Embargo y subasta por deuda contributiva

Es el procedimiento de apremio con el que el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales, el CRIM, cobra la contribución sobre la propiedad inmueble cuando no se paga: embargo del inmueble, anotación en el Registro de la Propiedad, aviso, anuncio, subasta pública, entrega del sobrante y, como última salida para el dueño, el derecho de redención. El Código Municipal lo regula en los Artículos 7.076 a 7.081 y 7.086.

El procedimiento recae sobre los bienes inmuebles no exentos de embargo de un contribuyente moroso. El derecho de redención del Artículo 7.086 lo tiene quien fuese dueño en la fecha de la venta, sus herederos o cesionarios, y cualquier persona que en esa fecha tuviere algún derecho o interés en el inmueble, o sus herederos o cesionarios. El mismo artículo prevé expresamente que quien redima sea un acreedor hipotecario o un inquilino o arrendatario, con reglas propias para cada caso.

• Que el CRIM prepare una certificación de embargo con el nombre del contribuyente moroso si se conoce, el número de catastro, el montante de contribuciones, penalidades y costas, la descripción de la propiedad, y que el embargo será válido a su favor, y la presente en el Registro de la Propiedad (Artículo 7.076).Verificado con la fuente oficial
• Que el anuncio de subasta se publique una (1) vez en un diario impreso o digital de circulación general en Puerto Rico y se fijen edictos a ese mismo efecto (Artículo 7.077).Verificado con la fuente oficial
• Que el anuncio determine claramente la época, el lugar y las condiciones en que la subasta haya de verificarse (Artículo 7.078).Verificado con la fuente oficial
• Que quien puje incluya un depósito en dinero de diez (10) por ciento sobre el importe de la oferta, y pague el resto dentro de los diez (10) días siguientes a la venta o pierda ese depósito (Artículo 7.078).Verificado con la fuente oficial
• Si a quien notifican el embargo no era el dueño a la fecha de la notificación, dar aviso por escrito de esa circunstancia al CRIM dentro de los diez (10) días siguientes, bajo multa de doscientos (200) dólares (Artículo 7.077).Verificado con la fuente oficial
• Para redimir, pagar dentro de treinta (30) días desde la emisión del certificado de compra el valor total de la compra, más las mejoras y gastos del comprador, las costas devengadas y las contribuciones vencidas, más un veinte por ciento (20%) de todo lo anterior (Artículo 7.086).Verificado con la fuente oficial
• Entregar la posesión de la finca antes de que el CRIM haga pago alguno del sobrante al contribuyente (Artículo 7.080).Verificado con la fuente oficial

• La certificación de embargo, que el Registrador debe registrar y devolver al CRIM dentro de diez (10) días y por la que no cobra derecho alguno (Artículo 7.076).
• La copia de la notificación y la copia del anuncio publicado, que el CRIM conserva y que constituyen evidencia prima facie del debido anuncio de la subasta (Artículo 7.077).
• El certificado de compra, cuya emisión abre el plazo de treinta días para redimir y en cuyo dorso se extiende ante notario el recibo del dinero pagado para la redención (Artículo 7.086).
• El certificado del CRIM para el Registro de la Propiedad haciendo constar la redención, cuando la propiedad había sido adjudicada al CRIM (Artículo 7.086).

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   Paso 1: La anotación en el Registro ya es la notificación

   Es el punto que más sorprende y por eso va primero. El Artículo 7.076 dice que, inmediatamente después de expirados los términos concedidos por el Artículo 7.059 para el pago, cuando la propiedad a embargarse sea inmueble, el CRIM preparará una certificación de embargo describiéndola y hará que se presente para inscripción en el Registro de la Propiedad. Y cierra: la certificación de embargo, una vez presentada en el Registro, será suficiente para notificar al contribuyente e iniciar el procedimiento de apremio. No hace falta que te llegue una carta para que el reloj empiece.

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   Paso 2: Qué tiene que decir esa certificación

   El Artículo 7.076 la detalla: el nombre del contribuyente moroso, si se conoce; el número de catastro que el CRIM le haya asignado al inmueble embargado para fines fiscales; el montante de las contribuciones, penalidades y costas adeudadas; la descripción de la propiedad o bienes inmuebles embargados; y que el embargo será válido a favor del CRIM. El Registrador de la Propiedad tiene el deber de registrarla inmediatamente y devolverla al CRIM dentro del plazo de diez días con nota de que fue debidamente registrada, y no cobrará derecho alguno por ese servicio. La anotación no está sujeta a los términos de caducidad de la Ley 210-2015.

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   Paso 3: Si te notifican y ya no eres el dueño: diez días y doscientos dólares

   El Artículo 7.077 pone una obligación fácil de pasar por alto. Si la persona a quien se le notifique el embargo, por aparecer como dueño de la propiedad en los registros del CRIM, no lo fuere a la fecha de la notificación, tendrá la obligación de dar aviso por escrito de tal circunstancia al CRIM o su representante dentro de los diez días siguientes a la fecha en que recibió dicha notificación. Si no lo hiciera así, se le impondrá una multa de doscientos dólares.

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   Paso 4: El anuncio se publica una sola vez

   El Artículo 7.077 dice que el anuncio de subasta se publicará una vez en un diario impreso o digital de circulación general en Puerto Rico y se fijarán edictos a ese mismo efecto. El costo de esos anuncios y edictos, junto con los honorarios establecidos por el Artículo 7.073 por la diligencia de notificación al contribuyente o a su representante, se cobrarán como parte de las costas de la venta y se pagarán al CRIM. Copia de la notificación y copia del anuncio publicado se conservan por el CRIM, y esos documentos constituirán evidencia prima facie del debido anuncio de la subasta.

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   Paso 5: El tipo mínimo es confidencial

   El Artículo 7.079 fija el piso y luego lo esconde. Los bienes inmuebles embargados se venderán en pública subasta por un tipo mínimo que en ningún caso será menor del principal de la deuda por contribución sobre la propiedad, o de la tasación a valor en el mercado; la deuda contributiva incluye recargos, intereses y costas. El tipo mínimo de adjudicación se fija mediante tasación que el CRIM efectúa antes de la publicación de la subasta. Y añade: el tipo mínimo será confidencial entre el CRIM y el contribuyente; no obstante, el CRIM podrá anunciarlo en el acto de la subasta luego de recibir la mejor oferta, solo cuando esta no superase el tipo mínimo. El número de subastas por venta y el tipo mínimo de cada una lo determina el CRIM por reglamento.

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   Paso 6: Pujar cuesta un diez por ciento por adelantado

   El Artículo 7.078 dice que, a la expiración del período de publicación o tan pronto como fuere posible después, la propiedad será vendida por el CRIM en pública subasta al postor que ofrezca mayor cantidad. No se aceptará oferta alguna por una suma menor del importe fijado para la subasta, y tampoco se aceptará si se deja de incluir un depósito en dinero de un diez por ciento sobre el importe de la oferta, depósito que será perdido en caso de que el comprador dejase de pagar el resto de la suma dentro de los diez días siguientes a la fecha de la venta.

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   Paso 7: Si nadie puja, o si lo pujado no alcanza

   El Artículo 7.079 cubre los dos casos. Si no hubiere remate ni adjudicación en cualquiera de dichas subastas a favor de persona particular, el CRIM podrá adjudicarse los bienes inmuebles embargados por el importe del tipo mínimo de adjudicación correspondiente. Y si el inmueble es adjudicado a una tercera persona pero la cantidad obtenida es insuficiente para cubrir el importe total adeudado por contribuciones, intereses y recargos, el CRIM podrá cobrar del contribuyente moroso el importe que quedare en descubierto tan pronto advenga en conocimiento de que ese contribuyente posee y es dueño de bienes muebles o inmuebles embargables, siguiendo contra él el mismo procedimiento de apremio. La subasta no cierra necesariamente la deuda.

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   Paso 8: Quien compra en la subasta compra como está

   Es una línea corta del Artículo 7.079 que conviene leer antes de pujar: la persona a quien se adjudique el inmueble en la pública subasta lo adquiere tal y como está y no tendrá derecho a acción de saneamiento contra el CRIM.

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   Paso 9: El sobrante, y por qué cobrarlo mata la redención

   El Artículo 7.080 encadena las dos cosas. Dentro de los treinta días de celebrada la subasta, el CRIM, después de aplicar al pago de la deuda la cantidad correspondiente, notificará al contribuyente el resultado, el importe del sobrante si el precio de adjudicación fue mayor que la deuda, y si el adjudicatario fue una tercera persona o el propio CRIM. En cualquier tiempo dentro de esos treinta días el CRIM vendrá obligado, a solicitud del contribuyente, a entregarle ese sobrante si el adjudicatario fue una tercera persona y certifica que el contribuyente le cedió la posesión, o que esa cesión se convino a satisfacción de ambos. Y entonces: en tal caso el derecho de redención se entenderá extinguido tan pronto la cantidad quede entregada. Cuando el adjudicatario fue el CRIM, la solicitud del sobrante se interpretará como una oferta de renuncia del derecho de redención.

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    Paso 10: El municipio tiene primera opción sobre la casa rematada

    El Artículo 7.080, según lo enmendó la Ley 167-2026, intercala un paso antes del dinero. Antes de verificar el pago del sobrante al contribuyente, el CRIM, en orden de prelación, deberá notificar primeramente al municipio donde ubica la propiedad rematada si interesa dicha propiedad por serle útil, necesaria y conveniente a los fines municipales. El municipio tendrá treinta días desde la notificación para notificar su interés, y de hacerlo el CRIM le transferirá la propiedad. Si el municipio rechaza la adquisición o no contesta en ese término, el CRIM podrá permitir que cualquier instrumentalidad o agencia del Gobierno de Puerto Rico la adquiera si la naturaleza de sus negocios es compatible. En todos los casos, el municipio, la agencia o la instrumentalidad pagará al contribuyente el sobrante a través del CRIM, y la agencia o instrumentalidad pagará además al CRIM el importe de la deuda. El certificado del CRIM de que esos pagos se efectuaron constituirá título suficiente, inscribible en el Registro de la Propiedad.

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    Paso 11: No hay sobrante sin entregar la casa

    El Artículo 7.080 lo dice al final y sin matices: el CRIM no hará pago alguno del sobrante al contribuyente antes de haber este entregado la posesión de la finca. El mismo artículo añade que las notificaciones que le aplican se realizarán por correo certificado con acuse de recibo. Y para el caso de que hayan pasado los treinta días sin ejercerse la redención, o de que esta se haya extinguido, el CRIM viene obligado a notificar al contribuyente o a su sucesión que el sobrante está disponible para entrega, previa comprobación del derecho de quienes lo soliciten.

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    Paso 12: La subasta se puede posponer hasta sesenta días

    El Artículo 7.081 es breve: el CRIM o su representante podrá continuar la venta de día en día si juzgase necesario retrasarla, y por justa causa la podrá prorrogar por un período que no excederá de sesenta días, de lo cual se dará debido aviso por medio de anuncio en la forma que determina el Capítulo.

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    Paso 13: Redimir: treinta días desde el certificado de compra

    El Artículo 7.086 fija el plazo desde un punto concreto: quien fuese dueño en la fecha de la venta, sus herederos o cesionarios, o cualquier persona que en esa fecha tuviere algún derecho o interés, podrán redimir dentro del término de treinta días contado desde la fecha de la emisión del certificado de compra. Lo que hay que pagar son cinco cosas: la cantidad total del valor de la compra, las mejoras y gastos incurridos por el comprador, las costas devengadas, las contribuciones vencidas hasta la fecha de la redención, y un veinte por ciento de todo lo anterior como compensación al comprador. Al pagar, quien redime recibe el certificado de compra, en cuyo dorso se extiende ante notario público el recibo del dinero pagado; los honorarios del notario los paga quien redime.

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    Paso 14: Redimir no borra las demás cargas

    El Artículo 7.086 lo advierte: la propiedad así redimida quedará sujeta a todas las cargas y reclamaciones legales contra ella, que no fueren por contribuciones, en la misma amplitud y forma como si no se hubiere vendido dicha propiedad para el pago de contribuciones. El mismo artículo prevé dos casos particulares: cuando redime un acreedor hipotecario, el dinero pagado se acumula a su crédito hipotecario y puede recobrarse al mismo tipo de interés que devengue ese crédito; y cuando redime el inquilino o arrendatario, podrá deducir de la renta que pagare el importe de dicha redención.

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    Paso 15: Si se la adjudicó el CRIM, hay una segunda ventana

    El Artículo 7.086 la describe con condiciones. Cuando la propiedad haya sido adjudicada al CRIM, este podrá, a su discreción o después de transcurridos treinta días desde la emisión del certificado de venta, acceder a la redención por cualquier persona con derecho a redimirla dentro de los treinta días, siempre que al solicitarse la propiedad no esté siendo utilizada por el Gobierno de Puerto Rico, no haya sido vendida, traspasada o cedida en arrendamiento por el CRIM, y el sobrante de la subasta no hubiere sido entregado. Quien la solicite deberá depositar previamente en el CRIM el montante de contribuciones al cobro de la subasta, más las mejoras y gastos incurridos por el CRIM, todas las costas devengadas y las contribuciones que se habrían impuesto de haber continuado la propiedad en poder de cualquier contribuyente, con sus recargos e intereses, más el veinte por ciento de lo anterior como penalidad.

Ante el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales, el CRIM, que prepara la certificación de embargo, da el aviso, publica el anuncio, celebra la subasta, notifica el resultado, entrega el sobrante y recibe el pago de la redención. El Registro de la Propiedad inscribe la certificación de embargo, sin cobrar derechos, y después la redención o el título del comprador. El municipio donde ubica la propiedad rematada interviene con treinta días para decir si le interesa adquirirla, antes de que se pague el sobrante. Y el recibo de la redención se extiende ante notario público, en el dorso del certificado de compra.

• Esperar una carta para darte por notificado: la certificación de embargo presentada en el Registro ya es suficiente para notificar e iniciar el apremio.
• Recibir la notificación siendo el dueño anterior y no avisar: hay diez días para hacerlo por escrito, y no hacerlo cuesta doscientos dólares.
• Confiar en ver el anuncio: se publica una sola vez, en un diario impreso o digital.
• Pujar sin el depósito: no se acepta oferta sin diez por ciento en dinero, y se pierde si no pagas el resto en diez días.
• Suponer que sabrás el tipo mínimo: es confidencial entre el CRIM y el contribuyente, y solo se anuncia si la mejor oferta no lo supera.
• Creer que la subasta salda la deuda: si lo obtenido no alcanza, el CRIM puede seguir cobrando el descubierto contra otros bienes.
• Comprar en subasta esperando garantías: se adquiere tal y como está, sin acción de saneamiento contra el CRIM.
• Cobrar el sobrante y luego querer redimir: cobrarlo extingue o se interpreta como renuncia al derecho de redención.
• Contar los treinta días de redención desde la subasta: se cuentan desde la emisión del certificado de compra.
• Presupuestar solo el precio para redimir: hay que sumar mejoras, gastos, costas, contribuciones vencidas y un veinte por ciento.
• Creer que redimir limpia la finca: quedan todas las cargas y reclamaciones que no fueran por contribuciones.
• Esperar el sobrante sin entregar la casa: el CRIM no paga antes de que se entregue la posesión.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

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