Cuando lo que quieres construir no cabe en los parámetros del distrito

Cada distrito de calificación trae parámetros de construcción: cuánto puedes ocupar del solar, a qué distancia de la colindancia tienes que retirarte, hasta qué altura puedes subir. Cuando tu proyecto no cabe dentro de esos números, no puedes simplemente someter los planos y esperar. La Consulta de Construcción es el paso previo: presentas la obra que quieres hacer, presentas la variación que necesitas, la justificas, y la OGPe resuelve. Si aprueba, lo que aprueba no es la obra: es la preparación de los planos finales conforme a las recomendaciones y requerimientos que la propia resolución establezca. Después de eso viene el permiso de construcción. Por eso conviene verlo como lo que es, una consulta previa que te dice si vale la pena seguir, no un permiso.

El manual describe el supuesto como un proyecto de carácter ministerial que conlleva variaciones a los parámetros de construcción del distrito donde ubica. Entre los documentos exige evidencia de titularidad y, si el proponente no es el dueño del solar, la autorización del dueño para llevar a cabo la acción propuesta. También exige el nombre de los dueños de los terrenos colindantes como parte del formulario de solicitud.

• El documento ambiental correspondiente o una certificación de exclusión categórica, según el Reglamento de Documentos Ambientales de la Junta de Calidad Ambiental.Verificado con la fuente oficial
• Un plano digital con el polígono de la extensión territorial del proyecto, geo-referenciado al Sistema de Coordenadas Planas Estatales.Verificado con la fuente oficial
• Información sobre la condición del suelo, las estructuras a ser evaluadas, la cantidad de unidades de construcción propuestas por tipo de proyecto, la descripción de las facilidades propuestas y existentes y las variaciones en construcción.Verificado con la fuente oficial

• El formulario de solicitud cumplimentado, incluyendo el nombre de los dueños de los terrenos colindantes. Es obligatorio.
• Evidencia de titularidad, en PDF. Es obligatoria.
• Memorial explicativo detallando la obra propuesta y solicitando y justificando las variaciones propuestas o existentes de acuerdo al Reglamento vigente, en PDF. Es obligatorio.
• Planos esquemáticos con la firma digital y el párrafo de certificación establecido en la Regla 5.3.6 del Reglamento Conjunto, en PDF o DWFX. Es obligatorio.
• Tabla Comparativa de Parámetros de Construcción Propuestos contra Permitido, en PDF. Es obligatoria.
• Plano de situación indicando dimensiones, forma geométrica y configuración del solar y de la obra proyectada, más las estructuras, elementos y servidumbres existentes, la mensura, las capas de topografía con elevaciones presentes y propuestas, el norte magnético y los cuerpos de agua existentes.
• Certificación del proyectista y, si el proponente no es el dueño del solar, la autorización del dueño para llevar a cabo la acción propuesta, ambas en PDF.

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   Paso 1: Identifica exactamente qué parámetro te estás saliendo

   La consulta existe para un proyecto que conlleva variaciones a los parámetros de construcción del distrito donde ubica. Antes de radicar, tu proyectista tiene que poder decir con números cuál es el parámetro permitido y cuál el propuesto, uno por uno. Eso no es una formalidad: es literalmente el documento 7 de la lista, la Tabla Comparativa de Parámetros de Construcción Propuestos contra Permitido, y es obligatorio.

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   Paso 2: El memorial explicativo es donde se gana o se pierde

   El manual describe el memorial como el documento que detalla la obra propuesta y además solicita y justifica las variaciones propuestas o existentes de acuerdo al Reglamento vigente. Fíjate en dos palabras: solicita y justifica. La tabla comparativa enseña la desviación; el memorial explica por qué debe concederse. Y el manual dice "propuestas o existentes", así que también cubre el caso de quien ya construyó fuera de parámetros y necesita regularizarlo.

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   Paso 3: Los planos esquemáticos llevan un párrafo de certificación específico

   No basta con firmar. El manual exige planos esquemáticos con la firma digital y el párrafo de certificación establecido en la Regla 5.3.6 del Reglamento Conjunto, en PDF o DWFX. Es un requisito de forma que rechaza expedientes cuando falta, y es del tipo que tu proyectista conoce y tú no: menciónaselo.

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   Paso 4: Radica bajo Consultas, no bajo Permisos

   En el Single Business Portal, la Consulta de Construcción no está donde están los permisos. Hay que presionar la casilla titulada Consultas y después Radicar en la opción de Consultas Discrecionales. El sistema muestra entonces una pantalla de Selección de Consulta y, según cómo contestes a la pregunta de si tu proyecto cae dentro de ciertas disposiciones, te indica cuál consulta te corresponde. Si buscas esto bajo Permisos no lo vas a encontrar.

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   Paso 5: Cuenta desde $150, no en $150

   El manual fija el precio base de radicación mínimo en $150 y dice que el precio final dependerá del tipo de proyecto y de si la zona donde se construiría es rural o urbana. No publica la tabla que convierte esos dos parámetros en una cantidad, así que $150 es un piso, no una cotización. Y la solicitud permanece abierta un máximo de treinta días: si no la completas en ese término, hay que empezar el proceso de nuevo.

La Consulta de Construcción se radica en el Single Business Portal de la OGPe, bajo Consultas y luego Consultas Discrecionales. La resolución la expide el director ejecutivo de la OGPe. El manual del solicitante está publicado en la sección de Fuentes de Información de permisos.pr.gov.

• Buscar la Consulta de Construcción bajo Permisos, cuando se radica bajo Consultas Discrecionales.
• Presupuestar $150 como el costo del trámite: es el precio base mínimo, y el final depende del tipo de proyecto y de la zona.
• Someter sin la Tabla Comparativa de Parámetros Propuestos contra Permitido, que es obligatoria.
• Entregar planos esquemáticos sin el párrafo de certificación de la Regla 5.3.6 del Reglamento Conjunto.
• Escribir un memorial que describe la obra pero no solicita ni justifica las variaciones.
• Creer que una consulta aprobada permite empezar a construir: aprueba preparar los planos finales.
• Dejar la solicitud incompleta más de treinta días y tener que empezar de nuevo.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Fuentes de Información de la OGPe: manuales de trámites del Single Business Portal

  ogpe

  www.permisos.pr.gov