Zonas sobrepuestas: la capa del mapa que cambia lo que puedes hacer en tu solar

Es el Capítulo 7.3 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, dentro del tomo de procesos ante la Junta de Planificación. La Junta podrá establecer zonas o áreas especiales sobrepuestas para atender las particularidades de aquellos distritos que deban ser tratados de manera especial. El propósito de los distritos sobrepuestos, dice el reglamento, es viabilizar los objetivos y políticas públicas sobre los usos de terrenos, con atención a los relacionados con protección, conservación y rehabilitación, en zonas identificadas. Una nota sobre la fuente: el título del capítulo aparece impreso como «Zonas y Áreas Especiales Soprepuestas», con la errata; nosotros lo nombramos correctamente y lo señalamos.

El capítulo no se solicita: se aplica según dónde esté la propiedad. Las zonas especiales sobrepuestas son la Zona de Interés Turístico, conforme a la Regla 7.3.2; la Zona Histórica, conforme al Capítulo 10.2 del Tomo X; la Zona Escolar, conforme al Capítulo 7.4; la Zona Especial de Planificación, conforme a la Sección 7.3.3.2; la Zona Portuaria, conforme a la Regla 7.3.4; y la Zona de Riesgo, conforme a la Regla 7.3.5. Las áreas especiales sobrepuestas son las Áreas de Planificación Especial, conforme a la Sección 7.3.3.1 y al Programa de la Zona Costanera vigente; las Reservas Naturales, conforme a la Sección 7.3.3.3; y las Reservas Agrícolas, conforme a la Sección 7.3.3.4. Lo que decide qué reglas te aplican es en cuál de ellas cae tu solar, y un mismo solar puede quedar dividido: cuando los límites de las zonas sobrepuestas dividen un solar en dos o más partes con condiciones diferentes, se le aplica a cada parte los requisitos que le corresponden según la zona en que ubique.

• En una Zona de Interés Turístico: obtener la previa recomendación escrita de la Compañía de Turismo antes de que la OGPe o el municipio conceda franquicia, permiso, autorización o licencia para obras, construcciones, instalaciones, servicios, uso o actividades dentro de la zona.Verificado con la fuente oficial
• En una Zona de Interés Turístico: que cualquier variación, esté el distrito calificado como turístico o no, cuente con al menos una vista pública mandatoria.Verificado con la fuente oficial
• En una Zona de Riesgo, en áreas de alta y muy alta susceptibilidad a deslizamientos: presentar un estudio geotécnico realizado por un ingeniero geotécnico licenciado, con una certificación firmada y sellada por él, que evidencie que no existen depósitos de deslizamientos o materiales coluviales, o que el diseño toma todas las medidas de mitigación y no causará inestabilidad a los terrenos aledaños.Verificado con la fuente oficial
• En una Zona de Riesgo: solicitar recomendaciones a la Junta de Planificación y a las Comunidades Participantes del Programa Nacional de Seguros de Inundación y cumplir con ellas; y en zonas inundables, cumplir con el Reglamento sobre Áreas Especiales de Riesgo a Inundación vigente, Reglamento de Planificación Núm. 13.Verificado con la fuente oficial
• En un centro urbano delimitado: obtener la recomendación de la Compañía de Turismo para proyectos o actividades que sean parte de una Zona de Interés Turístico, y la del Instituto de Cultura Puertorriqueña para los que estén en centros urbanos con designación de zona histórica o en propiedades designadas como sitios históricos.Verificado con la fuente oficial
• Para adoptar una Zona de Interés Turístico y para el Plan de Rehabilitación del Centro Urbano: la celebración de vista pública conforme a la Regla 2.1.10 del Tomo II.Verificado con la fuente oficial
• Para delimitar una Zona Portuaria: reglamento aprobado por la Autoridad de los Puertos previa vista pública de carácter cuasi-legislativo, con aviso publicado en dos o más periódicos de circulación general con por lo menos quince días de anticipación, y aprobación del mapa por la Junta de Planificación.Verificado con la fuente oficial

• Para el Plan de Rehabilitación del Centro Urbano: memorial explicativo; estudio de usos existentes y predominantes del centro urbano propuesto; representación gráfica con todos los componentes, densidades, cabidas de los terrenos, instalación o mejoras de infraestructura, accesos, estacionamientos y calles; cumplimiento con la Regla 7.5.4 de presentación de mapas de calificación y geodatos; delimitación del polígono en NAD83; análisis social y económico del área delimitada; recomendaciones de las entidades gubernamentales concernidas, si alguna; y certificación de evaluación sellada por un PPL conforme a la Regla 7.1.2.
• Para el Plan de Rehabilitación, además: la discusión y justificación del cumplimiento con el Reglamento de Nuevas Competencias para Viabilizar el Desarrollo Urbano y el Reglamento de Ordenación de la Infraestructura en el Espacio Público, la capacidad de la infraestructura existente o propuesta, y una certificación de exclusión categórica del DECA conforme a la Ley de Política Pública Ambiental, Ley 416-2004.
• En una Zona de Riesgo con susceptibilidad a deslizamientos: el estudio geotécnico y la certificación firmada y sellada por el ingeniero geotécnico que lo realizó, presentados ante la OGPe o la oficina con facultad de emitir permisos.

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   Paso 1: Qué es una zona sobrepuesta

   La Junta de Planificación podrá establecer zonas o áreas especiales sobrepuestas para atender las particularidades de aquellos distritos que deban ser tratados de manera especial. El propósito de los distritos sobrepuestos es viabilizar los objetivos y políticas públicas sobre los usos de terrenos, con atención a los relacionados con protección, conservación y rehabilitación, entre otros, en zonas identificadas. La idea práctica es que tu solar tiene un distrito de calificación —el que fija usos, altura, ocupación— y encima puede tener una capa adicional que añade requisitos, recomendaciones obligatorias de otras agencias o límites propios. Las zonas especiales sobrepuestas son seis: Zona de Interés Turístico, Zona Histórica, Zona Escolar, Zona Especial de Planificación, Zona Portuaria y Zona de Riesgo. Las áreas especiales sobrepuestas son tres: Áreas de Planificación Especial, Reservas Naturales y Reservas Agrícolas. Dos de esas capas tienen su propia guía en este sitio: la Zona Escolar, que sale del Capítulo 7.4, y la designación de sitios y zonas históricas, del Capítulo 10.1.

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   Paso 2: Zona de Interés Turístico: no hay permiso sin la Compañía de Turismo

   La Junta, conforme a la Ley Núm. 75 y a la Ley Núm. 374 de 1949, tiene la facultad de delimitar y designar Zonas de Interés Turístico. El propósito es identificar áreas con potencial turístico, estimulando su protección y desarrollo, y evitar restringir los usos y los criterios normativos —altura, densidad, ocupación— cuando sean conflictivos con el carácter del sector. Lo que más importa para un trámite está en la Sección 7.3.2.4: para aquellos casos en una ZIT, ninguna franquicia, permiso, autorización o licencia para obras, construcciones, instalaciones, servicios, uso o actividades dentro de dicha zona podrá ser concedida por la OGPe y los municipios autónomos con jerarquía de la I a la III sin la previa recomendación escrita de la Compañía de Turismo. Todo proyecto, plano, elevación y toda información con cada solicitud será aprobado previa esa recomendación. La OGPe y los municipios darán consideración al diseño y disposición general, material, color y estilo arquitectónico del edificio y a su adecuada relación con los rasgos de los edificios de la vecindad inmediata, y en caso de desaprobación total o parcial expresarán las razones y harán recomendaciones sobre diseño, arreglo, materiales o colores. Y ninguna acción que modifique el tránsito o altere edificios, estructuras, pertenencias, lugares, plazas, parques o áreas de la zona puede implementarse sin la previa aprobación de la Junta o de la OGPe, ni siquiera por agencias gubernamentales o municipios. Ojo también con las variaciones: se desalienta cualquier variación que desvirtúe los propósitos de la ZIT, y cualquier variación dentro de su contexto físico espacial requerirá al menos una vista pública mandatoria.

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   Paso 3: La Zona de Turismo Gastronómico

   Dentro de la misma regla el reglamento define una figura más específica: la Zona de Turismo Gastronómico es la delimitación geográfica de una zona gastronómica de valor turístico, escénico, histórico, cultural o natural, donde ubica una concentración de establecimientos de venta de alimentos —comida, bebida y productos agrícolas, entre otros— reconocida por el público o los turistas como un destino gastronómico popular o de importancia. Debe ser un sector ampliamente reconocido local e internacionalmente, con una alta concentración de restaurantes o mesones gastronómicos; representar algún estilo culinario, particular o general, de la cocina puertorriqueña y realizar actividades culinarias que la promuevan; promover el turismo y contar con atractivos turísticos. Puede ser un sector dentro de una ZIT debidamente designada o un área geográfica que cumpla con los atributos, y la delimita y designa la Junta en conjunto con la Compañía de Turismo. Y le aplican todos los requisitos de recomendaciones y otorgación de permisos de la ZIT.

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   Paso 4: Áreas de Planificación Especial y Reservas Naturales

   Las Áreas de Planificación Especial existen para establecer una política uniforme y desarrollar un programa para el manejo, usos beneficiosos, protección y desarrollo de los recursos de la tierra y el agua de la zona costera. El Programa de Manejo de la Zona Costanera de Puerto Rico atiende cinco áreas: protección de áreas críticas, riesgos costeros, respuestas al desarrollo, manejo activo de recursos y educación ambiental. Las APE son áreas con importantes recursos naturales, sujetas a conflictos de uso presente o futuro, que necesitan una planificación detallada, y deberán tener sus correspondientes planes de manejo. Las Reservas Naturales son áreas identificadas por el DRNA y designadas por la Junta que, por sus características físicas, ecológicas y geográficas y por el valor social de sus recursos naturales, ameritan su conservación, preservación o restauración a su condición natural. Se designan por cuatro mecanismos: el Programa de Manejo de la Zona Costanera identifica y recomienda áreas; una vez la Junta acoge la designación, ésta se convierte en un elemento del Plan de Uso de Terrenos; el Programa de Patrimonio Natural recomienda cualquier área incluida en su Inventario de Áreas de Valor Natural; y la Legislatura designa una reserva natural mediante ley especial. Los criterios son siete, entre ellos el carácter único insular o regional, el gran valor ecológico y de carácter escaso, frágil o vulnerable, y el excepcional valor cultural, histórico, geológico o paisajista. Entre los usos permitidos están caminatas, natación, buceo, paseos en botes, jiras, campamentos, estudios científicos y observación de plantas y aves, los cuales se establecen en el Plan de Manejo que se prepara para cada reserva.

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   Paso 5: Reservas Agrícolas y el papel de la Autoridad de Tierras

   El propósito de la sección de Reservas Agrícolas es establecer las guías y normas generales que permitan identificar los usos en terrenos designados como tales para protegerlos de manera que puedan ser utilizados en actividades agrícolas, conservarlos, proveer para su manejo adecuado, proteger los recursos naturales, históricos y culturales, preservar las cuencas hidrográficas y los sistemas de riego y desagüe y garantizar su utilidad como abasto de agua, así como recuperar terrenos agrícolas. Aplica a los terrenos comprendidos dentro de la delimitación de cualquier reserva agrícola o corredor agrícola, sea a iniciativa de la Junta, a petición del Departamento de Agricultura o por mandato de ley especial. La reserva debe incluir las tierras que actualmente tienen acceso a riego, aquellas que en el futuro puedan tenerlo y se identifiquen como de valor agrícola, y las tierras colindantes que sirvan de zonas de amortiguamiento. Hay una regla de titularidad que conviene conocer: las agencias gubernamentales y corporaciones públicas que sean titulares de fincas de alta productividad y potencial agrícola dentro de la reserva —excepto el Colegio de Ciencias Agrícolas de la Universidad de Puerto Rico— transferirán a la Autoridad de Tierras aquellos terrenos que posean cuando sea mandatado por ley. Y el Departamento de Agricultura, en coordinación con la Junta y el DRNA y con el asesoramiento del Colegio de Ciencias Agrícolas, debe confeccionar e implementar un plan de desarrollo agropecuario basado en nueve criterios, que incluyen dar la más alta prioridad a los agricultores y agroempresarios dentro de la reserva al otorgar incentivos y asesoramiento, adoptar las mejores prácticas de manejo, cumplir con la Ley 238-1996, dar acceso prioritario a subsidio salarial, créditos por inversión, infraestructura y maquinaria agrícola, garantías de préstamos y el fondo FIDA, designar agrónomos de la Autoridad de Tierras como administradores, integrar a supermercados y distribuidores para crear garantías de mercadeo, coordinar con Hacienda los beneficios de la Ley 225-1995, atender con prioridad las solicitudes de riego y drenaje, y estimular el turismo y agroturismo de la zona.

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   Paso 6: Zona Portuaria: quién la delimita y cómo entra en vigor

   La Ley Núm. 151 de 1968 dispone que la Autoridad de los Puertos será la agencia encargada del control y administración de los puertos. La Autoridad podrá establecer la Zona Portuaria para viabilizar la administración justa, eficiente y económica de sus aprovechamientos y el cobro de cargos adecuados, con el fin de proteger, promover y potenciar la navegación, el comercio, la prosperidad y el bienestar general; y tendrá la responsabilidad de realizar un plan de mantenimiento de la infraestructura existente financiado con esos cargos. La delimitación se realiza en coordinación con la Junta de Planificación y el DRNA, con la autorización de la Junta de Directores de la Autoridad, y descansa en un avalúo de los recursos portuarios existentes y potenciales y en las necesidades de sus usuarios. Importante: la delimitación no infringe la autoridad del gobierno central para determinar el uso de la tierra compatible con ella ni afecta la clasificación del uso del suelo. Entre los criterios están la topografía y el acceso marítimo, los usos presentes y la capacidad de expansión, la titularidad de terrenos y los costos potenciales de expropiación, la accesibilidad a infraestructura vial, energía, agua y alcantarillado, el flujo vehicular y peatonal, el flujo portuario y la necesidad de dragado, las consideraciones ambientales, y el acceso público a bienes de dominio público, incluyendo la zona marítimo terrestre. Toda Zona Portuaria se delimita mediante reglamentos aprobados por la Autoridad previa vista pública de carácter cuasi-legislativo, con aviso publicado en dos o más periódicos de circulación general con por lo menos quince días de anticipación y celebrada en la ciudad o pueblo del puerto. Después, la Junta de Directores aprueba el mapa y lo somete con el expediente a la Junta de Planificación; si ésta lo aprueba, comenzará a regir con fuerza de ley a los treinta días después de su promulgación y su registro en el Departamento de Estado. Y si la Junta lo desaprueba o enmienda, la Autoridad podrá apelar ante el Gobernador dentro de treinta días o aceptar las enmiendas.

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   Paso 7: Zona de Riesgo: qué la activa

   El propósito esencial de la Zona de Riesgo es reconocer las características especiales de estos suelos con relación a deslizamientos, inundaciones, áreas costeras de alto peligro, marejadas, erosión y otras condiciones desfavorables, buscando proteger la vida y propiedad de los residentes y dueños; y proteger los suelos del proceso urbanizador y de actividades humanas que detonen el potencial de riesgo, reducir las pérdidas severas y repetitivas y la necesidad de inversión de fondos públicos y federales. Esta zona sobrepuesta establece estándares de protección adicional para su cumplimiento en los distritos de calificación subyacentes. Las disposiciones de los distritos existentes permanecerán igual en lo que respecta a los usos permitidos, pero los futuros proyectos —expansión, nueva construcción, reconstrucción, mejora sustancial y urbanización, entre otros— deberán regirse por las disposiciones de la ZR. En deslizamientos, la ZR considera las áreas de alta y muy alta susceptibilidad según el Mapa de Susceptibilidad a Deslizamientos de Puerto Rico (Monroe, 1979) o su versión revisada, las áreas con historial de deslizamientos y las identificadas como depósitos de deslizamientos según los cuadrángulos geológicos del USGS. En inundación, considera las zonas identificadas como inundables según los mapas de tasas del seguro de inundación vigentes, con particular atención a las zonas de alto riesgo costero (VE), de alto riesgo por ríos (AE) y de Cauce Mayor, cubiertas por el Reglamento de Planificación Núm. 13; y también áreas con alta tasa de erosión costera o proyecciones de alta erosión según los mapas de la Junta.

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   Paso 8: Zona de Riesgo: lo que sí se puede y lo que no

   Las actividades compatibles son cinco, siempre que no conflijan con la conservación y protección del tipo o clase de recurso: áreas verdes; área recreativa al aire libre; siembra de árboles con fines no comerciales; contemplación del paisaje; y usos agrícolas que no conlleven construcción de estructuras. Para las áreas de alta y muy alta susceptibilidad a deslizamientos se podrán considerar solicitudes de permisos cuando un estudio geotécnico realizado por un ingeniero geotécnico licenciado, usando las mejores prácticas de la ingeniería, evidencie con estudios de campo que en el terreno no existen depósitos de deslizamientos o materiales coluviales; o cuando, de haberlos, se demuestre que el diseño del proyecto toma todas las medidas de mitigación que consideren el riesgo y que el desarrollo no causará inestabilidad a los terrenos aledaños. En ambos casos se presenta ante la OGPe una certificación firmada y sellada por el ingeniero geotécnico. Ahora las limitaciones, que son las más duras del capítulo. Se limitan las variaciones en uso, la urbanización vía excepción y las excepciones. En segregaciones: no se permitirá la segregación de terrenos o porciones excepto para viabilizar una obra de seguridad pública tolerada en el distrito, ni la segregación de porciones de fincas o solares en el resto de la finca que ostente otra clasificación, excepto cuando sea para dedicar la porción en ZR a uso público a favor de un organismo competente mediante escritura pública. En construcciones: para las estructuras existentes se permitirá hasta un diez por ciento de ampliación de área bruta de construcción o un máximo de quinientos pies cuadrados, lo que resulte menor, y no se permitirán ampliaciones mayores; y no se permitirá la rehabilitación de estructuras en desuso o abandonadas para ningún uso propuesto. En permisos únicos: no se otorgarán nuevos permisos únicos, excepto aquellos para los cuales se haya obtenido un permiso de construcción único previo a la adopción de la ZR; tampoco se permite la otorgación de excepciones, urbanizaciones vía excepción o variaciones de uso, cabida, intensidad o construcción alguna; y las construcciones que se realicen estarán sujetas a inspección por funcionarios del gobierno central.

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   Paso 9: Centro Urbano y su Plan de Rehabilitación

   La delimitación de los centros urbanos tiene como propósito repoblar, fortalecer y revitalizar los centros urbanos mediante el desarrollo y la ocupación de viviendas, la rehabilitación de las áreas comerciales, la siembra de árboles en aceras y plazas, la creación de áreas de estacionamiento, el desarrollo de áreas comunitarias, parques y espacios recreativos, la construcción y reparación de estructuras y la edificación en solares baldíos. Para la expedición de cualquier determinación final sobre consultas, permisos, autorizaciones, licencias o certificaciones será requerida la recomendación de la Compañía de Turismo, si el proyecto es parte de una Zona de Interés Turístico debidamente delimitada, y del Instituto de Cultura Puertorriqueña, si el centro urbano tiene designación de zona histórica o hay propiedades designadas como sitios históricos. Los municipios que interesen los proyectos de revitalización le solicitarán a la Junta que delimite el área, y la Junta lo hará en coordinación con el alcalde, tomando en consideración la estructura urbana, el conjunto de usos, la morfología, la evolución histórica, la continuidad del trazado urbano, la densidad poblacional, el área territorial, los distritos de calificación, la infraestructura existente, el nivel de actividad económica, el número de viviendas, el ingreso per cápita, la tasa de desempleo y el análisis socioeconómico. Delimitado el centro, se elabora el Plan de Rehabilitación en coordinación con la Junta, con un plazo estimado de seis meses. El plan se presenta por el Sistema de Expediente Digital de la Junta o presencialmente, con memorial explicativo, estudio de usos, representación gráfica, cumplimiento con la Regla 7.5.4, delimitación del polígono en NAD83, análisis social y económico, recomendaciones de las entidades concernidas y certificación de evaluación sellada por un PPL; y hay que cumplir con la Ley de Política Pública Ambiental mediante una certificación de exclusión categórica del DECA. La Junta celebra vista pública, el plan queda adoptado por Resolución y aprobado por el Gobernador mediante Orden Ejecutiva, entra en vigencia a los treinta días de radicado en el Departamento de Estado, y deberá ser revisado por los municipios cada cinco años.

La Junta de Planificación establece y delimita las zonas y áreas especiales sobrepuestas. En una Zona de Interés Turístico, la recomendación escrita previa la da la Compañía de Turismo, y la OGPe o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III concede o deniega el permiso. Las Reservas Naturales las identifica el DRNA y las designa la Junta, o las designa la Legislatura mediante ley especial. Las Reservas Agrícolas se delimitan a iniciativa de la Junta, a petición del Departamento de Agricultura o por mandato de ley especial, y el plan de desarrollo agropecuario lo confecciona el Departamento de Agricultura con la Junta y el DRNA. La Zona Portuaria la delimita la Autoridad de los Puertos por reglamento, previa vista pública, con la aprobación de su Junta de Directores y de la Junta de Planificación, y con apelación al Gobernador. En la Zona de Riesgo, la certificación del ingeniero geotécnico se presenta ante la OGPe o la oficina con facultad de emitir permisos. Y el Plan de Rehabilitación del Centro Urbano se presenta ante la Junta por el Sistema de Expediente Digital o presencialmente ante la Oficina de Secretaría.

• Mirar solo el distrito de calificación y no las capas sobrepuestas que le aplican al solar.
• Radicar un permiso dentro de una Zona de Interés Turístico sin la previa recomendación escrita de la Compañía de Turismo.
• Contar con una variación en una ZIT sin prever la vista pública mandatoria que exige el capítulo.
• Planificar una segregación en Zona de Riesgo, donde solo se admite para una obra de seguridad pública o para uso público por escritura.
• Proyectar una ampliación mayor del diez por ciento o de quinientos pies cuadrados en una estructura existente dentro de la ZR.
• Comprar una estructura abandonada en Zona de Riesgo para rehabilitarla: no se permite para ningún uso propuesto.
• Pedir un permiso único nuevo en Zona de Riesgo sin un permiso de construcción único previo a la adopción de la zona.
• Olvidar la recomendación del ICP en un centro urbano con designación de zona histórica o sitios históricos.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov