Arbitrio de construcción municipal

Es el arbitrio que los municipios están facultados a imponer y cobrar por la construcción de obras y el derribo de edificios dentro de sus límites territoriales, según el Artículo 2.109(c) del Código Municipal. No es el permiso de construcción: es un tributo que se paga antes de la obra y cuyo recibo es lo que le permite a la Oficina de Permisos —la estatal o la municipal— expedir ese permiso. El Artículo 2.110 fija el procedimiento y sus plazos, y el Artículo 2.111 convierte lo adeudado en un gravamen preferente sobre los bienes del dueño de la obra.

Alcanza a toda obra de construcción dentro de los límites territoriales de un municipio realizada por una persona natural o jurídica privada, y también a la que una persona privada lleve a cabo a favor o en representación de, o por contrato o subcontrato con, una agencia pública o corporación pública o instrumentalidad del Gobierno estatal, municipal o federal. El propio texto añade que incluye la obra que no requiera la solicitud o expedición de un permiso. Quedan exentas las obras hechas por el método conocido como administración, es decir, como parte de los programas de construcción de una agencia estatal o sus instrumentalidades, una corporación pública, un municipio o una agencia federal, con tres límites que el mismo inciso escribe.

• Pagar el arbitrio de construcción al municipio donde se lleve a cabo la obra, previo al comienzo de la obra (Artículo 2.109(c)).Verificado con la fuente oficial
• Someter ante la Oficina de Finanzas del municipio una Declaración de Actividad detallada por renglón que describa los costos totales de la obra a realizarse (Artículo 2.110(a)).Verificado con la fuente oficial
• Pagar dentro de los quince (15) días laborables siguientes a la determinación final, en giro bancario, método electrónico o cheque certificado pagadero a favor del municipio (Artículo 2.110(c)).Verificado con la fuente oficial
• Presentar ante la Oficina de Permisos correspondiente el recibo de pago, que es lo que permite que esa oficina expida el Permiso de Construcción (Artículo 2.110(c)).Verificado con la fuente oficial
• Todo contratista debe presentar una certificación emitida por el municipio como evidencia de haber pagado los arbitrios de construcción correspondientes (Artículo 2.109(c)).Verificado con la fuente oficial
• Si se paga una deficiencia, hacerlo dentro de treinta (30) días desde la notificación, con posible prórroga de hasta treinta (30) días adicionales si se demuestra contratiempo indebido (Artículo 2.110(e)).Verificado con la fuente oficial

• La Declaración de Actividad detallada por renglón, con los costos totales de la obra (Artículo 2.110(a)).
• El recibo de pago que emite el oficial de la Oficina de Recaudaciones, identificando que se trata del arbitrio sobre la actividad de la construcción (Artículo 2.110(c)).
• La certificación del municipio que todo contratista debe presentar como evidencia de haber pagado el arbitrio (Artículo 2.109(c)).
• La Solicitud de Reintegro del Arbitrio, cuando la obra se cancela después de pagado (Artículo 2.110(e)).
• La certificación original de satisfacción de pago del Director de Finanzas, con el recibo, para cancelar el gravamen preferente en el Registro de la Propiedad (Artículo 2.111(c)).

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   Paso 1: Se paga aunque no necesites permiso

   Es la frase que más gente se salta y por eso va primero. El Artículo 2.109(c) dice que toda obra de construcción dentro de los límites territoriales de un municipio, realizada por una persona natural o jurídica privada, o llevada a cabo por una persona privada a favor o en representación de, o por contrato o subcontrato suscrito con una agencia pública o corporación pública o instrumentalidad del Gobierno estatal o municipal o del Gobierno federal, incluyendo aquella obra que no requiera la solicitud o expedición de un permiso, deberá pagar arbitrio de construcción correspondiente, previo al comienzo de la obra.

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   Paso 2: Sin el recibo no hay permiso de construcción

   El mismo Artículo 2.109(c) cierra la puerta por el lado de los permisos: tanto la Oficina de Gerencia de Permisos como la Oficina de Permisos Municipal, en los municipios que la tengan, solo podrán otorgar permisos de construcción a obras que cumplan con los requisitos de ese capítulo, y a tales fines todo contratista deberá presentar una certificación emitida por el municipio como evidencia de haber pagado los arbitrios. El Artículo 2.110(c) lo dice desde el otro lado: todo contribuyente que pague el arbitrio voluntariamente o bajo protesta recibirá un recibo de pago, por lo que, a su presentación ante la Oficina de Permisos correspondiente, esta podrá expedir el Permiso de Construcción.

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   Paso 3: Empieza con una Declaración de Actividad por renglón

   El Artículo 2.110(a) describe el primer paso: la persona natural o jurídica responsable de llevar a cabo la obra como dueño, o su representante, deberá someter ante la Oficina de Finanzas del municipio en cuestión una Declaración de Actividad detallada por renglón que describa los costos totales de la obra a realizarse. «Detallada por renglón» es la frase de la ley: no es una cifra global.

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   Paso 4: Quince días para que el municipio conteste

   El Artículo 2.110(b) le pone reloj al municipio. El Director de Finanzas, o su representante autorizado, revisará el valor estimado de la obra declarado por el contribuyente e informará su decisión mediante correo certificado con acuse de recibo o entrega registrada con acuse de recibo antes de quince días después de radicada la Declaración. Puede aceptar el valor declarado, y entonces aplica el tipo contributivo que corresponda y determina el importe; o puede rechazarlo, en cuyo caso procederá a estimar preliminarmente el valor de la obra dentro del término improrrogable de quince días contados desde la radicación, y notificará esa determinación preliminar por correo certificado con acuse de recibo o personalmente con acuse de recibo.

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   Paso 5: Si aceptan tu número: quince días laborables para pagar

   El Artículo 2.110(c) fija la forma y el plazo. Cuando el Director de Finanzas acepte el valor estimado declarado, el contribuyente efectuará el pago del arbitrio correspondiente dentro de los quince días laborables siguientes a la determinación final, en giro bancario, método electrónico o cheque certificado pagadero a favor del municipio. El oficial de la Oficina de Recaudaciones de la División de Finanzas emitirá un recibo de pago identificando que se trata del arbitrio sobre la actividad de la construcción.

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   Paso 6: Si rechazan tu número: tres caminos

   El mismo Artículo 2.110(c) los enumera. Uno: proceder, dentro de los quince días laborables siguientes al acuse de recibo, con el pago del arbitrio, aceptando así la determinación del Director de Finanzas como una determinación final. Dos: proceder con el pago del arbitrio impuesto bajo protesta dentro de ese mismo término y, dentro del mismo término, solicitar por escrito la reconsideración de la determinación preliminar, radicando dicha solicitud ante el Oficial de la Oficina de Recaudaciones ante quien se realice el pago. Tres: negarse a efectuar el pago, detener el plan de construcción, mover la fecha de comienzo de la obra y solicitar una revisión judicial según el Artículo 1.050 del Código, dentro del término improrrogable de veinte días contados desde la notificación de la determinación preliminar.

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   Paso 7: Pagar bajo protesta: diez días para la contestación

   El Artículo 2.110(d) describe esa vía. Cuando el contribuyente haya pagado bajo protesta, radicará un escrito de reconsideración con copia del recibo de pago en la Oficina de Finanzas. El Director de Finanzas tendrá un término de diez días para emitir una determinación final en cuanto al valor de la obra. Se notificará al contribuyente la determinación final por correo certificado con acuse de recibo o personalmente con acuse de recibo, así como el arbitrio recomputado y la deficiencia o el crédito, lo que resultare de la determinación final.

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   Paso 8: Ir al tribunal no detiene la obligación de pagar

   El Artículo 2.110(e) lo dice sin rodeos: nada impide que el contribuyente acuda al procedimiento de revisión judicial de la determinación final del Director de Finanzas conforme al Artículo 1.050, y esa revisión deberá radicarse dentro de los veinte días siguientes; pero la radicación de revisión judicial por el contribuyente no suspenderá la efectividad ni la obligación de pago del arbitrio. Y añade una condición sobre el otro lado: si el tribunal determinare ordenar la devolución del arbitrio y al mismo tiempo autoriza el comienzo de la construcción, deberá disponer la prestación de una fianza, a su juicio suficiente, para garantizar el recobro por parte del municipio del arbitrio que finalmente el tribunal determine.

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   Paso 9: Si la orden de cambio abarata la obra, pides reintegro

   El Artículo 2.109(c) y el 2.110(e) dicen lo mismo desde dos sitios. Cuando surja una orden de cambio que autorice alguna variación al proyecto inicial, se verificará si ese cambio constituye una ampliación y, de serlo, se computará el arbitrio que corresponda. Y en las instancias en que el cambio de orden tenga el efecto de reducir el costo final, la persona que pagó arbitrios al municipio podrá solicitar un reembolso por la cantidad pagada en exceso. La solicitud tendrá que hacerse dentro de los seis meses prescriptivos siguientes a la fecha en que se aprobó el cambio de orden en los casos de obras públicas, o desde que concluya la obra en los casos en que la obra sea privada. El municipio podrá pedir información al dueño de la obra o a quien pagó para cerciorarse de la procedencia del reembolso.

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    Paso 10: Si cancelas la obra: todo o la mitad

    El Artículo 2.110(e) reparte según haya empezado o no. Cuando un contribuyente haya efectuado el pago del arbitrio y con posterioridad el dueño de la obra la cancela sin que se haya, en efecto, comenzado la actividad de construcción, el contribuyente llenará una Solicitud de Reintegro del Arbitrio y este procederá en su totalidad. Si la obra hubiere comenzado y hubiere ocurrido cualquier actividad de construcción, el reintegro se limitará al cincuenta por ciento. El reintegro se efectuará dentro de los treinta días siguientes a la fecha en que se presente la solicitud ante el Director de Finanzas. Y hay un tope de tiempo: no procederá la solicitud de reintegro de suma alguna luego de transcurridos seis meses después de la fecha en que se expidió el recibo de pago del arbitrio determinado para esa obra.

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    Paso 11: Devoluciones y deficiencias tienen treinta días

    El Artículo 2.110(e) fija los dos lados. Si el contribuyente hubiese pagado en exceso, el municipio deberá reembolsar el arbitrio pagado en exceso dentro de los treinta días después de la notificación al contribuyente. Cuando se requiera el pago de una deficiencia, el contribuyente deberá efectuarlo dentro del término de treinta días a partir de la notificación; y cuando el contribuyente demostrare, a satisfacción del Director de Finanzas, que el pago de la deficiencia en la fecha prescrita resulta en contratiempo indebido, el Director podrá conceder una prórroga de hasta treinta días adicionales.

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    Paso 12: Las exenciones las da el municipio por ordenanza

    El Artículo 2.110(f) dice que, mediante ordenanza aprobada al efecto, la Legislatura Municipal podrá eximir total o parcialmente del pago a siete grupos: las asociaciones sin fines pecuniarios que provean viviendas para alquiler a familias de ingresos bajos o moderados bajo las secciones 221(d)(3) o 236 de la Ley Nacional de Hogares de 1974, y las que las provean a personas mayores de sesenta y dos años bajo la sección 202, en ambos casos cuando lo certifique el Departamento de la Vivienda; los desarrolladores de proyectos de vivienda de interés social bajo la Ley 47-1987; la construcción de propiedad inmueble destinada a alquiler de familias de ingresos moderados; los proyectos de expansión de edificios o plantas que fomenten más empleos y estén acogidos a leyes de incentivos industriales con exención vigente; las instituciones cívicas o religiosas sin fines de lucro registradas en el Departamento de Estado y con certificación federal 501(c)(3), cuya ordenanza requiere el voto afirmativo de la mayoría del número total de los miembros de la Legislatura Municipal; y la construcción, mejoras o ampliación de farmacias, hospitales y centros de salud, laboratorios clínicos, plantas manufactureras, centros comerciales, centros de distribución de artículos, centros de llamadas, centros de oficinas corporativas, hoteles, paradores y centros educativos.

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    Paso 13: La exención de obra pública no cubre al contratista

    El Artículo 2.110(f) exime las obras hechas mediante el método conocido como administración, es decir, como parte de los programas de construcción que realice una agencia del Gobierno estatal o sus instrumentalidades, una corporación pública, un municipio o una agencia del Gobierno federal. Y acto seguido pone tres límites. Esa exención no aplica a las obras llevadas a cabo por una persona natural o jurídica actuando a favor o en representación de, o por contrato o subcontrato suscrito con, una agencia pública o corporación pública o instrumentalidad estatal, municipal o federal. Tampoco aplica a la actividad de construcción que un contribuyente realice en favor de otra persona o entidad pública o privada, aun cuando esta última, como dueño de la obra, sea una entidad exenta, sin que eso menoscabe la exención concedida al dueño. Y tampoco aplica cuando se trate de obras llevadas a cabo por una persona privada por contrato con una agencia del Gobierno federal, cuando las leyes o reglamentos federales aplicables así lo permitan.

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    Paso 14: Lo que no pagues se convierte en gravamen preferente

    El Artículo 2.111 lo describe. El monto de los arbitrios de construcción, incluyendo todos los intereses, penalidades y recargos, constituirá un gravamen preferente a favor del municipio sobre los bienes muebles e inmuebles y derechos reales del dueño de la obra o de la persona responsable de hacer el pago, a partir de la fecha en que el Director de Finanzas determine y notifique el importe, y continuará en vigor hasta que el monto adeudado sea totalmente satisfecho. Ese gravamen no será válido contra un acreedor hipotecario, acreedor refaccionario, comprador o acreedor por sentencia hasta que el Director lo haya anotado o inscrito en el Registro de la Propiedad, y en tal caso solo tendrá preferencia desde esa fecha y respecto de gravámenes posteriores. Si el contribuyente no pagare, la Oficina de Finanzas procederá al cobro mediante embargo o venta de la propiedad del deudor, según el Libro VII del Código.

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    Paso 15: Cómo se cancela ese gravamen

    El Artículo 2.111(c) dice que la anotación se hace mediante la presentación de una certificación de la deuda, en original, emitida por el Director de Finanzas o su representante autorizado, en la cual se incluya un desglose del principal, intereses, recargos y penalidades, así como una descripción de la obra que origina el gravamen. Y aclara quién puede pedir que se quite: la cancelación la podrá solicitar tanto el municipio correspondiente como el dueño de la obra o persona responsable de hacer el pago, mediante la presentación de una certificación sobre satisfacción de pago, en original, emitida por el Director de Finanzas o su representante autorizado, acompañada del recibo de pago que se le entrega al dueño de la obra.

Ante la Oficina de Finanzas del municipio donde se lleve a cabo la obra: allí se somete la Declaración de Actividad, allí decide el Director de Finanzas y allí se paga, en la Oficina de Recaudaciones de la División de Finanzas. El recibo se presenta después ante la Oficina de Permisos correspondiente, que puede ser la Oficina de Gerencia de Permisos o la Oficina de Permisos Municipal en los municipios que la tengan. La revisión judicial se pide en el tribunal conforme al Artículo 1.050 del Código, y el gravamen preferente se anota y se cancela en el Registro de la Propiedad.

• Creer que si la obra no necesita permiso no hay arbitrio: el texto incluye expresamente la obra que no requiera permiso.
• Empezar la obra y pagar después: el arbitrio se paga previo al comienzo de la obra.
• Entregar una cifra global: la Declaración de Actividad tiene que ir detallada por renglón.
• Confundir los dos relojes: quince días naturales para que el municipio conteste, quince laborables para que tú pagues.
• Pagar bajo protesta y no radicar la reconsideración: hay que hacerla por escrito dentro del mismo término.
• Dejar pasar los veinte días de la revisión judicial: el término es improrrogable.
• Creer que ir al tribunal congela el pago: la radicación no suspende la efectividad ni la obligación de pagar.
• Pedir el reintegro tarde tras una orden de cambio: hay seis meses desde la aprobación del cambio en obra pública, o desde que concluye la obra en la privada.
• Cancelar la obra ya empezada esperando el reintegro completo: si hubo actividad de construcción, se limita al cincuenta por ciento.
• Dejar pasar seis meses desde el recibo: después de eso no procede solicitud de reintegro de suma alguna.
• Suponer que una obra pública exime al contratista privado: la exención de administración no cubre a quien trabaja por contrato o subcontrato con la agencia.
• Pagar y no pedir la certificación de satisfacción: es lo que permite cancelar el gravamen en el Registro de la Propiedad.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

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