Subsidio de vivienda de interés social

Es el programa que hace la diferencia entre cualificar y no cualificar para una hipoteca cuando los ingresos son bajos o moderados: el Gobierno subvenciona parte del pronto pago y parte de la mensualidad. Lo que casi nadie lee con calma —y es lo que esta guía pone al frente— son las condiciones que vienen amarradas. No son consejos: se consignan en la escritura y constituyen un gravamen real sobre tu casa. No puedes alquilarla, no puedes hipotecarla sin permiso escrito de la Autoridad, y si la vendes o la traspasas dentro de seis años tienes que devolver el subsidio según una tabla que empieza en el cien por ciento.

La ley no fija ella misma el límite de ingresos: el Artículo 2(a) define «familia o persona de ingresos bajos o moderados» como aquella «cuyos ingresos están dentro de los límites establecidos por el Secretario de la Vivienda mediante reglamentación para participar en el Programa». Lo que la ley sí fija es cómo se calcula el ingreso con el que te miden. El Artículo 6: el ingreso mensual ajustado es una doceava parte del ingreso anual total de la familia después de restar dos créditos —un diez por ciento del ingreso bruto anual como deducción fija, y quinientos dólares por cada dependiente menor de veintiún años que no esté trabajando, mayor de sesenta y cinco, o persona incapacitada certificada por un facultativo autorizado a ejercer como médico en Puerto Rico—. Del lado de la vivienda, el Artículo 4 exige que el proyecto o la unidad se haya construido dentro de los parámetros que el Departamento establezca y que el precio de venta no exceda el límite que el Secretario fije de tiempo en tiempo.

• Ser persona o familia de ingresos bajos o moderados según los límites que el Secretario de la Vivienda establezca mediante reglamentación.Verificado con la fuente oficial
• Que la vivienda, de nueva construcción o existente, esté localizada en un proyecto aprobado por el Departamento de la Vivienda o sus organismos adscritos, o en conjunto con un municipio.Verificado con la fuente oficial
• Que el precio de venta no exceda el límite que el Secretario de la Vivienda establezca de tiempo en tiempo.Verificado con la fuente oficial
• Usar la propiedad como residencia habitual y permanente, sin arrendarla ni destinarla a otro uso.Verificado con la fuente oficial
• Mantener al día la participación de los pagos mensuales que te corresponda para continuar beneficiándote del subsidio.Verificado con la fuente oficial

• Evidencia del ingreso y de la composición familiar del solicitante, que obtiene la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda o el acreedor hipotecario participante para determinar la tasa de interés.

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   Paso 1: Qué subvenciona exactamente

   Son dos cosas y conviene no confundirlas con un regalo del precio. El Artículo 3 autoriza al Secretario «a crear un programa para subvencionar el pago mensual de la hipoteca y una parte del pronto pago a las personas o familias de ingresos bajos o moderados por conducto de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico». Y el Artículo 5 lo repite en términos de efecto: «La subvención consistirá en reducir el pago mensual a y el pronto pago que le corresponde efectuar a la persona o familia de recursos bajos o moderados». Cuánto te toca no está en la ley: «Mediante reglamentación el Secretario de la Vivienda determinará la subvención que recibirá el beneficiario dependiendo de los ingresos de la persona o familia y su composición familiar».

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   Paso 2: Cómo se calcula el ingreso con que te miden

   Vale hacer la cuenta antes de descartarte. El Artículo 6: «El ingreso mensual ajustado se computará al momento de determinar la tasa de interés que le corresponderá a la persona o familia y será igual a una doceava parte (1/12) del ingreso anual total de la familia después de restarle a éste los siguientes créditos: 1. 10% del ingreso bruto anual como deducción fija. 2. Quinientos (500) dólares por cada dependiente menor de 21 años que no esté trabajando, mayor de 65 años o persona incapacitada que haya sido certificada como tal por un facultativo autorizado a ejercer como médico en Puerto Rico». Y el Artículo 7 dice quién verifica: la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda o un acreedor hipotecario participante en el Programa obtendrá evidencia del ingreso y de la composición familiar del solicitante.

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   Paso 3: Dos reglas que sorprenden después

   La primera es corta y definitiva. Artículo 8: «Una vez otorgado el subsidio correspondiente, el mismo no será reajustado». Si tus ingresos bajan más adelante, la ley no contempla que el subsidio suba. La segunda es la que mantiene vivo el beneficio. Artículo 9: «El beneficiario deberá mantener al día la participación de los pagos mensuales que le corresponda para continuar beneficiándose del subsidio otorgado bajo esta ley». Y trae una salida que conviene conocer si te atrasas: «Si el préstamo se encuentra atrasado y el beneficiario decide ponerlo al día, el subsidio por los meses en atraso será aportado».

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   Paso 4: Las condiciones que se graban en tu escritura

   Esta es la parte que hay que leer antes de firmar, no después. El Artículo 11 abre así: «Se consignarán en escritura pública como condiciones restrictivas y constituirán un gravamen real sobre la propiedad las siguientes condiciones». Un gravamen real, no una promesa. Son tres. La (b): «El beneficiario no podrá arrendar la propiedad ni destinarla a otro uso que no sea el de su residencia habitual y permanente». La (c): «La propiedad no podrá hipotecarse sin la previa autorización por escrito de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico y restringido a aquellas instituciones financieras o prestamistas reconocidas por el Banco». Y la (a), el reembolso, que va en el paso siguiente. La ley cierra: «Las condiciones restrictivas aquí consignadas subsistirán mientras esté vigente la hipoteca».

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   Paso 5: Si vendes dentro de seis años

   El Artículo 11(a) obliga a reembolsar a la Autoridad «la totalidad o una parte del subsidio recibido... en caso que decida vender, permutar, donar o de otro modo transferir la propiedad dentro de un período de seis (6) años contados desde la fecha en que se le adjudique la subvención», con esta tabla: primer y segundo año, 100%; tercer año, 80%; cuarto año, 60%; quinto año, 40%; sexto año, 20%. Fíjate en dos detalles. Uno: los dos primeros años son al cien por ciento, no hay descuento por antigüedad todavía. Dos: el reembolso «tendrá que efectuarse previo o simultáneo al negocio jurídico que dará lugar al traspaso de la titularidad», y la comparecencia de la Autoridad en los documentos es «esencial e indispensable» para consentir y liberar el gravamen.

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   Paso 6: Herederos, copropietarios y divorcio

   El Artículo 11(a) resuelve los tres casos por separado. Herederos: «Si el beneficiario del Programa fallece, sus herederos legítimos no vendrán obligados al reembolso dispuesto si la propiedad hubiera sido legítimamente transferida a su favor por sucesión testada o intestada». Pero añade el límite: si advinieron titulares dentro del período de seis años y dentro del mismo deciden vender, permutar, donar o transferir, sí vienen obligados a reembolsar conforme a la tabla. Copropietarios: quien transfiera su participación a otro copropietario «vendrá obligado a reembolsar aquella parte del subsidio atribuible a su participación aplicándole los por cientos indicados». Divorcio: «el Secretario de la Vivienda dispondrá mediante reglamento los criterios a utilizarse para determinar si procede el reembolso contra el cónyuge que se separa del hogar». Ese reglamento no lo leímos.

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   Paso 7: Qué pasa si incumples una condición

   Aquí el castigo es más duro que el de vender, y conviene saberlo. El Artículo 12: «El incumplimiento de las condiciones restrictivas consignadas en el Artículo 11 conllevará la suspensión de las aportaciones de subsidio y el beneficiario deberá reembolsar a la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico la totalidad del subsidio recibido», salvo lo dispuesto para los casos de divorcio y para la transferencia dentro de los seis años, donde aplican los por cientos. O sea: vender en el quinto año devuelve el 40%; alquilar la casa sin permiso, en cambio, dispara la devolución del cien por ciento y corta el subsidio.

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   Paso 8: Si quieres vender: la hipoteca puede ser asumible

   El Artículo 13 abre una vía y le pone un techo: «La Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico o el acreedor hipotecario participante en el Programa evaluarán a los compradores subsiguientes a los fines de determinar si cualifican para recibir los beneficios provistos en esta Ley y en el reglamento que se adopte para su implantación. La hipoteca será asumible únicamente cuando el comprador subsiguiente sea elegible para un subsidio igual o menor al del beneficiario original». La frase final es la que decide: igual o menor, nunca mayor. Y en el otro extremo del proceso, el Artículo 14 alivia la primera compra: las escrituras traslativas del dominio y las de constitución de hipoteca que se originen de la primera venta de las viviendas construidas al amparo de esta Ley son inscribibles en el Registro de la Propiedad libres del pago de los derechos de la Ley Notarial y del arancel del Registro.

El programa lo crea el Secretario de la Vivienda y se administra por conducto de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico; la evaluación de ingresos y composición familiar la hace esa Autoridad o el acreedor hipotecario participante en el Programa. Los proyectos tienen que estar aprobados por el Departamento de la Vivienda o sus organismos adscritos, y en el caso de proyectos en conjunto con municipios, además por el alcalde y la legislatura municipal. La ley no publica formulario, oficina, dirección ni teléfono, y no los inventamos.

• Alquilar la casa: el Artículo 11(b) lo prohíbe y el Artículo 12 hace que el incumplimiento devuelva la totalidad del subsidio.
• Hipotecar la propiedad sin autorización previa por escrito de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda.
• Creer que la devolución baja desde el primer año: el primer y el segundo año son al cien por ciento.
• Pensar que donar o permutar no cuenta: la ley nombra vender, permutar, donar «o de otro modo transferir».
• Esperar que el subsidio suba si bajan tus ingresos: el Artículo 8 dice que una vez otorgado no será reajustado.
• Dejar el préstamo atrasado sin ponerlo al día: el subsidio se condiciona a mantener al día tu participación en los pagos.
• Asumir que cualquier comprador puede tomar la hipoteca: solo es asumible si el comprador subsiguiente cualifica para un subsidio igual o menor.
• Suponer que los herederos siempre quedan libres: no reembolsan si reciben por sucesión, pero sí si transfieren dentro de los seis años.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Departamento de la Vivienda

  Vivienda

  bvirtualogp.pr.gov