceso. No se autorizarán proyectos cuando estos puedan afectar propiedades históricas elegibles designadas por la Junta de Planificación, las cuales deben estar certificadas como tal por el ICP. A los propietarios que violenten el proceso de permisos se les aplicarán las sanciones correspondientes dispuestas en el Tomo XI del reglamento o del Municipio Autónomo. Y para los propósitos de nuevas vías serán consideradas aquellas propiedades inventariadas e incluidas en el Registro Nacional de Lugares Históricos que obra en los archivos de la Oficina Estatal de Preservación Histórica, por lo que será considerada la recomendación que pueda emitir a estos efectos.

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   Paso 8: Uso no conforme: afín o conflictivo

   La OGPe o la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo expedirá, con la recomendación del ICP, permisos de uso no conforme legal para aquellos usos y estructuras que fueron establecidos antes de la vigencia del reglamento y que no cumplen con él. Primero notificará con acuse de recibo al dueño o inquilino y a las agencias concernidas que el uso resulta no conforme, expresando claramente la naturaleza y extensión de la no conformidad. Luego determinará si la no conformidad es de naturaleza conflictiva al área o de naturaleza afín; la naturaleza conflictiva se determinará mediante un estudio de campo y se ratificará mediante una vista pública o una vista administrativa. De ser de naturaleza afín, se podrá otorgar un permiso único no conforme legal y el uso podrá operarse indefinidamente, sujeto a tres condiciones: no podrá cambiarse ni intensificarse el uso, podrá transferirse de propietario, y la estructura no podrá ampliarse.

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   Paso 9: Si es conflictivo: dos años y una ventana para pedir más tiempo

   De ser de naturaleza conflictiva, se otorgará, con la recomendación del ICP, un permiso único no conforme temporalmente legal, que permitirá que el uso pueda ser operado por un término de dos años a partir de la fecha de notificación, sujeto a las mismas condiciones de los usos afines. Cuando una parte interesada entienda que ese período no es razonable, podrá solicitar durante el año subsiguiente a la notificación una extensión de tiempo para eliminar el uso o para realizar los cambios o modificaciones aprobadas que lo conviertan en uno conforme. La solicitud lleva una lista larga de información: la descripción gráfica y escrita de las estructuras, la naturaleza del uso con su horario y clientela, la localización y los usos cercanos, la documentación del permiso, el valor por separado del terreno, la estructura y las mejoras muebles, el valor estimado de los usos circundantes, el lugar más próximo donde el uso podría ser permitido y el costo de esa relocalización, el costo de conformar el uso donde está, el beneficio o perjuicio de relocalizar, el tiempo que ha operado el negocio y hasta las planillas de contribución sobre ingreso.

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    Paso 10: Estructura no conforme: el umbral del veinte por ciento

    La no conformidad de una estructura podrá ser de naturaleza legal o temporalmente legal. Se entenderá de naturaleza temporalmente legal aquella estructura cuya inversión para ajustarse a las disposiciones del reglamento represente un costo menor del veinte por ciento del valor de la estructura en el mercado; si el costo alcanza ese veinte por ciento, se entenderá la no conformidad como un no conforme legal. Al no conforme legal se le otorgará, con la recomendación del ICP, un permiso de estructura no conforme legal, y podrá operarse sujeto a que no se amplíe la estructura ni se intervenga en ella de forma mayor o sustancial; cuando se solicite un permiso de construcción para una intervención mayor o sustancial, el proponente explicará cómo su construcción conformará, dentro de parámetros de racionabilidad, la estructura existente con el reglamento. Nota de fidelidad al documento: el reglamento enuncia ese veinte por ciento dos veces sobre bases distintas —una vez contra el valor de la estructura en el mercado y otra contra la inversión en la estructura—, y la segunda frase está impresa de forma que no se lee ni como «veinte por ciento o más de» ni como «veinte por ciento más que». Reproducimos las dos y señalamos que la base del umbral no está enunciada de manera consistente.

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    Paso 11: Los dos años que a veces son tres

    Aquí hay una contradicción interna del documento oficial que reportamos sin resolver. Para el uso no conforme, la regla concede dos años desde la notificación y luego dice que si transcurridos los dos años el dueño no ha conformado el uso, no está real y efectivamente en proceso de conformarlo, no ha obtenido una variación ni una extensión de tiempo, se podrán aplicar las penalidades y acciones judiciales aplicables. Para la estructura no conforme, la regla concede un término no mayor de dos años y luego dice que si transcurridos los tres años posteriores a la notificación el dueño no ha conformado la estructura, se podrán aplicar las penalidades. Dos años concedidos, tres años hasta la penalidad: el texto impreso no reconcilia las dos cifras y nosotros tampoco. Si estás en ese supuesto, pregunta en la OGPe o en tu municipio antes de contar con el año extra. Y hay una regla que aplica en todo caso: no se permitirá intervenir de ninguna forma ni obtener un nuevo permiso único de una estructura no conforme temporalmente legal a menos que se corrijan las características que resultan no conformes.

Los permisos de demolición y los permisos de no conformidad se solicitan ante la OGPe o ante la Oficina de Permisos de un Municipio Autónomo con Jerarquías de la I a la III, y llevan la recomendación del ICP. La documentación gráfica previa a la demolición de una propiedad elegible se prepara de acuerdo a los requisitos establecidos por el ICP, y los documentos de la obra se evalúan contra la información disponible en los archivos de la Junta de Planificación y del ICP.

• Demoler una propiedad no elegible sin garantizar que será sustituida por otra estructura o por un espacio público.
• Derribar sin tener aprobado el permiso de construcción para el mismo predio.
• Dejar pasar los seis meses desde la expedición del permiso de construcción sin comenzar la obra.
• Pedir la demolición de una propiedad elegible con un presupuesto de reparación alto en vez de prueba de ruina irreversible o peligro de desplome total.
• Creer que una declaración municipal de estorbo público basta para demoler una propiedad elegible.
• Desensamblar una casa de madera para cambiarle materiales sin tramitarlo como demolición con recomendación del ICP.
• Demoler sin haber preparado la documentación gráfica previa: informe de uso del suelo, levantamiento arquitectónico, inventario fotográfico y estudio de causas.
• Olvidar la tapia en el frente del solar tras una demolición autorizada por peligro de desplome.
• Ampliar o intensificar un uso no conforme legal, que solo puede transferirse de propietario.
• Contar con tres años cuando el permiso no conforme temporalmente legal se otorga por un término de dos.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov

• Instituto de Cultura Puertorriqueña

  icp

  www.icp.pr.gov