Mi terreno no tiene calificación: qué reglas aplican en un área no calificada

Es el Capítulo 6.2 del Reglamento Conjunto Núm. 9473. Establece los criterios para guiar y controlar el uso y desarrollo de los terrenos en áreas no calificadas de Puerto Rico, con el fin de contribuir a la seguridad, el orden, la convivencia, la solidez económica y el bienestar general de los actuales y futuros habitantes. Un área no calificada es, sencillamente, un terreno para el cual todavía no hay un mapa de calificación vigente que le asigne un distrito. El reglamento no deja ese terreno sin reglas: manda a usar como referencia el Plan de Usos de Terrenos de Puerto Rico y los distritos de calificación que el propio PUTPR recomienda, mientras se completa el proceso de calificación.

El capítulo aplica por dónde está el terreno, no por quién lo pide. Aplica a los terrenos de Puerto Rico que no estén calificados, es decir, aquellos para los que los Mapas de Calificación de Suelos no estén vigentes. Dentro de esas áreas, el uso ministerial expreso es el de residencias de una o dos familias en clasificaciones de suelo urbano o suelo rústico común. Para lotificaciones y urbanizaciones, la Ley 161-2009 dispone la jurisdicción para evaluar esas solicitudes en áreas no calificadas: la Junta Adjudicativa las evalúa siguiendo los parámetros de las clasificaciones del PUTPR, y las que estén en Suelo Urbano las evalúa el Secretario Auxiliar de la OGPe. Fuera de esos supuestos, el capítulo no describe qué otros usos proceden ni con qué parámetros; para eso hay que ir al distrito equivalente según la Tabla 6.92 y a los capítulos que definen esos distritos, que no leímos.

• Que el terreno esté en un área no calificada, es decir, que los Mapas de Calificación de Suelos no estén vigentes para ese suelo.Verificado con la fuente oficial
• Para el uso ministerial de residencia: que se trate de una residencia de una o dos familias y que la clasificación sea suelo urbano o suelo rústico común.Verificado con la fuente oficial
• Para lotificación o urbanización fuera del Suelo Urbano: que la solicitud se evalúe siguiendo los parámetros de las clasificaciones del Plan de Usos de Terrenos de Puerto Rico, conforme a la equivalencia de la Tabla 6.92.Verificado con la fuente oficial
• Para lotificación o urbanización en Suelo Urbano en área no calificada: que la solicitud sea evaluada por el Secretario Auxiliar de la OGPe.Verificado con la fuente oficial

• El capítulo no publica una lista de documentos propia para las áreas no calificadas. Lo que sí fija es el marco de referencia: la clasificación del terreno según el Plan de Usos de Terrenos de Puerto Rico y el parámetro de calificación equivalente de la Tabla 6.92, que es el dato que la Junta Adjudicativa toma en consideración mientras no se complete el proceso de calificación.

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   Paso 1: Averigua si tu terreno está calificado

   La pregunta de partida no es qué distrito tienes, sino si tienes uno. El reglamento parte de un hecho: los Mapas de Calificación de Suelos no están vigentes para todo Puerto Rico. Donde no lo están, el terreno es un área no calificada y le aplica este capítulo. No inventes el distrito por lo que ves alrededor ni por lo que le aprobaron al vecino; lo que decide es si hay mapa vigente para ese suelo. Ese dato lo maneja la Junta de Planificación, que es la agencia dueña del proceso de calificación.

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   Paso 2: La regla de referencia: manda el PUTPR

   Hasta que los Mapas de Calificación de Suelos no estén vigentes para todo Puerto Rico, en las áreas que no estén calificadas se utilizará como referencia el PUTPR y los distritos de calificación recomendados en el mismo. Es decir: aunque tu solar no tenga distrito asignado en un mapa, sí tiene una clasificación en el Plan de Usos de Terrenos, y esa clasificación es la que se usa como referencia. El propio reglamento reproduce el texto con la frase «se utilizará como referencia para la otorgación de suelos el PUTPR», que es redacción de la fuente; lo que importa es la sustancia, y la sustancia es que el PUTPR es el punto de referencia mientras no haya mapa.

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   Paso 3: La casa de una o dos familias: ministerial

   Esta es la línea que más gente necesita del capítulo: se permitirá el uso de manera ministerial de residencias de una o dos familias en clasificaciones de suelo urbano o suelo rústico común. Ministerial, en el vocabulario del Reglamento Conjunto, significa que la evaluación es de cumplimiento con criterios objetivos, no una decisión discrecional. El reglamento no dice que la casa esté exenta de permiso ni que no haya que radicar nada: dice que el uso se permite de manera ministerial. Y lo limita a dos clasificaciones —suelo urbano y suelo rústico común— y a una o dos familias. Tres apartamentos ya no caben en esa oración.

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   Paso 4: Quién evalúa una lotificación o urbanización

   Entre los asuntos sobre los cuales dispone la Ley 161-2009 se encuentra la jurisdicción para la evaluación de solicitudes de lotificaciones y urbanizaciones en áreas no calificadas. El reparto es este. La Junta Adjudicativa evaluará las solicitudes de lotificación y urbanización en áreas no calificadas siguiendo los parámetros de las clasificaciones del Plan de Usos de Terrenos de Puerto Rico. Y las solicitudes de lotificación y urbanización en Suelo Urbano en áreas no calificadas serán evaluadas por el Secretario Auxiliar de la OGPe. Saber cuál de los dos te toca no es un detalle burocrático: cambia ante quién se ventila el caso.

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   Paso 5: La Tabla 6.92: de clasificación PUTPR a parámetro de calificación

   Para evaluar solicitudes de lotificación y urbanización en áreas no calificadas, la Junta Adjudicativa tomará en consideración la clasificación de acuerdo al PUTPR y el parámetro de calificación, hasta tanto no se complete el proceso de calificación. La equivalencia completa, tal como aparece en la Tabla 6.92, es esta. Suelo Rústico Común, SRC: R-G y A-G. Suelo Rústico Especialmente Protegido, SREP: A-P. SREP-A, Agrícola; SREP-AE, Agrícola-Ecológico; SREP-AH, Agrícola-Hídrico; y SREP-AP, Agrícola-Paisaje: A-P, Agrícola Productivo. SREP-E, Ecológico; SREP-EA, Ecológico-Agrícola; SREP-EH, Ecológico-Hídrico; y SREP-EP, Ecológico-Paisaje: A-B, Área de Bosque. SREP-H, Hídrico, y SREP-P, Paisaje: C-R, Conservación de Recursos. La tabla no tiene fila para Suelo Urbano, porque esos casos van por la vía del Secretario Auxiliar de la OGPe. Lo que la tabla te da es el distrito equivalente; los parámetros concretos de cada uno de esos distritos están en otros capítulos que no leímos y que no describimos aquí.

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   Paso 6: La vista pública es discrecional

   Cuando se solicite algún uso o desarrollo en los terrenos en áreas no calificadas, la celebración de vista pública quedará a discreción del Secretario Auxiliar de la OGPe y la Junta Adjudicativa. No es un derecho automático del solicitante ni de los vecinos, y tampoco está prohibida: queda a discreción de quien evalúa. Planifica sin darla por descartada y sin darla por segura.

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   Paso 7: Lo que estos casos no crean

   El reglamento cierra con un límite expreso: estos casos no establecerán una política general o definirán política pública, quedando esta responsabilidad en jurisdicción exclusiva de la Junta de Planificación. En la práctica significa que lo que le aprobaron a otro en un área no calificada no es precedente que puedas invocar, y que lo que a ti te aprueben tampoco lo será para nadie más. La política pública sobre usos de terrenos la fija la Junta, no la suma de decisiones caso a caso.

La Junta de Planificación es la agencia dueña del proceso de calificación de suelos y del Plan de Usos de Terrenos de Puerto Rico, y su Junta Adjudicativa evalúa las solicitudes de lotificación y urbanización en áreas no calificadas fuera del Suelo Urbano. Las solicitudes de lotificación y urbanización en Suelo Urbano en áreas no calificadas las evalúa el Secretario Auxiliar de la OGPe. La celebración de vista pública queda a discreción del Secretario Auxiliar de la OGPe y de la Junta Adjudicativa.

• Creer que un área no calificada no tiene reglas: la referencia es el PUTPR y los distritos que recomienda.
• Creer lo contrario, que no se puede nada: la residencia de una o dos familias se permite de manera ministerial.
• Confundir el uso ministerial con una exención de permiso: el reglamento habla del uso, no de una dispensa de radicar.
• Proyectar tres o más unidades bajo la regla ministerial, que está limitada a una o dos familias.
• Aplicar la regla ministerial fuera de suelo urbano o suelo rústico común, que son las dos clasificaciones que la oración menciona.
• Radicar una lotificación en Suelo Urbano ante la Junta Adjudicativa, cuando esas van ante el Secretario Auxiliar de la OGPe.
• Contar con vista pública como derecho: su celebración queda a discreción del Secretario Auxiliar y de la Junta Adjudicativa.
• Invocar el caso aprobado del vecino como precedente: estos casos no establecen política general ni definen política pública.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov