El Consejo de Residentes: cómo se forma y cómo se elige

Es la organización de residentes que la política pública de la Administración de Vivienda Pública y del Departamento federal de Vivienda y Desarrollo Urbano exige para fomentar la participación de los residentes en la administración de los programas de vivienda pública. El reglamento se emite al amparo de la Ley Núm. 97 de 1972, la Ley Núm. 66 de 1989 que crea la Administración de Vivienda Pública, y las disposiciones federales de la Parte 964 del Título 24 del Código de Reglamentación Federal sobre participación de inquilinos, entre otras. El Consejo debe ser una organización sin fines de lucro y podrá estar incorporado bajo las leyes de Puerto Rico; para algunos programas estatales y federales la incorporación es necesaria para participar.

Para ser miembro hay que tener dieciocho años o más —veintiuno si se va a ser incorporador— o ser jefe de familia de cualquier edad según el contrato de arrendamiento; residir en un proyecto de vivienda pública; estar incluido en el contrato de arrendamiento; cumplir con todos los requisitos de ese contrato, incluyendo estar al día en el pago del alquiler y de las utilidades —agua y luz— y con la reglamentación estatal y federal; no haber sido declarado judicialmente incapacitado mental; no haber sido destituido del Consejo de Residentes de cualquier proyecto; no tener radicación con evidencia sustentada de querella o acción criminal contra el individuo o propiedad ajena, el Agente Administrador, el Consejo, el proyecto o la Administración; y no ocupar puesto relacionado con el establecimiento de política pública o la toma de decisiones en la Administración, las Corporaciones de Residentes o los Agentes Administradores. Para votar basta ser residente bona fide de dieciocho años o más, o jefe de familia de cualquier edad emancipado.

• Radicar la solicitud firmada en la oficina administrativa del proyecto con no menos de siete (7) días de anticipación a la fecha de elección.Verificado con la fuente oficial
• Estar al día en el pago del alquiler y de las utilidades —agua y luz— y cumplir con todos los requisitos del contrato de arrendamiento.Verificado con la fuente oficial
• Que solo una persona por unidad de vivienda que reúna los requisitos forme parte del Consejo, y que ningún candidato tenga lazos consanguíneos hasta el tercer grado ni de afinidad hasta el segundo con otro candidato certificado.Verificado con la fuente oficial
• Alcanzar el quórum de participación que corresponda al tamaño del proyecto: 20% de 1 a 150 unidades, 15% de 151 a 300, y 10% de 301 unidades o más, contando un representante por unidad de vivienda.Verificado con la fuente oficial
• Preparar un reglamento interno por escrito y someterlo a los residentes para su aprobación en asamblea con un quórum de la mitad simple (51%).Verificado con la fuente oficial

Información pendiente de verificación.

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   Paso 1: Quién puede formar parte

   Los Consejos estarán compuestos por residentes de los proyectos de vivienda pública donde residan y que hayan decidido voluntariamente participar, organizarse y formar parte de éstos. Los requisitos para ser miembro son una lista concreta: tener dieciocho años o más —y veintiuno si el miembro va a ser incorporador— o ser jefe de familia de cualquier edad según el contrato de arrendamiento; residir en un proyecto de vivienda pública; estar incluido en el contrato; cumplir con todos los requisitos del contrato, incluyendo estar al día en el pago del alquiler y de las utilidades, agua y luz; no haber sido declarado judicialmente incapacitado mental; no haber sido destituido del Consejo de cualquier proyecto; no tener radicación con evidencia sustentada de querella o acción criminal que atente contra el individuo o propiedad ajena, el Agente Administrador, el Consejo, el proyecto o la Administración; y no ocupar puesto alguno relacionado con el establecimiento de política pública o toma de decisiones en la Administración, las Corporaciones de Residentes o los Agentes Administradores.

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   Paso 2: Una persona por unidad, y nada de parientes

   Dos reglas cortas que deciden candidaturas. Solamente una persona por unidad de vivienda que reúna los requisitos podrá formar parte y ser miembro del Consejo. Y ningún candidato al Consejo podrá tener lazos consanguíneos hasta tercer grado ni de afinidad hasta el segundo con cualquier residente que haya sido certificado como candidato para dicho Consejo. Conviene revisarlo antes de radicar, no después.

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   Paso 3: Siete días para radicar, veinticuatro horas para certificar

   Los residentes que interesen formar parte del Consejo deberán radicar, con no menos de siete días de anticipación a la fecha de elección, una solicitud firmada en la oficina administrativa del proyecto. El administrador del proyecto certificará en veinticuatro horas que el residente cumple con los requisitos; si la certificación se solicita un viernes o el día antes de un feriado, se contesta el próximo día laborable. De no ser certificado el candidato, el administrador procederá a notificarle por escrito las razones por las cuales no fue considerado. Y si el candidato no está conforme, tendrá diez días laborables para apelar ante el Negociado de Organización y Adiestramiento.

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   Paso 4: Voto secreto y un comité de tres

   La elección de los miembros se deberá realizar mediante votación secreta de las personas con derecho a votar, a través de voto directo. El proceso deberá ser organizado y estar supervisado por un comité de elecciones compuesto por tres personas: un representante del Agente Administrador, un agente externo y un residente no-candidato a la junta, que actúa como agente interno. Ese comité lo nombran el Agente Administrador y el Consejo, si está activo, con treinta días de anticipación a la elección. Tienen derecho al voto todo residente bona fide de dieciocho años o más y cualquier jefe de familia de cualquier edad emancipado; en vivienda multifamiliar el proceso se realiza a tenor con la Ley de Propiedad Horizontal.

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   Paso 5: El quórum, y qué hacer si no se alcanza

   Para que la composición del Consejo sea representativa, la participación tiene que llegar a un porcentaje que depende del tamaño del residencial, cuantificando un representante por unidad de vivienda: veinte por ciento en proyectos de una a ciento cincuenta unidades; quince por ciento de ciento cincuenta y una a trescientas; y diez por ciento de trescientas una unidades en adelante. En caso de que no se constituya quórum, el comité de elecciones tiene dos alternativas para votación directa: extender el período de elecciones por dos horas adicionales hasta constituir el quórum, o mover la urna con todo el proceso eleccionario a aquellas viviendas que no han ejercido el derecho al voto, hasta completarlo.

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   Paso 6: Cinco a trece miembros y dos términos

   El Consejo deberá estar compuesto por no menos de cinco miembros y no exceder de trece. En aquella situación donde sólo haya cinco candidatos y uno de ellos no obtenga ningún voto, se procederá nuevamente con el proceso de elecciones en un término no menor de treinta días calendario. Cuando haya el máximo de candidatos elegibles y haya un empate, los miembros electos seleccionarán mediante voto secreto quién ocupará la última posición. Los puestos directivos se ocupan mediante el voto secreto de los miembros. Y hay un límite de permanencia: todo miembro tendrá derecho a dos términos consecutivos y no podrá postularse nuevamente por un período de seis años, o lo que ocurra primero; se excluyen de este requisito los proyectos con treinta unidades o menos.

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   Paso 7: Cuándo no hace falta Consejo

   El reglamento lo dice expresamente: a aquellos proyectos con cien unidades o menos no se les requerirá constituir un Consejo de Residentes, a menos que los residentes deseen formalizar el mismo. También contempla el caso contrario: un Consejo puede representar a los residentes de uno o más residenciales públicos, siempre que la organización incluya representantes de cada proyecto, de manera que haya una representación razonable y equitativa de todos, basándose en el número de unidades de vivienda de cada uno; eso requiere el endoso de la mitad simple, el cincuenta y uno por ciento, de todos los proyectos representados.

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   Paso 8: Después de votar: certificación y reglamento interno

   El Agente Administrador certificará la validez del proceso de elección y someterá los documentos del proceso eleccionario en un término de diez días calendario a la Administración de Vivienda Pública para la certificación del Consejo. La Administración deberá realizar esa certificación en un período no mayor de sesenta días laborables después de haber recibido todo el proceso eleccionario. A los Consejos que no tengan un reglamento interno aprobado se les otorgará un período de treinta días calendario para someterlo. Ese reglamento interno tiene contenidos obligatorios, empezando por uno que fija el reloj: el término máximo de vigencia de la Junta no será mayor de tres años, y el reglamento podrá establecer una vigencia menor pero no excederla. Además debe cubrir la estructura de la organización y los deberes de cada posición, cómo se cubren las vacantes, el procedimiento disciplinario incluida la destitución, los requisitos de asistencia, los medios para promover la participación de los residentes, el proceso de elección y de convocatoria, las reuniones y asambleas, y el procedimiento para enmendar el propio reglamento.

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   Paso 9: Impugnar una elección

   Todo residente o candidato tiene el derecho de impugnar un proceso de elecciones ante el Agente Administrador y la Administración cuando entienda que no se cumplió con el debido proceso de ley. La impugnación se somete por escrito explicando las causas. Y hay un detalle que sorprende: el proceso no debe paralizarse, debe continuar según está dispuesto hasta la hora señalada. El personal asignado a la investigación, luego de evaluar todas las evidencias, emitirá una recomendación o determinación final por escrito. La impugnación no debe exceder de diez días laborables a partir de la fecha en que fue celebrado el proceso.

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    Paso 10: La convocatoria: treinta días y cinco datos

    Se convocará a una asamblea general de residentes, con notificación previa de treinta días, para informar sobre el proceso de elecciones y presentar al comité de elecciones; esa asamblea debe reunir el mismo quórum de la tabla. Se notificará por escrito a la comunidad votante sobre las elecciones, con treinta días de anticipación a la fecha, y esa notificación tendrá cinco datos: la descripción del proceso de elección, los requisitos de elegibilidad de los aspirantes, la fecha de nominaciones, la fecha de elección y la cantidad de miembros a constituir el Consejo.

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    Paso 11: Qué hace el Consejo una vez electo

    El reglamento le da deberes concretos. Desarrollar un plan de trabajo dirigido a mejorar la calidad de vida, el desarrollo económico de la comunidad, la autosuficiencia de la familia y la participación de residentes. Promover la participación en actividades que fortalezcan la unidad familiar. Participar en programas para una comunidad libre de drogas. Desarrollar un plan de divulgación pública para mantener informados periódicamente a los residentes sobre planes de trabajo, objetivos, decisiones, logros y soluciones. Ser portavoz de la comunidad en los problemas que la atañen. Coordinar con el sector público y privado la obtención de recursos. Mantener un inventario anual y custodiar la propiedad que le haya sido cedida, comprada o donada, radicado y certificado por el administrador del proyecto; entregar esa propiedad al Consejo entrante en un término no mayor de cinco días laborables; e informar por escrito a la administración y radicar una querella en la Policía en un período de veinticuatro horas si esa propiedad es vandalizada, dañada o robada.

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    Paso 12: Cuando el Consejo falla: el diez por ciento

    El artículo de sanciones abre con la regla más importante para un residente: de entender que el Consejo de Residentes ha incumplido con sus deberes o actuado en contra del bienestar común, la asamblea será soberana y podrá revocar o destituir al Consejo con el endoso de por lo menos el diez por ciento de los residentes. El artículo sigue con otras causas: no someter el informe de gastos y presupuesto en la fecha estipulada deja sin efecto cualquier desembolso hasta que se radique; si el Consejo falla en radicar los informes requeridos y el Agente Administrador presenta suficiente evidencia de la inactividad del grupo, la Administración decidirá la desertificación; conducirse de forma indecorosa o inmoral o emitir vocabulario soez en reuniones, actividades, asambleas o vistas es causa de destitución, y quien incurra no podrá solicitar ser miembro por un término de seis años; y representar intereses personales en vez de los del proyecto es causal para despido. Frente a esas determinaciones hay diez días laborables para apelar ante el Negociado de Organización y Adiestramiento, que tendrá otros diez días laborables para resolver.

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    Paso 13: Lo que el Consejo no puede hacer

    El artículo de limitación de poderes lo aclara para evitar expectativas equivocadas. El Departamento federal de Vivienda y Desarrollo Urbano le requiere a toda autoridad de vivienda tener Consejos de Residentes electos por la comunidad, y el Consejo podrá tomar decisiones en representación de los residentes basándose en los problemas, necesidades e intereses comunes, conforme al 24 CFR 964. Pero el reglamento cierra diciendo que el Consejo proveerá recomendaciones y no podrá tomar decisiones de política pública, que corresponden a la Administración.

La solicitud para ser candidato se radica en la oficina administrativa del proyecto, y allí mismo la certifica el administrador. Los documentos del proceso eleccionario los somete el Agente Administrador a la Administración de Vivienda Pública. Las apelaciones de una certificación denegada y de las sanciones van al Negociado de Organización y Adiestramiento. Y quien se considere afectado en sus derechos por determinaciones del Agente Administrador, de la Administración o de las Corporaciones de Residentes en la interpretación de este reglamento podrá presentar una querella conforme al Reglamento para la Atención de Quejas y Señalamientos en los Residenciales Públicos vigente, que no leímos; en los Consejos incorporados, las quejas se rigen por la Ley General de Corporaciones.

• Radicar la candidatura con menos de siete días de anticipación a la fecha de elección.
• Postularse con el alquiler o las utilidades atrasadas: el requisito es estar al día en ambos.
• Presentar dos candidatos de la misma unidad de vivienda.
• Postularse teniendo lazos consanguíneos hasta el tercer grado o de afinidad hasta el segundo con otro candidato certificado.
• Dar por perdida una elección sin quórum: el comité puede extender dos horas o mover la urna.
• Dejar pasar los diez días laborables para impugnar el proceso o para apelar una certificación denegada.
• Aprobar un reglamento interno con una vigencia de junta mayor de tres años.
• Esperar que el Consejo tome decisiones de política pública: el reglamento dice que provee recomendaciones.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Administración de Vivienda Pública (AVP)

  AVP

  docs.pr.gov

• Reglamentos del Departamento de la Vivienda

  vivienda

  www.vivienda.pr.gov