Qué obras no llevan permiso de construcción: pintar, sellar el techo, cambiar ventanas

Es el Capítulo 3.2 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, dentro del tomo de permisos para desarrollos y negocios. Establece cuándo hace falta un Permiso de Construcción y qué documentos exige, cómo se tramitan la demolición y las obras de urbanización, qué obras están exentas —tanto las que ni siquiera se consideran obra de construcción como las de carácter menor— qué obras de mejoras públicas de agencias y municipios quedan eximidas, y cómo se transfiere un permiso de construcción cuando cambia el dueño. Un detalle de la fuente que preferimos señalar: el capítulo se titula «Edificación y Conservación de Energía», pero ninguna de sus reglas trata de conservación de energía; la eficiencia energética es materia del Capítulo 3.3, el del Permiso Verde. El capítulo incluye además una regla sobre establecimientos de cannabis para uso medicinal, que por ser materia distinta tiene su propia guía.

Se presentará una solicitud de Permiso de Construcción para toda obra que contemple una o más de estas nueve actividades: construcción, reconstrucción, remodelación, demolición, obras de urbanización, restauración, rehabilitación, ampliación y alteración. Como norma general, toda obra enlistada requiere la obtención de un Permiso de Construcción. Las excepciones son dos listas: las actividades que no se consideran obras de construcción, y las obras de carácter menor exentas, ambas condicionadas a que no formen parte de otra obra o desarrollo mayor que sí requiera permiso. Y una regla que sorprende a muchos: a la luz de la seguridad del público en general, la construcción, restauración, reconstrucción, ampliación, alteración o remodelación de ascensores y equipos similares requiere Permiso de Construcción.

• Para las obras de carácter menor exentas: presentar una Solicitud de Obra Exenta donde se detallen las obras propuestas, para que la OGPe o el municipio autónomo determine si están consideradas exentas, con memorial explicativo que incluya como mínimo los materiales, el costo estimado de la obra y una descripción de la obra.Verificado con la fuente oficial
• Que la obra exenta no forme parte de otra obra o desarrollo mayor que sí requiera Permiso de Construcción.Verificado con la fuente oficial
• Cuando la obra —exenta o no considerada obra de construcción— se realice en Sitios y Zonas Históricas declaradas por la JP, el ICP o la Asamblea Legislativa, o en otras áreas especiales: obtener la autorización del ICP mediante una solicitud de recomendación de arqueología y conservación histórica (SRA).Verificado con la fuente oficial
• Pagar los arbitrios municipales correspondientes a las obras exentas; el reglamento aclara que están sujetas a arbitrios municipales pero no a aranceles.Verificado con la fuente oficial
• Para una demolición: certificación de que la estructura a demolerse está libre de material con asbesto y pintura con contenido de plomo, firmada y sellada por el inspector o evaluador de riesgos certificado por el DRNA; y de existir tales materiales, gestionar los permisos del DRNA antes de solicitar el Permiso de Construcción.Verificado con la fuente oficial
• Para las obras de construcción: presentar la Determinación Final de la Recomendación de Salud y del Cuerpo de Bomberos, excepto las viviendas unifamiliares y bifamiliares; y la de la Policía cuando se trate de comercio o almacenaje de explosivos, armas y municiones.Verificado con la fuente oficial
• Para transferir un permiso de construcción por cambio de nombre de la entidad o de dueño de la propiedad: solicitud de transferencia a nombre del nuevo dueño o sucesor, copia del permiso expedido, el pago correspondiente y evidencia de titularidad.Verificado con la fuente oficial

• Para el Permiso de Construcción: planos certificados aplicables a la obra, con detalles arquitectónicos, estructurales, plano de situación y plano de localización representados a escala, especificando la escala utilizada; y certificación de inundabilidad emitida por la Junta de Planificación.
• Certificación sobre las condiciones del suelo, informe de las condiciones del subsuelo o estudio de suelo, según aplique; evidencia de formalización de la póliza para el seguro de obreros de la Corporación del Fondo del Seguro del Estado; evidencia de cumplimiento con los arbitrios municipales; e información sobre la fecha de inicio de la obra, su duración y los empleos directos a crear.
• Evidencia de presentación del Plan de Reciclaje ante el DRNA; y para aquellos proyectos en los que no se empleen más de diez personas —a tiempo completo, parcial o una combinación—, la solicitud de exención del Plan de Reciclaje y evidencia de haberla solicitado.
• Para la demolición: el material del que está construido el edificio, sus dimensiones, su uso actual, la certificación de ausencia de asbesto y plomo, la evidencia del Plan de Reciclaje y la identificación de si el proyecto contempla solicitar fondos, permisos, licencias o garantías del Gobierno Federal, para lo que la OGPe solicitará la recomendación de la OECH.
• Para obras de urbanización: la recomendación previa de las Entidades Gubernamentales Concernidas de infraestructura sobre disponibilidad y programación cuando se requiera una conexión de utilidad nueva o adicional o un aumento en la capacidad existente; el plano de nivelación propuesto con pendientes de calles y formación de taludes y muros; y el plano de las instalaciones recreativas propuestas en los predios a dedicarse a áreas de parque.
• Para la Solicitud de Obra Exenta: memorial explicativo que incluya, como mínimo, los materiales, el costo estimado de la obra y la descripción de la obra.

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   Paso 1: Las nueve actividades que sí llevan permiso

   Se presentará una solicitud de Permiso de Construcción para toda obra que contemple una o más de las siguientes actividades: construcción, reconstrucción, remodelación, demolición, obras de urbanización, restauración, rehabilitación, ampliación y alteración. El reglamento añade tres reglas útiles. Se autorizará permiso para la construcción de más de un edificio por solar, siempre y cuando se cumpla con los parámetros del distrito y el estacionamiento requerido. A la luz de la seguridad del público en general, la construcción, restauración, reconstrucción, ampliación, alteración o remodelación de ascensores, equipos similares y relacionados a éstos requieren Permiso de Construcción. Y el Permiso de Construcción culminará al someter el Informe Final de Obras; en aquellos casos en los que se añadan o modifiquen usos o licencias, deberá procederse a presentar el Permiso Único.

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   Paso 2: Trece cosas que no son obra de construcción

   Ésta es la lista que resuelve la mayoría de las dudas domésticas. Las siguientes obras no se consideran obras de construcción y no requerirán un permiso de construcción, siempre y cuando no formen parte de otra obra o desarrollo mayor. Pintura de edificios o estructuras existentes. Sellado de techos. Trabajos de jardinería. Relleno de grietas, salideros y goteras en el edificio o estructura. Enlucido —empañetado— de obras de hormigón existentes. Instalación o cambio de losetas de piso, azulejos, cerámica o cualquier otra terminación de piso o pared. Instalación de acústicos y luminarias. Instalación, cambios o sustitución de puertas, ventanas o vitrinas. Instalación de equipos o su relocalización cuando no conlleven instalación de elementos estructurales, mecánicos, plomería o eléctrica. Instalación de equipos o elementos de cocinas y baños, con esa misma condición. Instalación de paredes de gypsum board y materiales similares, con esa misma condición. Instalación de rejas y verjas en cyclone fence, PVC, metal y materiales similares, con esa misma condición. Y asfaltar calles, caminos o estacionamientos existentes. Fíjate en el hilo común: en cuanto la obra toca lo estructural, lo mecánico, la plomería o la electricidad, deja de estar en esta lista.

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   Paso 3: Diez obras de carácter menor exentas

   Aparte de la lista anterior, hay diez obras que sí son obra pero están exentas de la presentación de un Permiso de Construcción, siempre y cuando no formen parte de otra obra que sí lo requiera. Toda construcción cuya elevación no exceda un metro, medido desde el nivel natural del terreno, siempre que no represente un riesgo estructural y no conlleve construcción o instalación de vigas, varilla, columnas, aleros, elementos arquitectónicos, estructurales, de soporte, carga o sostén. Las verjas que se construyan conforme a la Regla 8.3.2. La construcción o cambio de posición de divisiones interiores, siempre que no se creen unidades de vivienda adicionales a las existentes, no se afecten medios de salida ni elementos estructurales o mecánicos, y no se instalen o alteren tubos principales de descarga o ventilación de plomería ni tubos principales de distribución eléctrica y de telecomunicaciones. La sustitución de material viejo por material nuevo de la misma clase o parecido —madera por madera, zinc por zinc— en tabiques, techos y pisos, que no cubre la sustitución de paredes de carga ni de elementos de sostén de hormigón o mampostería. La instalación de cables, fibra óptica o tuberías para telecomunicaciones en servidumbres existentes, siempre que no se afecten estructuras o infraestructura existente. La instalación de estructuras removibles para usos agrícolas donde existan las conexiones para la infraestructura necesaria. Los cambios arquitectónicos en fachadas, siempre que no se introduzcan alteraciones estructurales como nuevas columnas, vigas, paredes de carga o nuevos aleros. Las sustituciones sencillas en sistemas de plomería, distribución eléctrica o telecomunicaciones, cuando consistan en cambio o sustitución de equipo, tubos o aditamentos nuevos —cualquier alteración que incluya la adición o modificación de tubos principales de descarga o ventilación, o el cambio de posición de los existentes, requiere obtener un permiso—. Las sustituciones sencillas en rótulos y anuncios. Y aquellas obras que, por disposición de alguna ley, estén exentas de un Permiso de Construcción.

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   Paso 4: Exento no quiere decir sin papeles

   Aquí es donde mucha gente se equivoca. El reglamento exige que se presente una Solicitud de Obra Exenta donde se detallen las obras propuestas, para que la OGPe o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III determine si las mismas están consideradas exentas. Esa solicitud debe incluir un memorial explicativo con, como mínimo, los materiales, el costo estimado de la obra y la descripción de la obra. Y añade una precisión fiscal que conviene tener clara: las obras consideradas exentas de permiso bajo esa sección estarán sujetas al pago de arbitrios municipales, pero no aranceles. Hay además una condición territorial que se aplica a ambas listas: cuando la actividad se vaya a realizar en Sitios y Zonas Históricas así declaradas por la Junta de Planificación, el Instituto de Cultura Puertorriqueña o la Asamblea Legislativa, o en otras áreas especiales donde así se establezca mediante reglamento o resolución, deberá obtenerse la autorización correspondiente del ICP mediante una solicitud de recomendación de arqueología y conservación histórica.

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   Paso 5: Lo que pide el permiso de construcción

   Si tu obra sí necesita permiso, la lista es larga y conviene verla completa antes de empezar. Planos certificados aplicables a la obra, con los detalles arquitectónicos, estructurales, plano de situación y plano de localización representados a escala, especificando la escala. Certificación de inundabilidad emitida por la Junta de Planificación, y cumplimiento con el Reglamento de Planificación Núm. 13 si el inmueble ubica en área susceptible a inundaciones según el Mapa de Tasas del Seguro de Inundaciones. Certificación sobre las condiciones del suelo, informe del subsuelo o estudio de suelo, según aplique. Evidencia de formalización de la póliza para el seguro de obreros de la Corporación del Fondo del Seguro del Estado y de cumplimiento con los arbitrios municipales, ambas de aprobarse inicialmente la solicitud y en formato PDF. Información sobre fecha de inicio de la obra, duración y empleos directos a crear. Evidencia de presentación del Plan de Reciclaje ante el DRNA —y si el proyecto no emplea más de diez personas, la solicitud de exención de ese plan y evidencia de haberla pedido—. La recomendación escrita del ICP si el proyecto está en zona histórica, centro urbano tradicional o yacimiento arqueológico. La recomendación previa por escrito de la Compañía de Turismo si está en una zona de interés turístico. La Determinación Final de la Recomendación de Salud y del Cuerpo de Bomberos, excepto viviendas unifamiliares y bifamiliares. La Determinación Final de la Recomendación de la Policía si la obra se relaciona con comercio o almacenaje de explosivos, armas y municiones. Y la recomendación del municipio.

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   Paso 6: Demoler: el asbesto y el plomo primero

   Toda actividad que incluya demolición se presenta a través de una solicitud de Permiso de Construcción y debe cumplir requisitos específicos: indicar el material del que está construido el edificio o estructura, sus dimensiones y su uso actual; y una certificación donde se indique que la estructura a demolerse está libre de material con asbesto y pintura con contenido de plomo, firmada y sellada por el inspector o evaluador de riesgos certificado por el DRNA. De existir tales materiales, deberán gestionarse los correspondientes permisos del DRNA antes de solicitar el Permiso de Construcción. Si el proyecto se encuentra en zona histórica, centro urbano tradicional o yacimiento arqueológico, hace falta la recomendación escrita del ICP antes de autorizar la demolición. Hay que presentar evidencia del Plan de Reciclaje ante el DRNA. Y toda solicitud deberá identificar si el proyecto contempla solicitar fondos, permisos, licencias o garantías del Gobierno Federal, para lo que la OGPe solicitará la recomendación de la OECH.

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   Paso 7: Obras de urbanización

   Toda actividad que incluya obras de urbanización también se presenta a través del Permiso de Construcción, con tres requisitos específicos. Para toda solicitud que requiera una conexión de utilidad nueva o adicional, o un aumento en la capacidad existente, será requisito que el solicitante haya obtenido una recomendación previa de las Entidades Gubernamentales Concernidas de infraestructura sobre la disponibilidad y programación para la construcción de infraestructura o de servicios básicos. Un plano de nivelación propuesto mostrando las pendientes de las calles y la formación de taludes y muros, cuando la obra incluya pavimentación y encintado de vías, fajas de seguridad, construcción de calles, calles locales, carriles para virar, formación de taludes, charcas de retención o muros de contención. Y un plano de las instalaciones recreativas propuestas en los predios a dedicarse a áreas de parque, indicando sus cabidas y delimitaciones, cuando se propongan instalaciones culturales o recreativas.

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   Paso 8: Las mejoras públicas eximidas

   El capítulo exime de presentar permisos de construcción ante la OGPe a los proyectos de mejoras públicas de varias entidades gubernamentales, cada una con su propia lista de condiciones y con la responsabilidad de velar por su cumplimiento. El DTOP y la ACT quedan eximidos para construcción, ampliación, reparación, repavimentación y mejoras de carreteras y de sus estructuras, infraestructura de seguridad, señalización y comunicaciones, sistemas de cobro de peaje, estabilización de taludes y corrección de deslizamientos, paseos lineales o de bicicletas, y proyectos afines a la función de la agencia. El DRNA, para obras de control de inundaciones, con certificación profesional, cumplimiento con el Capítulo 2.7 sobre Certificación de Obras y Permisos y un informe semestral en formato digital a la OGPe. PRIDCO, para edificios industriales. La AAA o la AFI, para acueductos rurales conforme a la Regla 9.6.3, plantas de filtración, presas, líneas de transmisión, plantas de tratamiento de aguas negras, troncales y descargas sanitarias, estaciones de bombas y eyectores neumáticos. El DRD, para instalaciones recreativas. El Departamento de la Vivienda, para obras de urbanización y edificios de vivienda. Y la AEE, para electrificación rural, subestaciones, seccionadoras, patios de interruptores, plantas generatrices, líneas de alto voltaje y de distribución, y la rehabilitación de canales y sifones del Sistema de Riego Público. También se eximen las mejoras públicas municipales de conservación y mantenimiento y otros proyectos municipales sencillos, agrupados en edificios, carreteras y calles municipales, y misceláneos; nótese que en los edificios, los cambios de fachada solo quedan eximidos cuando el edificio no esté designado como sitio histórico ni radique en una zona histórica.

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   Paso 9: Transferir el permiso cuando cambia el dueño

   Cuando ocurra un cambio de nombre de una entidad o de dueño de una propiedad, la OGPe realizará la transferencia del permiso de manera automática a nombre del nuevo dueño o entidad, siempre y cuando se sometan cuatro cosas: la solicitud de transferencia a nombre del nuevo dueño o sucesor, copia del permiso de construcción expedido objeto de transferencia, el pago correspondiente y evidencia de titularidad. Y el capítulo cierra con una regla de transición útil: no será necesario obtener un nuevo permiso para estructuras cuya construcción haya sido legalmente autorizada a la fecha de vigencia del reglamento y realizada dentro de los términos de vigencia prescritos en el permiso de construcción expedido.

Ante la OGPe o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III, según corresponda, presentando por el SUI. La Solicitud de Obra Exenta se presenta ante la OGPe o el municipio para que determine si las obras están consideradas exentas. La certificación de inundabilidad la emite la Junta de Planificación. La certificación de ausencia de asbesto y plomo la firma y sella el inspector o evaluador de riesgos certificado por el DRNA, y el Plan de Reciclaje se presenta ante el DRNA. La recomendación en zonas históricas, centros urbanos tradicionales y yacimientos arqueológicos la da el ICP; en zonas de interés turístico, la Compañía de Turismo. Las recomendaciones de Salud, Bomberos y Policía se tramitan por su propio capítulo, que tiene su propia guía. Y la transferencia del permiso la realiza la OGPe.

• Creer que «exento de permiso» significa que no hay que radicar nada: hace falta una Solicitud de Obra Exenta.
• No pagar los arbitrios municipales de una obra exenta, que sí se deben aunque no se deban aranceles.
• Aprovechar la exención cuando la obra forma parte de otra obra o desarrollo mayor que sí requiere permiso.
• Mover un tubo principal de descarga o ventilación creyendo que es una sustitución sencilla.
• Crear una unidad de vivienda adicional con divisiones interiores y llamarlo obra exenta.
• Pintar o cambiar la fachada en una zona histórica sin la autorización del ICP mediante una SRA.
• Demoler sin la certificación de ausencia de asbesto y plomo firmada por un evaluador certificado por el DRNA.
• Suponer que remodelar un ascensor no lleva permiso: el reglamento lo exige expresamente.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov