Proyecto residencial de interés social: parámetros rebajados, exención de exacción y el 5% reservado

Es el Capítulo 5.2 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, «Proyectos Residenciales de Interés Social». La Junta de Planificación estableció en él requisitos diferentes a los contenidos en la reglamentación vigente sobre segregaciones, calificación, edificación e instalaciones vecinales para el desarrollo de proyectos residenciales para familias de ingresos bajos y moderados que auspicia el Departamento de la Vivienda, ahora bajo el Programa de Coparticipación del Sector Público y Privado para la Nueva Operación de Vivienda. El propósito, dicho por el propio reglamento, es reducir el costo de las unidades de vivienda: entre las alternativas para abaratarla estaba reducir los requisitos de la infraestructura, de las instalaciones vecinales y de las instalaciones interiores de la unidad, y para lograrlo se hizo imperativo liberalizar la reglamentación vigente.

Los requisitos mínimos del capítulo podrán ser utilizados por desarrolladores privados para la construcción de proyectos de vivienda a bajo costo bajo el Programa de Coparticipación del Sector Público y Privado para la Nueva Operación de Vivienda que auspicia el Departamento de la Vivienda. Los proyectos privados que se interesen en desarrollar al amparo de estas disposiciones deberán ser canalizados a través del Departamento de la Vivienda, y la radicación deberá ser acompañada de una Certificación para Proyectos de Vivienda de Interés Social emitida por el Secretario. Las disposiciones del capítulo aplicarán a los proyectos certificados o propuestos por el Departamento, y constituyen requerimientos mínimos: cuando las condiciones así lo requieran se podrán establecer requerimientos superiores. Al autorizar estas disposiciones particulares, la Junta Adjudicativa de la OGPe o el municipio con jerarquía de la I a la III tomará en consideración los aspectos que la propia Sección 5.2.1.1 enumera.

• Canalizar el proyecto privado a través del Departamento de la Vivienda para desarrollarlo al amparo de estas disposiciones.Verificado con la fuente oficial
• Acompañar la radicación con la Certificación para Proyectos de Vivienda de Interés Social emitida por el Secretario del Departamento de la Vivienda, que en los proyectos de venta incluirá el precio máximo de venta por unidad permitido por ley y en los de alquiler a familias de ingresos bajos y moderados así lo especificará.Verificado con la fuente oficial
• Para la exención de exacciones por impacto: obtener esa misma certificación; y si la Entidad Gubernamental Concernida permite el pago a plazos de la exacción, presentar una fianza (financial guarantee bond) a su favor emitida por una compañía autorizada por la Oficina del Comisionado de Seguros.Verificado con la fuente oficial
• Observar los tamaños mínimos de solar de la tabla cuando haya alcantarillado sanitario; y cuando no lo haya, determinarlos a base de los resultados de las pruebas de percolación, el nivel freático y la ubicación de sistemas de aprovechamiento de aguas subterráneas.Verificado con la fuente oficial
• Cumplir con los mínimos de infraestructura y de construcción del capítulo, que no podrán confligir con ningún código de edificación vigente.Verificado con la fuente oficial
• En proyectos de vivienda de interés social subsidiadas por el Gobierno de Puerto Rico: reservar un cinco por ciento del total de unidades para personas de edad avanzada o personas con impedimentos que cualifiquen para adquirirlas.Verificado con la fuente oficial

• Certificación para Proyectos de Vivienda de Interés Social emitida por el Secretario del Departamento de la Vivienda, que acompaña la radicación del proyecto.
• Cuando se permita el pago a plazos de la exacción por impacto: la fianza (financial guarantee bond) a favor de la Entidad Gubernamental Concernida, emitida por una compañía debidamente autorizada por la Oficina del Comisionado de Seguros.
• Cuando no se provea alcantarillado sanitario: los resultados de las pruebas de percolación y la información sobre el nivel freático y la ubicación de sistemas de aprovechamiento de aguas subterráneas, que son la base del tamaño mínimo de los solares.
• En los proyectos adquiridos por el Departamento de la Vivienda por compra directa —el método «llave en mano» o Turnkey Project—: la carta oficial del Departamento indicándolo, a ser incluida en los documentos al radicarse el proyecto.

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   Paso 1: Para qué existe este capítulo

   La Junta de Planificación estableció requisitos diferentes a los de la reglamentación vigente sobre segregaciones, calificación, edificación e instalaciones vecinales, y el reglamento dice el porqué sin rodeos: el propósito de las disposiciones particulares concedidas es reducir el costo de las unidades de vivienda. Se justificaron a base de la existencia de un gran número de familias de ingresos bajos y moderados que no cualificaban, bajo los programas del momento, para la compra de viviendas que ofrecía el mercado y que se ajustaran a sus necesidades. Entre las alternativas para abaratar la vivienda estaba reducir los requisitos de la infraestructura, de las instalaciones vecinales y de las instalaciones interiores de la unidad; para lograrlo se hizo imperativo liberalizar la reglamentación vigente.

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   Paso 2: La exención de exacciones por impacto

   Es la disposición con más consecuencias económicas del capítulo y cabe en dos frases. Estarán exentos de las aportaciones de exacciones por impacto aquellos proyectos de desarrollos de vivienda de interés social que obtengan una Certificación para Proyectos de Vivienda de Interés Social emitida por el Secretario del Departamento de la Vivienda. Y, disponiéndose que en el caso de que la Entidad Gubernamental Concernida permita el pago a plazos de la exacción por impacto, el proponente deberá presentar una fianza —financial guarantee bond— a favor de esa entidad que garantice dicho pago, emitida por una compañía debidamente autorizada por la Oficina del Comisionado de Seguros. Sin certificación no hay exención.

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   Paso 3: Tamaño mínimo del solar, por tipo de vivienda

   Cuando el proyecto esté provisto de un sistema de alcantarillado sanitario, la cabida mínima en metros cuadrados va así, primero a un nivel y después a dos. Casas patio: cien y cien con un dormitorio; ciento veinticinco y cien con dos; ciento setenta y cinco y ciento cincuenta con tres. Casas en hilera: ciento cincuenta en todos los casos, uno, dos o tres dormitorios, a uno o a dos niveles. Apartamentos: cien en todos los casos. Casas individuales: doscientos en todos los casos. Cuando no se provea alcantarillado sanitario, el tamaño mínimo se determinará a base de los resultados de las pruebas de percolación, el nivel freático y la ubicación de sistemas de aprovechamiento de aguas subterráneas. Y hay una cláusula de escape para la agencia: la que tenga jurisdicción velará por que el desarrollo cuente con la infraestructura adecuada y no degrade la calidad del medioambiente, y podrá requerir parámetros de mayor rigurosidad cuando las circunstancias lo ameriten.

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   Paso 4: Patios, frentes y estacionamiento

   La tabla de patios da, por tipo de vivienda, el frente mínimo en metros y los patios. Casas individuales: frente de once metros, patio delantero de dos, patio posterior de tres metros de los cuales dos serán planos, y dos patios laterales cuya suma no será menor de cuatro metros, con un patio mínimo de uno con seis metros cuando la pared tenga ventanas. Casas patio: frente de nueve y medio, delantero de dos, posterior de tres con dos planos, y un patio lateral de dos y medio. Casas en hilera interiores: frente de cinco y medio, delantero de dos, posterior de tres con dos planos, sin patios laterales. Casas en hilera exteriores: frente de ocho y medio, delantero de dos, posterior de tres con dos planos, y un patio lateral de dos metros cuando la pared sea sólida y tres si tiene ventanas. Casas de apartamentos walk up o walk down: frente variable, delantero de tres, posterior de tres, y un patio lateral de dos metros con pared sólida y tres con ventanas. Para el estacionamiento se proveerá un espacio pavimentado con un mínimo de ciento ochenta pies cuadrados dentro del solar por unidad de vivienda; en casas de apartamentos, un espacio pavimentado por unidad.

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   Paso 5: Calles, aceras y desagüe pluvial

   Se podrá proveer una servidumbre de paso mínima de once metros para calles locales y no menor de trece metros para calles troncales o colectoras. El ancho de rodaje mínimo podrá ser de siete metros en calles locales y de ocho en troncales o colectoras. Se construirán aceras en hormigón a ambos lados de las calles con un ancho no menor de uno y un cuarto metros, y de existir alguna diferencia ésta podrá ser restada del área de siembra. Se proveerán áreas de siembra a ambos lados con un ancho de un metro en calles locales y uno y un cuarto en troncales o colectoras, y encintado en hormigón en las troncales o colectoras. En cuanto al desagüe pluvial: se podrá proveer por la superficie de las calles cuando el área de captación, la topografía y la distribución de calles lo permitan; cuando el estudio del caudal demuestre que se sobrepasa la capacidad de la cuneta se requerirá complementar con obras de alcantarillado pluvial; los proyectos se diseñarán buscando que todos los solares drenen hacia el frente; y cualquier obra extramuros deberá contemplarse en el diseño y construcción del proyecto.

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   Paso 6: Los mínimos de infraestructura

   Alcantarillado sanitario: se aplicarán normas mínimas de la AAA, se podrá utilizar tubería de PVC aprobado por la AAA para las acometidas, los sistemas utilizarán cloacas de ocho pulgadas de diámetro, y dos casas contiguas podrán utilizar una acometida de cuatro pulgadas subdividida en dos cuando el diseño incluya los baños back to back, con registros de inspección independientes. Distribución de agua: acometidas de tubería de cobre tipo K y designación ASTM-B-88 de media pulgada de diámetro, con la opción de acometidas de tres cuartos subdivididas en dos de media para servir dos casas contiguas; tuberías de cuatro pulgadas en el sistema exterior de distribución y de dos pulgadas en ramales cortos donde no se contemplen extensiones futuras; la distancia entre bocas de incendio será de un máximo de ciento cincuenta metros; y los contadores podrán localizarse en el área de siembra o en una acera donde no la haya, fuera de las entradas de vehículos o peatones. Distribución eléctrica exterior: se cumplirá con las normas mínimas de la AEE conforme al Código Eléctrico Nacional vigente, las líneas primarias podrán construirse de forma aérea mientras que las secundarias se construirán soterradas, y se proveerá iluminación pública en las calles. Instalaciones vecinales: la OGPe o el municipio podrá eximir a los proyectos de cumplir con la Regla 5.1.7, y como mínimo se requerirá que el área para parque esté debidamente rasanteada y nivelada.

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   Paso 7: Los mínimos de la casa por dentro

   El capítulo baja hasta el detalle. La sala-comedor tendrá áreas mínimas de hasta ciento cincuenta pies cuadrados; el dormitorio principal, ochenta pies cuadrados excluyendo el clóset; el servicio sanitario, treinta y dos pies cuadrados con un ancho no menor de cinco pies y diez pulgadas en el área de ducha; la cocina, cincuenta pies cuadrados; la casa, una altura mínima de luz libre de ocho pies. Se podrá proveer un balcón descubierto al frente con un área mínima de treinta y tres pies cuadrados, y se permitirán patios interiores y semi-interiores con un ancho mínimo de siete pies entre paredes. En lo eléctrico: un panel de distribución de cien amperios con un mínimo de ocho circuitos hacia el interior de la vivienda; no menos de dos receptáculos dobles de quince amperios y ciento veinte voltios con derivación a tierra en sala, comedor y dormitorios; en la cocina, un solo receptáculo de doscientos veinte voltios para la estufa y el horno más dos de quince amperios, con protección automática contra fallas a tierra cuando queden a menos de seis pies del fregadero; y en el baño, al menos un receptáculo doble con protección contra fallas a tierra próximo al lavamanos, que no podrá conectarse a los circuitos normales de iluminación. Los inodoros y sus válvulas de descarga no deberán exceder de tres galones y medio por descarga, y los lavamanos y duchas no deberán exceder de tres galones por minuto bajo una presión constante de sesenta libras por pulgada cuadrada. Los pisos serán en losas de cerámica, no se acepta «Perltex» en los plafones, y se requiere que la unidad sea pintada en su totalidad, interior y exterior, con un mínimo de dos capas de pintura. Todo esto, dice el propio capítulo, no podrá confligir con ningún código de edificación vigente.

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   Paso 8: El cinco por ciento reservado

   Los proyectos de viviendas de interés social subsidiadas por el Gobierno de Puerto Rico deberán reservar un cinco por ciento del total de unidades de viviendas para personas de edad avanzada o personas con impedimentos que cualifiquen para adquirir las mismas. Si al momento de terminarse el proyecto de vivienda estas unidades no se han vendido, el desarrollador está autorizado a venderlas al mercado general. Persona de edad avanzada es toda persona mayor de sesenta años. Persona con impedimento es toda persona que tiene un impedimento físico, mental o cognoscitivo que limita sustancial y permanentemente una o más actividades esenciales de su vida; que tiene un historial o récord médico de tal impedimento; o que se considera que lo tiene. Un detalle de la fuente que preferimos señalar: esta regla —que trata de a quién se le vende— está impresa como un inciso de la lista titulada «Terminaciones», justo después del párrafo sobre los armarios. La reproducimos donde está, sin moverla.

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   Paso 9: El precio máximo de venta y el Plano de Inscripción

   La radicación deberá ser acompañada de la Certificación para Proyectos de Vivienda de Interés Social emitida por el Secretario del Departamento de la Vivienda. En el caso de los proyectos de venta, esa certificación incluirá el precio máximo de venta por unidad permitido por ley; en el caso de proyectos de alquiler a familias de ingresos bajos y moderados, la certificación así lo especificará. La OGPe o el municipio velará por que se cumplan estas disposiciones y no otorgará permiso de construcción alguno para nuevos edificios en estas urbanizaciones que excedan el precio de venta así determinado; asimismo, establecerá dicho precio máximo por unidad en los correspondientes permisos de uso y, en especial, en el Plano de Inscripción. Hay una excepción: no será necesario incluir el precio máximo de venta por unidad en aquellos proyectos adquiridos por el Departamento por compra directa, es decir, por el método conocido como «llave en mano» o Turnkey Project; para esos casos el Departamento deberá indicarlo en carta oficial a ser incluida en los documentos al radicarse el proyecto, de forma que asume la responsabilidad del proyecto una vez construido y se garantiza su precio de venta a los compradores. Nosotros no publicamos cifra alguna de precio: el reglamento dice que la certificación lo indica, y no imprime un número.

Los proyectos privados que se interesen en desarrollar al amparo de estas disposiciones deberán ser canalizados a través del Departamento de la Vivienda, que es también quien emite la Certificación para Proyectos de Vivienda de Interés Social por conducto de su Secretario. La adjudicación y los permisos corresponden a la OGPe —a su Junta Adjudicativa cuando se autorizan estas disposiciones particulares— o al Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III, que además establece el precio máximo de venta por unidad en los permisos de uso y en el Plano de Inscripción.

• Contar con la exención de exacciones por impacto sin haber obtenido la certificación del Secretario del Departamento de la Vivienda.
• Pagar la exacción a plazos sin prestar la fianza a favor de la Entidad Gubernamental Concernida.
• Radicar el proyecto privado sin canalizarlo a través del Departamento de la Vivienda.
• Tratar los tamaños de solar como parámetros fijos: la agencia con jurisdicción puede requerir mayor rigurosidad.
• Usar la tabla de solares donde no hay alcantarillado sanitario, en lugar de determinar el tamaño por percolación.
• Soterrar solo lo primario: las líneas secundarias de distribución eléctrica son las que se construyen soterradas.
• Olvidar la reserva del cinco por ciento en proyectos subsidiados por el Gobierno de Puerto Rico.
• Vender por encima del precio máximo por unidad que consta en los permisos de uso y en el Plano de Inscripción.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov

• Departamento de la Vivienda

  vivienda

  www.vivienda.pr.gov