Cuando declaran una propiedad estorbo público

Es el procedimiento del Capítulo de restauración de comunidades del Código Municipal por el que un municipio identifica una propiedad deshabitada y abandonada, notifica a quien aparece como dueño, celebra una vista si se la piden, y termina declarando —o no— la propiedad como estorbo público. La declaración no es una etiqueta: abre la puerta a que el municipio haga las obras, cobre lo gastado con un gravamen sobre el inmueble, imponga multas trimestrales y, más adelante, expropie.

El procedimiento alcanza a propiedades inmuebles deshabitadas y abandonadas dentro de los límites del municipio, y a quienes consten como propietarios en el Registro de la Propiedad o en el CRIM, a los poseedores y a las personas con interés. Hay una exclusión escrita en el propio texto: para fines del Artículo 4.010 no se considerará un estorbo público la estructura ocupada como residencia principal de un poseedor que ejerce dominio sobre la propiedad. Y si no se puede dar con las personas, o la propiedad no está inscrita ni en el Registro ni en el CRIM, el municipio lo certifica y notifica a «persona desconocida» por edictos.

• Que el municipio notifique la intención de declarar la propiedad como estorbo público a los propietarios inscritos en el Registro de la Propiedad o en el CRIM, poseedores y personas con interés, personalmente o por correo certificado (Artículo 4.008).Verificado con la fuente oficial
• Que esa notificación advierta del derecho a solicitar una vista para oponerse, y que cumpla sustancialmente con el diligenciamiento de la Regla 4 de las Reglas de Procedimiento Civil de 2009 (Artículo 4.008).Verificado con la fuente oficial
• Oponerse y solicitar vista dentro de treinta (30) días contados desde la notificación, con la prueba testifical, documental o pericial que se estime conveniente (Artículo 4.008).Verificado con la fuente oficial
• Que el oficial examinador sea un ingeniero licenciado o un abogado licenciado (Artículo 4.009).Verificado con la fuente oficial
• Cumplir la orden del oficial examinador dentro del término razonable que fije, que no será mayor de treinta (30) días para reparar, limpiar o demoler (Artículo 4.009).Verificado con la fuente oficial
• Cumplir dentro de treinta (30) días desde la notificación de la declaración final, antes de que el municipio pueda realizar las obras necesarias por su cuenta y cobrarlas (Artículo 4.010).Verificado con la fuente oficial

• La notificación de intención de declarar la propiedad como estorbo público, entregada personalmente o por correo certificado, o el aviso publicado a «persona desconocida» en un periódico impreso de circulación general o regional y uno digital (Artículo 4.008).
• La orden del oficial examinador, que expone la naturaleza de las reparaciones o labores de limpieza y mantenimiento, o que ordena la demolición (Artículo 4.009).
• La notificación de la declaración final, enviada a la última dirección conocida que obre en el expediente del caso (Artículo 4.010).
• El Inventario de Propiedades Declaradas como Estorbo Público, con localización, descripción registral, número de catastro, nombre del titular y valor en el mercado; se actualiza trimestralmente y está disponible en la Casa Alcaldía y en la plataforma digital del municipio (Artículo 4.011).

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   Paso 1: Treinta días desde que te notifican

   Es el plazo que decide todo lo demás, así que va primero. El Artículo 4.008 dice que, luego de la notificación o de la publicación del aviso, el propietario, poseedor o persona con interés tendrá treinta días, contados desde la notificación, para oponerse a la declaración de la propiedad como estorbo público y solicitar vista ante un oficial examinador, para presentar la prueba testifical, documental o pericial que estime conveniente. Dejar pasar esos treinta días no congela el asunto: el Artículo 4.010 dice que si la persona no comparece en forma alguna a oponerse, el municipio podrá declarar la propiedad como estorbo público.

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   Paso 2: Qué es un estorbo público según el Código

   La definición 99 del Artículo 1.007 dice: cualquier estructura abandonada o solar abandonado, yermo o baldío que es inadecuada para ser habitada o utilizada por seres humanos, por estar en condiciones de ruina, falta de reparación, defectos de construcción, o que es perjudicial a la salud o seguridad del público. Y da ejemplos abiertos —«pueden incluir, pero sin limitarse a»—: defectos en la estructura que aumentan los riesgos de incendios o accidentes; depósito de chatarras o escombros; falta de adecuada ventilación o facilidades sanitarias; falta de energía eléctrica o agua potable; y falta de limpieza. Un solar vacío lleno de escombros encaja igual que una casa en ruinas.

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   Paso 3: La casa donde alguien vive no cuenta

   El Artículo 4.010 cierra con un inciso (g) que resuelve muchos casos reales: para fines de ese artículo no se considerará un estorbo público la estructura ocupada como residencia principal de un poseedor que ejerce dominio sobre la propiedad. La exclusión pide las dos cosas juntas: que sea residencia principal y que quien la ocupa ejerza dominio sobre ella.

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   Paso 4: Cómo te notifican, y qué pasa si no te encuentran

   El Artículo 4.008 dice que el municipio notificará a los propietarios que consten inscritos en el Registro de la Propiedad o en el CRIM, poseedores y personas con interés, personalmente o por correo certificado, de su intención de declarar la propiedad como estorbo público, y que deberá advertirles de su derecho a solicitar una vista. Para la notificación debe cumplirse sustancialmente con el diligenciamiento de la Regla 4 de las Reglas de Procedimiento Civil de 2009. Si se ignora el paradero de esas personas, o la propiedad no está inscrita ni en el Registro ni en el CRIM, el municipio lo certificará y notificará a «persona desconocida», publicando un aviso en un periódico impreso de circulación general o regional y uno digital, conforme a las ordenanzas del municipio y sin que medie orden judicial previa.

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   Paso 5: Quién preside la vista

   El Artículo 4.009 es específico: el oficial examinador será un ingeniero licenciado o un abogado licenciado. Si el municipio no cuenta con uno, podrá contratar los servicios de uno de estos para este fin e incluir los costos en los costos del procedimiento, o entrar en un acuerdo de colaboración con otro municipio. La vista la solicita el propietario, poseedor o persona con interés, y el oficial evaluará la prueba y dictará una orden.

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   Paso 6: Las tres órdenes posibles, y sus relojes

   El Artículo 4.009 las enumera. Si se determina que la propiedad no debe declararse estorbo público, se concluyen los procedimientos y se excluye la propiedad. Si se determina que sí lo es pero es susceptible de ser reparada, o de que se le provea limpieza y mantenimiento adecuados, la orden expondrá la naturaleza de esos trabajos y concederá un término razonable que no será mayor de treinta días; a petición de parte, por razón justificada y circunstancias extraordinarias evidenciadas con prueba fehaciente de que los trabajos se están realizando, el municipio deberá expresar su posición sobre una prórroga adicional en un plazo no mayor de diez días de habérsele requerido, y el oficial decidirá; en ningún caso el conjunto de prórrogas excederá de un año. Y si se determina que es estorbo y que no es susceptible de ser reparada, se ordenará su demolición y limpieza por cuenta del propietario dentro de un término no mayor de treinta días, con prórroga posible de hasta noventa días.

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   Paso 7: La vista puede ser por videoconferencia, si la pides así

   El Artículo 4.009-A, añadido por la Ley 150-2026, obliga al municipio a establecer por reglamento la videoconferencia como modalidad alterna a la presencial, siempre que las partes afirmen que cuentan con acceso y conectividad y que el municipio tenga los recursos. Dice quién elige: será responsabilidad de la persona que solicite la vista adjudicativa elegir la opción de videoconferencia, y de no expresarlo se entenderá que la vista se realizará presencialmente. El oficial examinador evalúa seis factores —complejidad del caso, prueba a presentarse, circunstancias personales de las partes, cantidad de participantes, necesidad de examinar evidencia física o hacer inspecciones oculares, y cualquier circunstancia que afecte un procedimiento justo e imparcial—. Si alguien se desconecta y no se restablece la conexión en quince minutos, la vista se suspende y se fija otra fecha dentro de quince días.

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   Paso 8: Si no cumples, el municipio hace la obra y te la cobra

   El Artículo 4.010 describe el paso siguiente. Una vez emitida la declaración, si el propietario no cumple la orden dentro de treinta días desde la notificación de la declaración, el municipio —teniendo entonces la facultad primaria sobre esa propiedad a tenor con el Artículo 1.008— podrá realizar las obras necesarias para asegurar la salud y seguridad del público, y tendrá derecho a reclamar todos los gastos incurridos. Los gastos incurridos y no recobrados constituirán un gravamen sobre la propiedad equivalente a una hipoteca legal tácita, subordinado únicamente, en carácter de prioridad, al gravamen de contribuciones adeudadas sobre el inmueble. Ese gravamen se hace constar mediante instancia en el Registro de la Propiedad.

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   Paso 9: Las multas son trimestrales y suben con la reincidencia

   El mismo Artículo 4.010 fija dos escalas. Donde el municipio haya realizado las labores de limpieza o eliminado la condición nociva, se le impondrá al titular una multa trimestral, pagadera al municipio donde esté la propiedad, no menor de mil dólares ni mayor de cinco mil. Y a los titulares que incurran en un patrón de dejadez: por la primera reincidencia, no menos de mil dólares pero nunca más de mil quinientos; por una segunda reincidencia, no menor de dos mil ni mayor de tres mil quinientos; y por cada reincidencia adicional, una multa fija de cinco mil dólares. La multa se puede establecer por cada bien inmueble a nombre del titular notificado, es adicional al costo de la limpieza, y si no se paga dentro de sesenta días de solicitada y notificada se incluye dentro del gravamen hipotecario tácito.

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    Paso 10: Y si el cobro no prospera, subasta

    El Artículo 4.010 lo dice al final del párrafo de las multas: si dentro del término de sesenta días de haberse realizado la última gestión de cobro —incluyendo las de localización o notificación a la última dirección del dueño— estas resultaren infructuosas, el municipio podrá presentar la acción judicial que corresponda para la ejecución de la propiedad y su venta en pública subasta conforme a las Reglas de Procedimiento Civil de 2009. Los gastos y multas también pueden incluirse en la demanda de expropiación, si el municipio así lo desea.

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    Paso 11: Lo que la declaración habilita

    El Artículo 4.010 lista los efectos. El municipio podrá rotular oficialmente el inmueble indicando que fue declarado estorbo público; podrá tasarlo a través de un tasador con licencia en Puerto Rico o pedirle la tasación al CRIM; podrá solicitarle al CRIM la certificación de deuda de contribución sobre la propiedad; y podrá expropiarlo por utilidad pública, vivienda asequible o por el procedimiento sumario, además de embargar, gravar y ejecutar conforme a los Artículos 7.072 y 7.073. Cuando el inmueble tenga deudas con el CRIM, la cantidad adeudada se resta del valor de tasación al calcular la justa compensación, y una vez la titularidad pasa al municipio esa deuda se cancela en su totalidad; lo mismo se descuenta por multas y gastos de limpieza y mantenimiento.

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    Paso 12: Cuando no hay dueño ni herederos, o nadie reclama

    Los incisos (e) y (f) del Artículo 4.010 fijan dos relojes largos. Cuando un inmueble declarado estorbo público no tenga titular o dueño vivo alguno ni herederos, aplican las disposiciones sobre herencia ab intestato del Código Civil, pero la propiedad declarada estorbo público, como legislación especial aplicable, se adjudica al gobierno municipal donde esté sita. Cuando sí haya herederos pero hayan pasado más de tres años desde la declaración sin ser reclamada, se adjudica al municipio mediante mandamiento judicial, con petición ex parte en el Tribunal de Primera Instancia y prueba de las notificaciones. Y cuando no compareció ningún titular ni persona con derecho real a oponerse y ha pasado más de un año desde la declaración sin reclamo, también se adjudica al municipio por mandamiento judicial, probando la notificación a «persona desconocida» y presentando una declaración jurada que detalle las gestiones hechas para dar con las personas con interés.

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    Paso 13: El inventario es público y se actualiza cada tres meses

    El Artículo 4.011 dice que cuando el municipio no fuere a expropiar el inmueble por motivos de utilidad pública, preparará un Inventario de Propiedades Declaradas como Estorbo Público con la localización física de la propiedad, su descripción registral de estar inscrita, el número de catastro, el nombre del propietario, poseedor o persona con interés, y el valor en el mercado según tasación. El municipio actualizará el inventario trimestralmente y lo hará disponible al público en la Casa Alcaldía y en su plataforma digital o red social de alto alcance público.

Ante el municipio donde esté situada la propiedad. Es el municipio el que realiza los estudios, notifica, designa o contrata al oficial examinador, celebra la vista, emite la declaración final, hace las obras si no se cumple la orden, impone las multas y mantiene el Inventario de Propiedades Declaradas como Estorbo Público en la Casa Alcaldía y en su plataforma digital. El Artículo 4.013 añade que las actuaciones del municipio bajo este Capítulo, con excepción de la acción de expropiación, serán revisables por el Tribunal de Primera Instancia.

• Dejar pasar los treinta días: si no compareces en forma alguna, el municipio puede declarar el estorbo sin vista.
• Creer que solo aplica a casas: la definición incluye el solar abandonado, yermo o baldío.
• Pensar que hay que estar en ruinas: el depósito de chatarras o escombros y la falta de limpieza están en la lista.
• Suponer que una casa habitada puede ser declarada estorbo: no lo es la ocupada como residencia principal de un poseedor que ejerce dominio.
• Confiar en que no te notificaron: si no dan contigo o la propiedad no está inscrita, se notifica a «persona desconocida» por edictos, sin orden judicial previa.
• Dejar una dirección vieja en el Registro o en el CRIM: la declaración final va a la última dirección conocida del expediente.
• Pedir la vista y no decir que la quieres por videoconferencia: si no lo expresas, se entiende que será presencial.
• Contar con prórrogas indefinidas para reparar: el conjunto de prórrogas nunca excede de un año.
• Creer que la multa es una sola: es trimestral, y hay una escala aparte para el patrón de dejadez.
• Pensar que pagar la limpieza cierra el asunto: la multa es adicional al costo de la limpieza.
• Ignorar el gravamen: lo no recobrado equivale a una hipoteca legal tácita, solo por debajo de las contribuciones adeudadas.
• Dar por hecho que nada pasa si no se paga: a los sesenta días de gestiones de cobro infructuosas puede venir la ejecución y la subasta.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

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