Construir cerca de un aeropuerto o en un terreno calificado D-G

Es la sección de la Regla 6.1.1 del Capítulo 6.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473 que gobierna dos supuestos donde el permiso no se evalúa solo con la tabla del distrito. Las zonas de aeropuertos, donde la seguridad aérea puede impedir por completo la expedición de un permiso. Y el distrito D-G, que se asigna a terrenos afectados por proyectos de interés público, donde el reglamento pone reglas distintas según quién sea el dueño del terreno, quién sea el usuario y si el uso propuesto está o no en la Tabla de Usos D-G.

La prohibición de aeropuertos aplica a cualquier solicitud de permiso para el uso de pertenencias o la erección, traslado o alteración de edificios o estructuras cuando concurra alguna de las cinco circunstancias que la sección enumera. Los criterios de D-G aplican a los terrenos calificados D-G o afectados por un proyecto de interés público, y se dividen según el caso: solicitudes de entidades gubernamentales o municipios; construcciones para uso privado en terrenos de propiedad privada; uso privado en terrenos de propiedad pública; y terrenos cuyo usuario tiene legítimo título de usufructo sin límites a la inversión. La exención de consulta de ubicación aplica a los proyectos públicos o privados que constituyan las instalaciones vecinales de urbanización.

• Que la estructura propuesta no cree interferencia con la comunicación por radio entre el aeropuerto y las naves aéreas.Verificado con la fuente oficial
• Que no ocasione dificultad a los pilotos para distinguir las luces del aeropuerto u otras luces de control, ni resulte en reflejos a la vista de los pilotos.Verificado con la fuente oficial
• Que no constituya un riesgo para el aterrizaje, la partida o las maniobras de las naves aéreas.Verificado con la fuente oficial
• Que no sobrepase las limitaciones sobre altura establecidas con relación a las zonas de aeropuertos.Verificado con la fuente oficial
• Para proyectos de interés público de entidades gubernamentales o municipios no contenidos en la Tabla de Usos D-G: haber sido aprobados por la Junta Adjudicativa mediante consulta de ubicación.Verificado con la fuente oficial
• Para uso privado en terrenos de propiedad pública: que la entidad gubernamental propietaria someta la solicitud o autorice por escrito al interesado, con una autorización que describa el proyecto.Verificado con la fuente oficial
• Para construcciones nuevas, ampliaciones y reconstrucciones para uso privado en terrenos de propiedad privada: las recomendaciones de la entidad gubernamental concernida, que la OGPe conseguirá y tomará en consideración.Verificado con la fuente oficial
• Para terrenos cuyo usuario tiene legítimo título de usufructo sin límites a la inversión: la consulta a la entidad o municipio que concedió o administra el usufructo.Verificado con la fuente oficial

• Autorización escrita de la entidad gubernamental propietaria del terreno, que debe describir el proyecto, cuando se trate de uso privado en terrenos de propiedad pública.
• Recomendación de la entidad gubernamental concernida, que la OGPe obtiene para las construcciones de uso privado en terrenos de propiedad privada.
• Recomendación de la entidad gubernamental concernida que motivó la calificación D-G, para el Permiso Único en terrenos de propiedad privada.
• Resolución de la Junta Adjudicativa aprobando la consulta de ubicación, para los proyectos de interés público no contenidos en la Tabla de Usos D-G.

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   Paso 1: La prohibición cerca de los aeropuertos

   La sección abre con una frase que no admite matices: no se expedirá permiso alguno para el uso de pertenencias o la erección, traslado o alteración de edificios o estructuras cuando ocurra alguna de las cinco cosas que enumera. Y aclara que "estructuras" incluye chimeneas, postes, tanques, torres de radio, antenas, torres y líneas de transmisión eléctrica, es decir, cosas que muchas veces se instalan sin pensar que hacen falta permisos.

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   Paso 2: Las cinco razones

   Se deniega el permiso cuando se cree interferencia con la comunicación por radio entre el aeropuerto y las naves aéreas; cuando se ocasione dificultad a los pilotos para distinguir las luces del aeropuerto u otras luces de control; cuando resulte en reflejos a la vista de los pilotos; cuando constituya un riesgo para el aterrizaje, la partida o las maniobras; y cuando sobrepase las limitaciones sobre altura establecidas con relación a las zonas de aeropuertos. Nótese que tres de las cinco no son de altura: son de radio, de luz y de reflejo. Un techo metálico muy reflectante o una antena pequeña pueden caer dentro aunque el edificio sea bajo.

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   Paso 3: Qué significa que un terreno esté calificado D-G

   El distrito D-G se pone sobre terrenos afectados por proyectos de interés público. Esa calificación no expropia el terreno, pero condiciona lo que se puede hacer con él, y el reglamento lo dice sin rodeos en el criterio que aplica a los dueños particulares: cuando se otorgue un permiso para construcción nueva, ampliación o reconstrucción de uso privado en un terreno de propiedad privada, el permiso deberá indicar explícitamente que la propiedad está afectada por un proyecto de interés público o calificada D-G, y establecer las condiciones que viabilicen la eventual adquisición de la propiedad por el Estado. Los parámetros de diseño los establecerá la OGPe conforme a los usos predominantes en las inmediaciones, no por una tabla propia.

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   Paso 4: Los proyectos del gobierno y los municipios

   Para las solicitudes de entidades gubernamentales o municipios el reglamento distingue por si el uso está o no en la Tabla de Usos D-G. Los proyectos de interés público no contenidos en esa tabla, y los exentos en la Regla 2.2.8 y en las Secciones 3.2.4.3, 5.1.2.7 y 7.1.2.5, deben haberse aprobado por la Junta Adjudicativa mediante consulta de ubicación. Las obras que sí están contenidas en la Tabla de Usos D-G, o exentas en esas mismas reglas, cuando no medie resolución expresa de la Junta de Planificación o de la Junta Adjudicativa, se deben considerar como consulta de construcción ante la OGPe. Y la OGPe o el Secretario Auxiliar podrá tomar acción cuando los proyectos de entidades o municipios tengan usos ministeriales contenidos en esa tabla. Un aviso sobre la fuente: la sección cita "Regla 2.2.8" junto a tres disposiciones citadas como Secciones, mezclando dos numeraciones en una misma lista; reproducimos las citas como están impresas.

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   Paso 5: Uso privado en terreno del gobierno

   Cuando lo que se propone es un uso privado sobre un terreno de propiedad pública, el reglamento no permite que el particular radique por su cuenta. Se requerirá que la entidad gubernamental propietaria someta la solicitud o que autorice por escrito al interesado, y esa autorización debe describir el proyecto. De ser favorable la determinación, se impondrán condiciones que aseguren el menor grado de conflicto en el uso futuro por el Estado.

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   Paso 6: El usufructo sin límites a la inversión

   Hay un caso intermedio que el reglamento resuelve aparte: los terrenos cuyo usuario tiene legítimo título de usufructo sin límites a la inversión. Ahí se consultará a la entidad o municipio que concedió o administra el usufructo, y se utilizarán los parámetros del distrito predominante para morfologías similares. Y una exención que ahorra un trámite completo: no se requerirá consulta de ubicación aprobada para proyectos públicos o privados que constituyan las instalaciones vecinales de urbanización.

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   Paso 7: El Permiso Único en D-G

   Para la operación, la sección cierra con dos reglas paralelas. En edificios y solares en uso privado sobre terrenos de propiedad pública, el uso propuesto será autorizado al expedir el permiso de construcción, o cualquier otro uso compatible que no resulte nocivo, obteniendo la recomendación de la entidad gubernamental concernida. En terrenos de propiedad privada, lo mismo, obteniendo la recomendación de la entidad gubernamental concernida que motivó la calificación D-G. En ambos casos la recomendación de la agencia es parte del expediente, no un trámite opcional.

Las solicitudes se presentan ante la OGPe. Las consultas de ubicación y de construcción que esta sección exige se resuelven ante la Junta Adjudicativa o ante la OGPe según el caso. Las autorizaciones y recomendaciones de la entidad gubernamental concernida se piden a esa entidad, y en el caso de terrenos públicos es la entidad propietaria la que somete la solicitud o autoriza por escrito al interesado.

• Pensar que cerca de un aeropuerto el único límite es la altura, cuando la interferencia de radio, las luces y los reflejos también deniegan el permiso.
• Instalar una antena, un poste, un tanque o una torre de radio sin permiso por creer que no es una estructura.
• Comprar o desarrollar un terreno calificado D-G sin averiguar qué entidad gubernamental motivó la calificación.
• Esperar que el permiso en D-G no mencione la afectación, cuando el reglamento exige que la indique explícitamente.
• Ignorar que el permiso en D-G traerá condiciones dirigidas a viabilizar la eventual adquisición de la propiedad por el Estado.
• Buscar los parámetros de diseño en una tabla propia de D-G, cuando la OGPe los establece conforme a los usos predominantes en las inmediaciones.
• Radicar por cuenta propia un uso privado sobre un terreno de propiedad pública, sin que la entidad propietaria someta la solicitud o autorice por escrito.
• Presentar una autorización de la entidad propietaria que no describa el proyecto.
• Tramitar un proyecto de interés público no contenido en la Tabla de Usos D-G sin la consulta de ubicación aprobada por la Junta Adjudicativa.
• Tramitar una consulta de ubicación para instalaciones vecinales de urbanización, que la sección exime.
• Olvidar la consulta a la entidad o municipio que concedió o administra el usufructo.
• Solicitar el Permiso Único en D-G sin la recomendación de la entidad gubernamental concernida.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov