El inspector y el contratista de tu obra: qué tienen que certificar

Es el Capítulo 2.7 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, titulado Certificación de Obras y Permisos. Establece quién firma qué en una obra de construcción y cuándo. Todo plano para cualquier proyecto de construcción cubierto por el Reglamento será certificado por el proyectista y por el especialista, cuando corresponda. Todo proyecto de construcción a realizarse a base de un plano certificado estará bajo la dirección de un contratista y bajo la supervisión de un Inspector de la Obra de Construcción designado por el dueño. Esta guía cubre esas tres figuras y sus certificaciones. Las enmiendas a planos, los planos de inscripción, el régimen de propiedad horizontal y la certificación del permiso único para edificios existentes están en una guía aparte en este sitio, escrita de la misma lectura.

Aplica a todo proyecto de construcción que se realice a base de un plano certificado bajo las disposiciones del Reglamento. El proyectista es uno solo por etapa, excepto cuando el dueño lo sustituya, y para sustituirlo será requerida la autorización del dueño para el nuevo proyectista. El contratista dirige la obra; el Inspector de la Obra de Construcción la supervisa y lo designa el dueño. Hay una exención expresa del procedimiento de certificación de planos: no será necesario cumplirlo cuando se trate de planos seguros preparados o confeccionados por un organismo gubernamental para suministrarse, libre de costo, a personas de recursos limitados, siempre que dichos planos hayan sido sometidos previamente para revisión y aprobación por la OGPe o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III. Y hay dos prohibiciones para el IOC: no podrá tener ningún parentesco ni interés económico con el dueño de la obra, accionistas o inversionistas, y no podrá fungir como contratista de la obra.

• Que el plano esté certificado por el proyectista, quien certificará que está en conformidad con las leyes y reglamentos aplicables, y por el especialista en la fase o disciplina particular que haya preparado.Verificado con la fuente oficial
• Que el contratista notifique a la OGPe por correo electrónico el comienzo de las obras, indicando el número del caso, la fecha de comienzo y el tiempo aproximado que tomarán.Verificado con la fuente oficial
• En proyectos que incluyan obra de construcción de infraestructura: que el contratista notifique a la OGPe y a las Entidades Gubernamentales Concernidas quince días antes del comienzo de dichas obras.Verificado con la fuente oficial
• Que a la terminación de la obra el contratista radique una certificación bajo juramento acreditando que fue ejecutada de acuerdo a los planos y especificaciones sobre los cuales se otorgó el permiso; si incluye infraestructura eléctrica, esa certificación deberá estar aceptada y firmada por la AEE y entregarse a la AEE.Verificado con la fuente oficial
• Que el dueño designe un Inspector de la Obra de Construcción, que rinda por lo menos un informe mensual de inspección al sistema en línea de la OGPe con copia al dueño, y que al terminar certifique la inspección, el cumplimiento con el permiso y el valor de la obra según terminada.Verificado con la fuente oficial
• Que el Inspector de la Obra de Construcción no tenga ningún parentesco ni interés económico con el dueño de la obra, accionistas o inversionistas, y que no funja como contratista de la obra.Verificado con la fuente oficial
• Que la sustitución del contratista o del inspector se notifique a través del sistema en línea de la OGPe en un término no mayor de diez días desde que el contrato quedó sin efecto o desde que el dueño supo que no podrá terminar.Verificado con la fuente oficial

• La certificación del contratista bajo juramento, a la terminación de la construcción de la obra o de la etapa, acreditando que fue ejecutada de acuerdo a los planos y especificaciones sobre los cuales se otorgó el permiso.
• La certificación del Inspector de la Obra de Construcción presentada por el sistema electrónico, expresando que la obra fue inspeccionada por él o bajo su supervisión, que cumple con lo expresado en el permiso otorgado a base de los planos certificados, e indicando el valor de la obra según terminada para su uso particular. Se presenta una certificación separada para obras de urbanización y otra para los edificios y estructuras.
• Los informes mensuales de las inspecciones de las distintas etapas construidas, cargados al sistema en línea de la OGPe para el expediente de la obra, con copia notificada al dueño del proyecto, y con copia a la AEE si la obra incluye infraestructura eléctrica.
• En caso de sustitución: la notificación por el sistema en línea de la OGPe indicando la etapa de la obra al momento de la terminación de funciones, y la certificación bajo juramento de la parte de la obra construida o inspeccionada. Cuando el contrato quede sin efecto por muerte o incapacidad, el dueño notifica la etapa y las razones, enviando en sustitución las copias del récord de inspección.

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   Paso 1: Quién firma el plano

   Todo plano para cualquier proyecto de construcción cubierto por el Reglamento será certificado por el proyectista y por el especialista, cuando corresponda. El proyectista certificará que dicho plano está en conformidad con las leyes y reglamentos aplicables. Cada proyecto tendrá un solo proyectista por etapa, excepto en aquellos casos en los cuales el dueño lo sustituya, y para sustituir al proyectista anterior será requerida la autorización del dueño para el nuevo. Cuando se utilicen los servicios de un especialista para la preparación o el diseño de alguna fase o disciplina particular, éste certificará esa fase o disciplina, y el proyectista velará porque el especialista cumpla. Una sola excepción: no será necesario cumplir con el procedimiento de certificación cuando se trate de planos seguros preparados por un organismo gubernamental para suministrarse libre de costo a personas de recursos limitados, siempre que hayan sido sometidos previamente para revisión y aprobación por la OGPe o el municipio.

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   Paso 2: El contratista avisa cuándo empieza

   Todo proyecto de construcción a realizarse a base de un plano certificado estará bajo la dirección de un contratista, el cual vendrá obligado a notificar mediante correo electrónico a la OGPe el comienzo de las obras, indicando el número del caso, la fecha de comienzo y el tiempo aproximado que tomarán. Y si el proyecto incluye obra de construcción de infraestructura, el contratista vendrá obligado a notificar a la OGPe y a las Entidades Gubernamentales Concernidas quince días antes del comienzo de dichas obras. Ese aviso de quince días no es un trámite: es lo que permite que las agencias de infraestructura estén presentes desde el principio.

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   Paso 3: La certificación jurada al terminar

   A la terminación de la construcción de la obra, el contratista deberá radicar ante la OGPe o el municipio con jerarquía de la I a la III una certificación bajo juramento acreditando que la obra fue ejecutada de acuerdo a los planos y especificaciones sobre los cuales se otorgó el permiso. Si la obra incluye infraestructura eléctrica, la certificación deberá estar aceptada y firmada por la AEE, y deberá entregarse a la AEE para verificar la corrección de las deficiencias señaladas durante la construcción. El reglamento subraya que la certificación del contratista a la terminación de la obra o etapa constituye una obligación impuesta por este Capítulo: no es un favor ni un extra negociable.

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   Paso 4: Si compraste una obra por ejecución o subasta

   El reglamento tiene una figura para ese caso: el adquirente involuntario. Para aquellas circunstancias en las que un adquirente involuntario adviene dueño de una obra de construcción, el contratista de la obra vendrá obligado a certificar la totalidad de la obra o la etapa completada, según aplique, al momento de ocurrir el cambio en titularidad y siempre que el adquirente involuntario así lo solicite. Y si la obra terminada, o cualquier etapa, no ha sido certificada por el contratista luego de que un adquirente involuntario se lo requiriera, la OGPe, a su propia iniciativa o a petición de parte, ordenará al contratista que emita la correspondiente certificación. El propio reglamento explica por qué: la certificación del contratista es requerida en virtud de la política pública y la obligación de la OGPe de salvaguardar la salud y seguridad de los futuros dueños o usuarios de la obra. La misma regla, palabra por palabra, aplica al Inspector de la Obra de Construcción.

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   Paso 5: Si el contratista se va: diez días y una certificación parcial

   Si por cualquier razón el convenio o contrato entre el dueño y el contratista quedare sin efecto, o cuando el contratista no pudiera o se negara a terminar la obra, el dueño, el adquirente involuntario o el contratista notificará a través del sistema en línea de la OGPe. La notificación deberá hacerse en un término no mayor de diez días calendario a partir de la fecha en que el contrato quedó sin efecto, o desde la fecha en que el dueño supo que el contratista no podrá o se niega a terminar. El contratista deberá indicar además la etapa de la obra al momento de terminar sus funciones y certificar bajo juramento la parte de la obra construida por él; si no cumple, el dueño notificará a la OGPe la etapa no certificada y la razón. Si el contrato quedó sin efecto por muerte o incapacidad física o mental del contratista, el dueño lo notificará indicando la etapa y las razones. El nuevo contratista notificará de inmediato por correo electrónico a la OGPe con la fecha en que se hizo cargo y la etapa. Y una línea que conviene conocer: nada de esto releva al contratista original de su obligación de radicar la certificación bajo juramento de la parte que ejecutó.

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   Paso 6: Qué hace el Inspector de la Obra de Construcción

   Todo proyecto de construcción a realizarse a base de un plano certificado estará bajo la supervisión de un Inspector de la Obra de Construcción designado por el dueño. Su trabajo es velar por que la obra sea construida de acuerdo con lo expresado en el permiso otorgado a base de los planos certificados. Para eso podrá utilizar los servicios de otros profesionales y del personal que estime necesario. Tiene que notificar al proyectista, con copia a la OGPe, de cualquier falta de claridad u omisión que encuentre en los planos, y de cualquier detalle que a su mejor entender y según su experiencia profesional no cumpla estrictamente con las leyes y reglamentos aplicables. Cuando haya que introducir cambios en los planos aprobados para conformarlos a la reglamentación vigente, el IOC no permitirá la construcción de esa etapa hasta que el proyectista presente evidencia de haber cumplido con el procedimiento para enmendar planos certificados. Y cuando surjan discrepancias entre el IOC y el proyectista que puedan generar inconformidades, el IOC las notificará por el sistema en línea de la OGPe en un término no mayor de diez días calendario.

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   Paso 7: Las etapas que se inspeccionan

   Para edificios y estructuras: replanteo y cimientos, pisos, columnas, paredes, encofrado, vigas, techos y escalera de cada nivel; sistemas eléctricos, incluyendo cables, tubería, circuitos, paneles eléctricos, sistema de puesta a tierra y detectores de humo; sistemas mecánicos, incluyendo ventilación, plomería, aire acondicionado y rociadores automáticos; sistema de telecomunicaciones, con cables, tubería y puesta a tierra; y cualquier otro requerimiento del Código de Construcción vigente. Para obras de urbanización: movimiento de tierra, replanteo de vías, sistemas para desagüe pluvial, de distribución de agua, de alcantarillado sanitario, de energía eléctrica, de alumbrado público y de telecomunicaciones; las obras de protección requeridas, es decir verjas, taludes y muros de sostenimiento; replanteo de solares, elevaciones finales de solares, y construcción de vías, aceras, encintados, áreas de disposición de desperdicios sólidos y los Centros de Recuperación de Materiales Reciclados. Y si el dueño lo desea, puede contratar una inspección de mayor frecuencia e intensidad.

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   Paso 8: El informe mensual y qué pasa si algo sale mal

   El IOC prepara informes mensuales de las inspecciones de las distintas etapas construidas, los carga al sistema en línea de la OGPe para que se incluyan en el expediente de la obra, y notifica copia al dueño del proyecto. Cada informe contendrá observaciones y comentarios sobre el progreso de la obra. Si la obra incluye infraestructura eléctrica, el IOC entregará copia de los informes mensuales a la AEE. Y como medida de protección al interés público, el IOC deberá rendir por lo menos un informe mensual de inspección. Cuando advierta mano de obra deficiente, o que la obra se aparta de los planos y del permiso otorgado, o que se arriesgue la solidez de la obra, o que se ponga en peligro la salud o seguridad pública, requerirá del contratista, con copia a la OGPe, que remedie las faltas dentro de un plazo razonable que usualmente no será mayor de treinta días. Si el contratista cumple, el IOC lo hará constar en una comunicación a la OGPe y a las agencias de infraestructura. Si no remedia o se niega, el IOC presentará querella ante la Junta de Planificación o solicitará del Tribunal de Primera Instancia la paralización parcial o total de la obra, siguiendo el procedimiento de la Ley 161-2009.

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   Paso 9: Si hay que sustituir al inspector

   Si el contrato entre el dueño y el IOC queda sin efecto, o el IOC no pudiera o se negara a terminar la inspección, se notifica por el sistema en línea de la OGPe en un término no mayor de diez días calendario. En esa comunicación el IOC deberá indicar la etapa en que estaba la obra y certificar la parte inspeccionada por él; si no lo hace, el dueño notificará por escrito a la OGPe y a las agencias de infraestructura la etapa no certificada y la razón. Cuando el contrato quede sin efecto por muerte o incapacidad física o mental del inspector, el dueño lo notificará por el sistema en línea en un término no mayor de diez días laborables, indicando la etapa y enviando, en sustitución de la certificación, las copias del récord de inspección. Será responsabilidad del dueño proveer la inspección autorizada requerida dentro de los diez días laborables siguientes al cese de funciones. Durante esos diez días la obra podrá continuarse bajo la responsabilidad del contratista, mediante la designación por éste de un IOC que inspeccione y prepare al final de su gestión un informe a la OGPe y a las agencias. Una vez designado el nuevo IOC, éste lo notificará dentro de los diez días laborables indicando la fecha en que se hizo cargo y la etapa.

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    Paso 10: Las dos prohibiciones del inspector

    La Sección 2.7.3.5 es de dos líneas y decide muchos conflictos de interés. El IOC no podrá tener ningún parentesco ni interés económico con el dueño de la obra, accionistas o inversionistas de la obra. Y el IOC no podrá fungir como contratista de la obra. Si en tu proyecto el que inspecciona y el que construye son la misma persona o la misma empresa, eso no cumple con el reglamento.

Las certificaciones y notificaciones van a la OGPe o al Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III. El contratista notifica el comienzo de las obras por correo electrónico a la OGPe, y en proyectos con infraestructura también a las Entidades Gubernamentales Concernidas, quince días antes. La certificación del inspector y los informes mensuales se presentan por el sistema electrónico de la OGPe. Las sustituciones de contratista o inspector se notifican a través del sistema en línea de la OGPe. Si la obra incluye infraestructura eléctrica, la certificación del contratista debe estar aceptada y firmada por la AEE y entregarse a la AEE, y el inspector le entrega copia de los informes mensuales. Y cuando el contratista no remedia las faltas, el inspector presenta querella ante la Junta de Planificación o solicita la paralización ante el Tribunal de Primera Instancia.

• Empezar la obra sin que el contratista notifique el comienzo a la OGPe por correo electrónico.
• Comenzar obras de infraestructura sin el aviso de quince días a la OGPe y a las agencias concernidas.
• Dar la obra por terminada sin la certificación bajo juramento del contratista.
• Olvidar que si hay infraestructura eléctrica, la certificación tiene que estar aceptada y firmada por la AEE.
• Designar como inspector a un pariente o a alguien con interés económico en el proyecto.
• Contratar como inspector al mismo contratista de la obra.
• Dejar pasar más de diez días para notificar la salida del contratista o del inspector.
• Creer que el contratista que se fue ya no debe nada: sigue obligado a certificar la parte que construyó.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov