Permisos de obra en una zona histórica

Si tu casa o tu local está dentro de una zona histórica —el Viejo San Juan, la zona histórica de Ponce y las demás que la Junta de Planificación haya establecido— esta es la ley que explica por qué no puedes simplemente sacar un permiso y empezar. Antes de que la Oficina de Gerencia de Permisos o tu municipio autoricen nada, hace falta la recomendación escrita del Instituto de Cultura Puertorriqueña. Y el alcance sorprende: la ley dice expresamente que se dictamina sobre los aditamentos «incluyendo rótulos», los rasgos arquitectónicos, el color y las demás características. O sea, el color de la fachada y el letrero de tu negocio están dentro. Si la zona es de interés turístico en vez de histórica, el mismo papel lo hace la Compañía de Turismo. Lo que más conviene saber antes de empezar una obra sin permiso está en el Artículo 7: además de la multa, el tribunal puede congelar por hasta tres años la expedición de permisos sobre esa propiedad, y la sentencia se anota en el Registro de la Propiedad.

La ley alcanza a toda persona que quiera erigir, reconstruir, ampliar, alterar, restaurar, demoler o de cualquier modo desarrollar una edificación, estructura o pertenencia dentro de los límites de una zona antigua o histórica o de una zona de interés turístico. No distingue entre propiedad pública y privada: el Artículo 3 dice que las zonas pueden incluir uno o más solares o pertenencias, o solamente parte de los mismos, «bien sean de propiedad pública o privada». Y el Artículo 6 va más lejos, alcanzando expresamente a las agencias gubernamentales y a los municipios cuando la acción modifique el tránsito o altere los edificios, estructuras, lugares, plazas, parques o áreas de la zona. La ley no exime obras menores: el Artículo 2 nombra el color y los rótulos entre lo que se dictamina.

• En zona antigua o histórica, recomendación escrita del Instituto de Cultura Puertorriqueña antes de que se autorice cualquier permiso de construcción o de uso (Artículo 1).Verificado con la fuente oficial
• En zona de interés turístico, previa recomendación escrita de la Compañía de Turismo antes de conceder cualquier franquicia, permiso, autorización o licencia (Artículo 1).Verificado con la fuente oficial
• Autorización previa para construir, reconstruir, alterar, ampliar, trasladar o demoler parcial o totalmente cualquier edificio dentro de la zona (Artículo 3).Verificado con la fuente oficial

• Todo proyecto, plano, elevación y la información que acompañe cada solicitud de permiso de construcción, de uso u otro a realizarse dentro de la zona (Artículo 4).

1. 1

   Paso 1: Averigua primero si estás dentro de una zona

   La ley describe las zonas pero no las mapea. El Artículo 3 faculta a la Junta de Planificación para establecerlas —las antiguas o históricas en coordinación con el Instituto de Cultura Puertorriqueña, las de interés turístico en coordinación con la Compañía de Turismo— en cualquier parte de Puerto Rico, y aclara que una zona puede incluir uno o más solares, o solamente parte de ellos, de propiedad pública o privada. Se establecen mediante el procedimiento de vista pública previa de la Ley Orgánica de la Junta, y las resoluciones son efectivas y tienen fuerza de ley a los quince días de adoptadas. El mismo procedimiento aplica para descontinuar, ampliar, reducir o modificar el área. Esta ley no publica el listado ni el mapa de las zonas vigentes, y nosotros no lo inventamos.

2. 2

   Paso 2: Qué distingue una zona histórica de una turística

   Importa porque cambia quién tiene que recomendar. El Artículo 3 define zona antigua o histórica como el área dentro de la cual los edificios, estructuras, pertenencias y lugares son de básica y vital importancia para el desarrollo cultural y del turismo por su asociación con la historia; por su peculiar estilo colonial español, incluyendo color, proporciones, forma y detalles arquitectónicos; o por ser parte o relacionarse con una plaza, parque o área cuyo diseño debe conservarse conforme a un plan de motivos culturales, históricos o arquitectónicos. Y define zona de interés turístico como cualquier área que disponga de atractivos naturales y artificiales desarrollados o con potencial turístico —playas, lagos, bahías, lugares históricos y parajes de gran belleza natural— dentro de la cual los edificios, estructuras y la belleza natural son de básica y vital importancia para el turismo.

3. 3

   Paso 3: Qué exactamente se evalúa, y por qué incluye el color

   El Artículo 2 es el que más sorprende. La agencia dictaminará «sobre la propiedad de todos y cada uno de los aditamentos (incluyendo rótulos), rasgos arquitectónicos, color, y demás características de cualquier edificación, estructura, pertenencia o parte de la misma» que se desee erigir, reconstruir, ampliar, alterar, restaurar, demoler o en cualquier modo desarrollar dentro de la zona. Y añade que en ambos casos el dictamen deberá incluir el uso a que se destina la propiedad. En zonas antiguas o históricas ese dictamen requiere el endoso del Instituto de Cultura Puertorriqueña; en las de interés turístico, el de la Compañía de Turismo. Por eso pintar la fachada de otro color o cambiar el letrero de un negocio no son cosas que queden fuera del trámite.

4. 4

   Paso 4: Quién recomienda y quién decide

   Son dos pasos distintos y conviene no confundirlos. Quien aprueba o autoriza el permiso es la Oficina de Gerencia de Permisos o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la V. Pero el Artículo 4 dice que lo hará «previa recomendación escrita de la Compañía de Turismo de Puerto Rico en el caso de las zonas de interés turístico, y del Instituto de Cultura Puertorriqueña en el caso de las zonas antiguas o históricas». Al decidir, la agencia da consideración al diseño y disposición general, material, color y estilo arquitectónico del edificio, o al uso o proyecto, y a su adecuada relación con los rasgos de los edificios de la inmediata vecindad, y puede solicitar cualquier información que estime necesaria.

5. 5

   Paso 5: Si te lo deniegan, tienen que decirte cómo arreglarlo

   Esto es un derecho concreto que mucha gente no ejerce. El Artículo 4 dispone que en caso de desaprobación, total o parcial, la Oficina de Gerencia de Permisos y los municipios «expresarán las razones de tal acción haciendo a su vez recomendaciones sobre el diseño, arreglo, materiales o colores más propios para la propiedad, proyecto u otra obra en cuestión, basándose en las normas o bosquejo que la Junta de Planificación haya determinado o considere propias para la zona en que radica tal proyecto». O sea, la denegatoria no puede ser un simple no: tiene que venir con razones y con recomendaciones de qué sí sería aceptable.

6. 6

   Paso 6: Cómo se revisa una denegatoria

   El Artículo 5 fija la ruta. La parte solicitante podrá recurrir en revisión ante la División de Revisiones Administrativas de la Oficina de Gerencia de Permisos, dentro del término de veinte días contados a partir de la fecha del archivo en autos de copia de la notificación de la actuación o determinación final, siguiendo el procedimiento de la Ley 161-2009. Si la fecha de archivo en autos es distinta a la del depósito en el correo, el término se calcula desde el depósito en el correo. Y trae dos precisiones útiles: presentar la revisión administrativa no es requisito jurisdiccional previo para acudir al Tribunal de Apelaciones, pero su presentación oportuna paraliza los términos para recurrir ante ese Tribunal.

7. 7

   Paso 7: La regla que también amarra al gobierno

   El Artículo 6 es útil si lo que te preocupa es una obra ajena. No podrá implantarse, sin la previa aprobación de la Junta de Planificación o de la Oficina de Gerencia de Permisos según corresponda, acción alguna en una zona antigua o histórica o de interés turístico que modifique el tránsito o altere los edificios, estructuras, pertenencias, lugares, plazas, parques o áreas de la zona «por parte de personas particulares o agencias gubernamentales, incluyendo los municipios». Y la agencia no puede aprobarlas sin las recomendaciones escritas del Instituto o de la Compañía de Turismo. Además, la Junta puede iniciar la investigación correspondiente motu proprio, a petición de esas agencias, de cualquier funcionario u organismo, o «de cualquier persona interesada».

8. 8

   Paso 8: La penalidad, que va más allá de la multa

   El Artículo 7 tiene dos partes y la segunda es la que muerde. Primero, toda persona que infrinja la ley o cualquier reglamento promulgado para implementarla recibirá una multa mínima de quinientos dólares y máxima de cinco mil «por evento o infracción». Segundo: «El tribunal, además, especificará en la sentencia un término, que no será mayor de tres (3) años, durante el cual no se podrán expedir permisos de construcción o uso en propiedades donde se hayan infringido esta Ley o cualquier reglamento relacionado. El tribunal notificará dicha sentencia al Registro de la Propiedad correspondiente para su anotación en el mismo». Es decir, la sanción se pega a la propiedad, no solo a la persona, y queda escrita en el Registro.

El permiso se solicita ante la Oficina de Gerencia de Permisos o ante el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la V que corresponda. La recomendación escrita previa la emite el Instituto de Cultura Puertorriqueña en zonas antiguas o históricas y la Compañía de Turismo en zonas de interés turístico. La revisión de una denegatoria va a la División de Revisiones Administrativas de la Oficina de Gerencia de Permisos, y luego al Tribunal de Apelaciones. La ley no publica direcciones, formularios ni portales, y nosotros no adivinamos direcciones de internet del gobierno.

• Creer que basta el permiso de la Oficina de Gerencia de Permisos: en zona histórica hace falta antes la recomendación escrita del Instituto de Cultura Puertorriqueña.
• Pensar que pintar la fachada no requiere trámite: el Artículo 2 nombra expresamente el color entre lo que se dictamina.
• Poner un rótulo sin consultar: los aditamentos «incluyendo rótulos» están dentro del dictamen.
• Suponer que demoler solo una parte queda fuera: el Artículo 3 cubre la demolición parcial o total y también el traslado.
• Confundir zona histórica con zona de interés turístico: en la primera recomienda el Instituto de Cultura, en la segunda la Compañía de Turismo.
• Aceptar una denegatoria sin razones: la ley obliga a expresar las razones y a recomendar diseño, arreglo, materiales o colores más propios.
• Dejar pasar los veinte días: es el término para pedir revisión ante la División de Revisiones Administrativas.
• Creer que hay que agotar la revisión administrativa: no es requisito jurisdiccional para ir al Tribunal de Apelaciones, aunque presentarla paraliza los términos.
• Subestimar la sanción: además de la multa de quinientos a cinco mil dólares por evento, el tribunal puede congelar los permisos sobre la propiedad por hasta tres años y anotarlo en el Registro de la Propiedad.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Instituto de Cultura Puertorriqueña (ICP)

  ICP

  bvirtualogp.pr.gov