Servidumbre de conservación y su crédito contributivo

Es la herramienta para quien tiene un terreno con valor natural, agrícola o cultural y quiere que siga así después de él. Lo que haces es gravar tu propia finca a perpetuidad con una servidumbre que limita lo que se puede hacer en ella —hasta prohibir su explotación económica, si así lo pactas— y ponerla a nombre de una agencia autorizada o de una organización sin fines de lucro acreditada. A cambio, la ley te da dos cosas que conviene distinguir. Una es un crédito contributivo del cincuenta por ciento del valor de la servidumbre, que puedes usar, arrastrar diez años o incluso vender. La otra, menos conocida y a veces más valiosa, es que la contribución sobre la propiedad queda exenta sobre el valor gravado. La finca sigue siendo tuya: puedes venderla, heredarla, vivir en ella. Lo que ya no puedes es deshacer la servidumbre.

Del lado del dueño: cualquier persona natural o jurídica dueña de un predio rústico o urbano. La ley no fija tamaño mínimo, ni residencia, ni ingreso. Lo que sí fija es qué queda fuera de los beneficios contributivos, y hay que revisarlo antes de gastar en tasación. El Artículo 16(c) excluye cuatro cosas: las propiedades cuya conservación una agencia, corporación pública o municipio exigió, en todo o en parte, como condición o requisito para aprobar un proyecto de construcción, aun cuando la agencia no haya dicho cuál parte debía conservarse; las propiedades sujetas a un proceso de compra o expropiación forzosa; las propiedades con gravamen hipotecario o aviso de demanda inscrito, salvo que el acreedor hipotecario consienta por escritura inscrita en subordinar su gravamen a la servidumbre; y las estructuras situadas en el terreno, excepto las de valor cultural certificadas por el Instituto de Cultura Puertorriqueña. Además, el Artículo 4(11) excluye como terreno elegible el que forme parte de una reserva natural o de una reserva agrícola. Del lado del titular: solo el Estado Libre Asociado, representado por el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales, el Departamento de Agricultura o el Instituto de Cultura Puertorriqueña, o una organización sin fines de lucro que cumpla los cinco requisitos del Artículo 8.

• La servidumbre debe constituirse a perpetuidad; una servidumbre a término bajo el Código Civil no da derecho a los beneficios contributivos (Artículo 12).Verificado con la fuente oficial
• Debe constituirse en escritura pública con la consiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad (Artículo 11).Verificado con la fuente oficial
• El titular debe ser el Estado Libre Asociado —a través de Recursos Naturales, Agricultura o el Instituto de Cultura— o una organización sin fines de lucro con al menos diez años de operación activa y acreditación del Land Trust Alliance (Artículos 4(3) y 8).Verificado con la fuente oficial
• Para el crédito, la servidumbre debe ser elegible: constituida a perpetuidad después del 31 de diciembre de 2003 mediante escritura de donación (Artículo 4(10)).Verificado con la fuente oficial

• Certificación de Importante Valor Natural o Cultural, emitida por Recursos Naturales o el Fideicomiso de Conservación, por el Instituto de Cultura, o por Agricultura según el tipo de valor (Artículo 16(a) y (e)).
• Informe de valoración o tasación preparado por un tasador licenciado en Puerto Rico con las certificaciones que exige el Artículo 17(g)(8), incluido el adiestramiento en valoración de servidumbres de conservación.
• Certificados negativos de deuda del Departamento de Hacienda y del CRIM, y certificados de radicación de planillas (Artículo 17(g)(2)-(3)).
• Copia de la escritura de donación y evidencia de su inscripción o presentación en el Registro de la Propiedad, más un estudio de título contemporáneo a la solicitud (Artículo 17(g)(4)-(6)).

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   Paso 1: Comprueba primero que tu terreno no está excluido

   Este paso va de primero a propósito, porque los otros cuestan dinero. El Artículo 16(c) deja fuera de los beneficios contributivos cuatro situaciones. Si una agencia, corporación pública o municipio te exigió conservar el terreno, en todo o en parte, como condición para aprobarte una construcción, queda excluido —y la ley aclara que aplica «aun cuando la agencia no haya dicho cuál parte de la propiedad o terreno específicamente debería ser conservada». Si la propiedad está sujeta a un proceso de compra o expropiación forzosa, queda excluida. Si tiene gravamen hipotecario o un aviso de demanda presentado o inscrito, queda excluida, salvo que consigas que el acreedor hipotecario consienta en subordinar su gravamen a la servidumbre mediante documento o escritura pública inscrita, y hay que hacerlo con cada gravamen. Y las estructuras situadas en el terreno quedan fuera, excepto las que tengan valor cultural certificado por el Instituto de Cultura.

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   Paso 2: Decide para qué la constituyes y quién será el titular

   El Artículo 7 lista cinco propósitos: conservar el atributo natural, agrícola, de bosque o escénico de una propiedad o su condición como espacio abierto; proteger cuencas hidrográficas; mantener o mejorar la calidad del aire o las aguas; conservar propiedades con valor cultural; y conservar propiedades con valor agrícola. El titular no lo escoges libremente: el Artículo 8 solo admite al Estado Libre Asociado —y el Artículo 4(3) precisa que sus únicos representantes autorizados para recibir estos títulos son el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales, el Departamento de Agricultura y el Instituto de Cultura Puertorriqueña— o una organización sin fines de lucro que cumpla cinco requisitos: certificación de Hacienda como entidad sin fines de lucro; que su función o propósito principal sea la protección o conservación; ser entidad bona fide con al menos diez años de operación activa y reconocida en Puerto Rico por su trabajo de conservación; haber obtenido y mantener la acreditación del Land Trust Alliance; y estar registrada en Hacienda como entidad que puede ser titular. Hacienda mantiene un registro público de esas organizaciones.

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   Paso 3: Consigue la certificación de valor

   Se llama Certificación de Importante Valor Natural o Cultural. La emite el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales o el Fideicomiso de Conservación de Puerto Rico si el valor es natural, el Instituto de Cultura Puertorriqueña si es cultural, o el Departamento de Agricultura si el terreno está clasificado como de alta productividad agrícola. Trae, como mínimo, el nombre de los peticionarios, la descripción registral por finca con cabida, asiento y número de catastro, la justificación del valor, el título de los documentos que la apoyan, y declaraciones de que la conservación no fue exigida por una agencia y de que la propiedad no está sujeta a expropiación. Un detalle importante: la certificación no incluye ninguna referencia al valor de tasación ni al crédito contributivo, y la agencia que la emite «no tiene facultad para sugerir, negociar o determinar cuál será el beneficio contributivo». Eso lo decide únicamente el Secretario de Hacienda. Las agencias a las que se les pidan certificaciones de apoyo deben emitirlas dentro de noventa días desde la fecha de la solicitud.

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   Paso 4: La tasación, que no la hace cualquiera

   El Artículo 17(g)(8) es exigente y conviene leerlo antes de contratar. El informe de valoración debe haber sido preparado siguiendo las metodologías aplicables a servidumbres de conservación, tales como las guías del Land Trust Alliance y del Servicio de Rentas Internas federal; y por un tasador debidamente licenciado en Puerto Rico que además posea la licencia de Evaluador Profesional Autorizado, la Certificación General, cursos sobre valoración de servidumbres de conservación conforme a las prácticas recomendadas del Land Trust Alliance, y las certificaciones de los cursos de las Reglas Uniformes de la Práctica Profesional de la Valoración y el de Leyes y Reglamentos, todos actualizados, con copia incluida en el informe. El informe debe excluir toda estructura salvo las de valor cultural certificadas por el Instituto de Cultura, incluir un plano de mesura o mapa georreferenciado por finca, y llevar una certificación bajo pena de perjurio del tasador. El costo de la tasación lo paga el peticionario.

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   Paso 5: La escritura, el Registro y los tres meses del Registrador

   El Artículo 11 exige escritura pública con la consiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad. Recursos Naturales, el Fideicomiso de Conservación, Agricultura y el Instituto de Cultura están obligados a presentar las escrituras en el Registro, y pueden solicitar del donante el pago de un cargo razonable por realizar esa gestión, estipulado por reglamento. La evidencia de la presentación debe entregarse a Hacienda para que la persona pueda ser considerada para el crédito. Y aquí hay un término que vale conocer: el Registrador de la Propiedad tiene tres meses, contados desde la fecha de presentación, para calificar las escrituras, y en o antes de que expire ese término tiene que notificar su determinación. La ley añade algo que ahorra dinero: «La inscripción o liberación de la servidumbre de conservación estará exenta de pago de derecho».

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   Paso 6: El crédito contributivo: cuánto, cuándo y por cuánto tiempo

   El Artículo 17 lo fija en el cincuenta por ciento del valor de la servidumbre elegible o del terreno elegible a la fecha de la donación. Se toma en dos plazos: la primera mitad en el año en que ocurre el establecimiento de la servidumbre o la donación, y el balance el año siguiente. El crédito no utilizado en un año contributivo puede arrastrarse hasta un máximo de diez años contributivos subsiguientes. Puede usarse contra cualquier contribución determinada bajo el Código de Rentas Internas, incluyendo la contribución alternativa mínima y la básica alterna. Puede además cederse, venderse o traspasarse, en su totalidad o parcialmente, una sola vez: una vez transferido, no podrá cederse de nuevo. Y hay un tope insular: la cantidad máxima de créditos disponibles en un año fiscal particular es de quince millones de dólares. Ojo con una elección que la ley obliga a hacer: puedes optar por este crédito o por la deducción contributiva bajo el Código de Rentas Internas, pero «no podrá beneficiarse de ambos beneficios contributivos de forma conjunta».

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   Paso 7: La exención de contribución sobre la propiedad

   Es la parte que más gente pasa por alto y en fincas grandes puede pesar más que el crédito. El Artículo 21 dispone que, para propósitos del pago de contribución sobre la propiedad al CRIM, el valor tasado de la propiedad gravada por una servidumbre de conservación será totalmente exento cuando la servidumbre se otorgue sobre la totalidad de la propiedad; si solo grava una parte, la reducción en el valor tasado se reducirá en esa misma proporción. En los casos de donación de un terreno elegible, la propiedad queda totalmente exenta de contribución sobre la propiedad. La ley añade que el Estado Libre Asociado compensará a los municipios por la pérdida de ingresos resultante de la exoneración.

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   Paso 8: Qué pasa si alguien incumple

   El Artículo 13 abre la puerta más ancha de lo que uno esperaría. Si se incumplen las obligaciones de la escritura, pueden instar una acción civil el titular de la servidumbre, el Estado Libre Asociado y cualquier persona, natural o jurídica, «que demuestre un interés en la conservación de los recursos naturales de Puerto Rico». Pueden reclamar que se devuelva el predio afectado a su condición original a costo de la parte incumplidora; y cuando eso sea imposible, la parte incumplidora compensará al titular con una suma «que podrá ascender a tres veces el valor de la servidumbre». Del lado contributivo, el Artículo 17(e) dispone el recobro de los créditos si se obtuvieron mediante fraude, si se incumplen las obligaciones de la escritura —solo cuando sea imposible devolver el predio a su condición original— o si se incumple el requisito de perpetuidad. Y el Artículo 17(n) tipifica como delito grave la representación falsa o fraudulenta en una solicitud o certificación de créditos, por cualquier persona incluido el tasador, con multa de la cantidad mayor entre cincuenta mil dólares o el veinticinco por ciento del valor tasado, o reclusión de hasta cinco años, o ambas.

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   Paso 9: La regla de interpretación, por si hay dudas

   Vale la pena tenerla presente porque inclina la balanza. El Artículo 23 dice: «En caso de dudas, la interpretación de la servidumbre deberá favorecer la mayor preservación ecológica, histórica, cultural o agrícola a los propósitos enunciados en el Artículo 6». Y el Artículo 15 aclara que nada de lo dispuesto en la ley limita la constitución de servidumbres de conservación entre particulares: lo que la ley regula son las que buscan los beneficios contributivos.

La certificación de valor la emiten el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales o el Fideicomiso de Conservación de Puerto Rico, el Instituto de Cultura Puertorriqueña o el Departamento de Agricultura, según el tipo de valor. La solicitud de certificación de crédito contributivo va al Secretario de Hacienda, que es el único con potestad para determinar si se otorga el crédito. La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. El Artículo 16 menciona que la certificación será tramitada a través del Portal Interagencial de Validación para la Concesión de Incentivos para el Desarrollo Económico, y añade que mientras ese portal no esté en operaciones el trámite tradicional queda en manos de las agencias mencionadas; la ley no publica la dirección del portal.

• Constituirla a término: solo la servidumbre a perpetuidad da derecho a los beneficios contributivos.
• Gastar en tasación sin revisar las exclusiones: la conservación exigida por una agencia como condición de un permiso de construcción deja la propiedad fuera.
• Olvidar la hipoteca: con gravamen hipotecario no hay beneficios salvo que el acreedor lo subordine por escritura inscrita, y hay que hacerlo con cada gravamen.
• Contratar cualquier tasador: el Artículo 17(g)(8) exige licencia de Evaluador Profesional Autorizado, Certificación General y cursos específicos en valoración de servidumbres de conservación.
• Tomar el crédito y la deducción a la vez: la ley obliga a escoger uno de los dos.
• Contar con vender el crédito más de una vez: la cesión solo puede hacerse una vez; después no puede volver a cederse.
• Ignorar el tope insular: hay quince millones de dólares en créditos disponibles por año fiscal para toda la isla.
• Creer que pierdes la finca: la servidumbre es un gravamen, no una transferencia de dominio; la propiedad sigue siendo tuya.
• Pasar por alto la exención del CRIM: el valor gravado queda exento de contribución sobre la propiedad, totalmente si la servidumbre cubre toda la finca.
• Suponer que solo el titular puede demandar: cualquier persona que demuestre interés en la conservación puede instar la acción civil.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Departamento de Recursos Naturales y Ambientales (DRNA)

  DRNA

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