Mitigación de pérdidas antes de perder la casa

Cuando se atrasan los pagos de la hipoteca, la conversación con el banco suele sentirse de una sola vía. Esta ley cambia eso en un punto muy concreto: en el momento en que entregas por escrito el formulario de mitigación de pérdidas, el acreedor no puede empezar el pleito de cobro. Y si el pleito ya empezó, tiene que detenerse mientras te evalúan —salvo que ya haya sentencia final, firme e inapelable—. Añade dos cosas más que conviene saber de memoria: el formulario lo provee la OCIF y tiene que estar disponible en cada sucursal del banco, y mientras se negocia el plan el acreedor no puede negarse a recibirte pagos parciales.

La ley protege al «deudor hipotecario», que el Artículo 2(b) define como la persona natural que incurrió en un préstamo de consumo o para propósitos personales garantizado con un gravamen hipotecario sobre su residencia o vivienda principal, e incluye a todas las personas naturales contractualmente responsables de esa obligación. «Residencia o vivienda principal» es la que se usa como hogar principal del deudor o del deudor y su familia inmediata, y que para fines contributivos sobre bienes inmuebles es aquella para la cual aplicaría la exención contributiva principal. Del otro lado, «acreedor hipotecario» es amplio: cubre entidades prestatarias o financieras, bancos y cooperativas, al tenedor o portador del pagaré, y expresamente a las entidades que administran y dan servicios al acreedor —los servicers—.

• Ser persona natural con un préstamo de consumo o para propósitos personales garantizado con hipoteca sobre tu residencia o vivienda principal.Verificado con la fuente oficial
• Presentar por escrito el formulario de solicitud de mitigación de pérdidas que provee la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras.Verificado con la fuente oficial
• Entregar los documentos que el acreedor requiera por escrito dentro de quince (15) días desde el recibo de ese requerimiento.Verificado con la fuente oficial

• Formulario de solicitud de mitigación de pérdidas provisto por la OCIF, que expresa que tus circunstancias económicas cambiaron adversamente y que deseas ser considerado para una alternativa de mitigación.
• Los documentos e información que el acreedor requiera por escrito para completar la solicitud y llevar a cabo la evaluación, según las exigencias federales.

1. 1

   Paso 1: Consigue el formulario, que no es del banco

   Es un detalle que evita discusiones en el mostrador. El Artículo 2(e) dice que la solicitud «se formalizará completando un formulario que proveerá la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras», y enumera dónde tiene que estar disponible: «en formato digital en la página web o de forma impresa, tanto en la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras, en las oficinas del Departamento de Mitigación de Pérdidas o Loss Mitigation y en cada una de las sucursales del acreedor hipotecario». O sea, tu banco está obligado a tenerlo en la sucursal. La ley no publica número de formulario ni dirección de Internet, y no los inventamos.

2. 2

   Paso 2: Entrégalo de forma que quede constancia

   La ley nombra dos maneras y ambas dejan rastro, que es justamente el punto: la solicitud «será enviada por correo certificado con acuse de recibo o entregada personalmente y ponchada como recibida en la oficina del Departamento de Mitigación de Pérdidas del acreedor hipotecario». Esa fecha de recibo es la que activa la protección del Artículo 3, así que guarda el acuse o la copia ponchada como si fuera el documento más importante del expediente. Porque lo es.

3. 3

   Paso 3: Lo que pasa al momento de recibirlo

   Aquí está el corazón de la ley. El Artículo 3: «Tan pronto el acreedor hipotecario reciba por escrito un formulario de solicitud de mitigación de pérdidas por parte del deudor hipotecario, el acreedor hipotecario no podrá comenzar un proceso legal de cobro de dinero contra el deudor hipotecario, independientemente la cantidad adeudada o el tiempo que haya transcurrido sin que el deudor hipotecario haya hecho algún pago». Y el propio artículo aclara el caso que más importa: dentro de ese tiempo transcurrido «se incluyen los ciento veinte (120) días de impago» que le darían al acreedor la oportunidad de demandar. La condición es que el proceso de mitigación se haya comenzado en o antes de esos 120 días y que no te hayan evaluado antes dentro de ese término.

4. 4

   Paso 4: Si el pleito ya empezó

   No es tarde por definición. El segundo párrafo del Artículo 3: «En el caso en que ya haya comenzado un proceso legal de cobro de dinero y ejecución hipotecaria, y el deudor hipotecario haya entregado el formulario solicitando mitigación de pérdidas y sometido los documentos requeridos para la evaluación de su caso el proceso legal deberá detenerse, según las disposiciones del Reglamento X, mientras se culmina el proceso de cualificación del deudor hipotecario y éste adviene en conocimiento de que cualifica o no». Fíjate en las dos condiciones: formulario entregado y documentos sometidos. Y en el límite, que la misma oración pone: «Lo anterior no aplicará en aquellos casos en los cuales se haya dictado una sentencia por el tribunal correspondiente, y la misma sea final, firme e inapelable».

5. 5

   Paso 5: Los quince días que te tocan a ti

   La protección no es automática para siempre: hay una parte que depende de tu diligencia. El Artículo 2(e): una vez el acreedor recibe la solicitud debidamente cumplimentada, «deberá solicitar los documentos necesarios e información necesaria para cumplimentar la solicitud y llevar a cabo la evaluación, según las exigencias federales. El deudor hipotecario tendrá quince (15) días para entregar los documentos requeridos al acreedor hipotecario, contados a partir del recibo del requerimiento de documentos que haga por escrito dicho acreedor hipotecario». Cumplidos esos pasos, la ley dice que «se entenderá que una solicitud ha sido debidamente presentada». Los quince días cuentan desde que recibes el requerimiento escrito, no desde que entregaste el formulario.

6. 6

   Paso 6: No te pueden rechazar un pago parcial

   Es la disposición que más gente desconoce y la que más sirve mientras se negocia. El Artículo 4 pone tres deberes sobre el acreedor: orientarte «de las alternativas de mitigación de pérdidas que tiene disponible tanto a nivel federal como local»; asistirte «en el proceso de cumplimentar la solicitud de mitigación de pérdidas, de buena fe»; y este, textual: «durante el proceso de negociación y adopción del plan de mitigación de pérdidas, el acreedor hipotecario no podrá negarse a aceptar pagos parciales a la deuda». Si en la ventanilla te dicen que no reciben nada que no sea el pago completo, esa es la línea que puedes citar. El Artículo 6, añadido por la Ley 87-2024, encarga a la OCIF una campaña de orientación sobre estos derechos que menciona expresamente el deber de recibir pagos parciales.

7. 7

   Paso 7: Qué cuenta como mitigación de pérdidas

   La ley no te encierra en una sola alternativa. El Artículo 2(d) define la mitigación de pérdidas como «cualquier programa que el acreedor hipotecario tenga disponible bajo las leyes y reglamentos, tanto locales como federales, que le permita al deudor hipotecario realizar un cambio a su préstamo hipotecario, ya sea a través de un Plan de Pago Especial, Modificación de Hipoteca, Short Sale o Entrega Voluntaria, entre otros». Cuatro alternativas nombradas y la puerta abierta con «entre otros». Cuál te aplica depende de los programas de tu acreedor y de las reglas federales, que no leímos.

8. 8

   Paso 8: Cuándo sí puede demandar el acreedor

   Conviene saberlo para no confundir una pausa con una cancelación. El Artículo 5: el acreedor «podrá comenzar un proceso legal de cobro de dinero y ejecución hipotecaria, siempre y cuando se haya culminado el proceso de mitigación de pérdidas establecidos en esta Ley y los procesos del Reglamento X, y habiéndose notificado al deudor hipotecario, preservando los derechos del deudor ya establecidos en la Regulación X para poder apelar cualquier decisión». O sea, la protección dura mientras dura la evaluación; terminada y notificada, el camino judicial se reabre, y lo que te queda es el derecho de apelación que reconoce la reglamentación federal. El Artículo 3 añade además un puerto seguro: el acreedor que cumple con 12 CFR 1024.41, según promulgado por el Consumer Financial Protection Bureau, se entiende en cumplimiento con ese artículo.

El formulario lo provee la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF) y debe estar disponible en su página web, en la propia Oficina, en las oficinas del Departamento de Mitigación de Pérdidas y en cada sucursal de tu acreedor hipotecario. La solicitud se entrega al Departamento de Mitigación de Pérdidas del acreedor, por correo certificado con acuse de recibo o en persona con constancia ponchada. La ley no publica dirección, teléfono, horario, número de formulario ni dirección de Internet, y no los inventamos.

• Pedir la mitigación de palabra: la protección se activa con el formulario escrito recibido por el acreedor.
• No guardar el acuse de recibo o la copia ponchada: esa fecha es la que dispara la prohibición de demandar.
• Creer que hay que ir a la OCIF por el formulario: la ley obliga a tenerlo también en cada sucursal del acreedor.
• Dejar pasar los quince días para entregar los documentos que el acreedor requiera por escrito.
• Contar los quince días desde que entregaste el formulario: corren desde que recibes el requerimiento escrito de documentos.
• Aceptar que no te reciban un pago parcial: el Artículo 4 se lo prohíbe al acreedor mientras se negocia el plan.
• Pensar que ya es tarde porque hay pleito: el proceso debe detenerse si entregaste formulario y documentos, salvo que haya sentencia final, firme e inapelable.
• Suponer que la ley no alcanza al servicer: el Artículo 2(a) incluye expresamente a quien administra y da servicios al acreedor.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF)

  OCIF

  bvirtualogp.pr.gov