Edificios y usos accesorios: el 25%, las dos plantas y los siete metros

Es el Capítulo 8.4 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, dentro del tomo de edificabilidad y construcción. Establece qué usos pueden ser accesorios a un fin principal permitido en el distrito, y con qué parámetros de altura, ocupación, área bruta de piso y ubicación pueden construirse los edificios accesorios que los alojan. Está organizado por el tipo de uso principal: residencial, comercial, centro de mercadeo en Distrito C-I, industrial, y —en una sección de cierre— institucional, turístico y cualquier otro no cubierto antes.

Podrán proveerse usos accesorios a cualquier fin principal permitido en el distrito en que ubique una pertenencia. Todo uso accesorio a permitirse será claramente incidental y corrientemente relacionado con el fin principal al que habrá de servir, y deberá contribuir a la comodidad, conveniencia o necesidad de los usuarios del fin principal servido. Todo uso accesorio deberá ser establecido conjuntamente o con posterioridad al establecimiento del fin principal, pero nunca antes. Y la descontinuación del fin principal implicará la descontinuación de los usos accesorios, excepto cuando se trate de las unidades de vivienda que se permiten en los edificios accesorios en los distritos residenciales.

• Que el uso accesorio sea claramente incidental y corrientemente relacionado con el fin principal, y que contribuya a la comodidad, conveniencia o necesidad de sus usuarios.Verificado con la fuente oficial
• Que el uso accesorio se establezca junto con el fin principal o después de él, pero nunca antes.Verificado con la fuente oficial
• Para la oficina profesional, la ocupación domiciliaria o la barbería o salón de belleza en una vivienda: que el espacio no sea mayor del veinticinco por ciento del área bruta de piso ocupada por la unidad de vivienda; y si se usa un edificio accesorio, el menor entre ese tamaño y el por ciento del área de ocupación permitida a ese edificio.Verificado con la fuente oficial
• Que se mantengan las características residenciales del distrito, evitando dar la impresión de que la pertenencia se ocupa para otro propósito que no sea el de vivienda permitido, con excepción del rótulo que se permita para el uso accesorio.Verificado con la fuente oficial
• Que el área total de ocupación del edificio principal y del edificio accesorio no exceda la permitida en el distrito, y que la del accesorio no exceda el veinticinco por ciento del área del edificio principal o el quince por ciento del área del solar, lo que resulte menor.Verificado con la fuente oficial
• Que el edificio accesorio construido hasta la línea del solar guarde no menos de uno y medio metros de separación del edificio principal; si se ubica a menos de esa distancia, deberá observar los patios requeridos para el distrito.Verificado con la fuente oficial

• El capítulo no lista documentos propios: fija usos y parámetros. Los documentos son los del trámite de permiso de construcción o de uso que corresponda ante la OGPe o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III.

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   Paso 1: Las cinco reglas que lo explican todo

   Antes de mirar un solo número conviene entender la lógica, porque casi todos los rechazos salen de aquí. Podrán proveerse usos accesorios a cualquier fin principal permitido en el distrito. Todo uso accesorio será claramente incidental y corrientemente relacionado con el fin principal al que habrá de servir. Deberá contribuir a la comodidad, conveniencia o necesidad de los usuarios de ese fin principal. Deberá establecerse conjuntamente o con posterioridad al fin principal, pero nunca antes: no se construye primero el edificio accesorio y luego la casa. Y la descontinuación del fin principal implica la descontinuación de los usos accesorios, con una sola excepción —las unidades de vivienda que se permiten en los edificios accesorios en los distritos residenciales—.

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   Paso 2: La oficina o el estudio del que vive allí

   Cuando se provea espacio en la pertenencia para oficina profesional o estudio de un residente, como uso accesorio a una unidad de vivienda permitida, el tamaño del espacio no será mayor del veinticinco por ciento del área bruta de piso ocupada o usada por esa unidad de vivienda. Si se utiliza un edificio para ese propósito, el tamaño será el menor que resulte entre ese veinticinco por ciento y el por ciento del área de ocupación permitida que corresponda a dicho edificio accesorio. En conexión con estas actividades solo podrán utilizarse miembros de la familia que residan en la unidad de vivienda, excepto en la práctica de una profesión, cuando se podría emplear una persona particular; y en todo caso los servicios a prestarse serán los que produzca el residente responsable del estudio o de la oficina. Se mantendrán las características residenciales del distrito, con excepción del rótulo que se permita para este uso accesorio.

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   Paso 3: La ocupación domiciliaria y la frase que la limita

   La ocupación domiciliaria tiene el mismo tope del veinticinco por ciento y la misma regla del menor de los dos tamaños. Pero añade tres condiciones propias. Solo podrá utilizarse a miembros de la familia que residan en la unidad de vivienda, y equipo mecánico de uso corriente en el hogar para propósitos puramente domésticos. Los servicios a prestarse o los artículos a venderse serán los que produzcan los miembros de la familia que residan allí. Y una frase corta que decide muchos casos: «No se proveerá o mantendrá un sitio o espacio para la venta de comidas o bebidas». Como en la oficina, se mantendrán las características residenciales de la pertenencia, con excepción del rótulo permitido.

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   Paso 4: Barbería o salón de belleza: un solo sillón

   Mismo tope del veinticinco por ciento y misma regla del menor. Y dos condiciones que se olvidan a menudo: en conexión con la operación de estos usos solo podrá utilizarse un sillón, y el operario deberá residir en la unidad de vivienda a la cual serán accesorios. Los servicios a prestarse o los artículos a venderse serán los que produzca el operario que habita en la unidad de vivienda. Se mantendrán las características residenciales, con excepción del rótulo que se permita.

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   Paso 5: El efficiency del patio: hasta dos unidades

   La provisión de unidades de vivienda en edificios accesorios, excepto en Distritos R-U y R-T, será permitida como un uso accesorio cuando existan unidades de vivienda en el edificio principal, siempre que la densidad poblacional en la pertenencia resulte conforme con lo establecido para el distrito y el número de unidades de vivienda en el edificio accesorio no sea mayor de dos. Y hay una regla adicional escondida en el párrafo del área bruta de piso: se podrá ocupar o usar la segunda planta de un edificio accesorio exclusivamente para unidades de vivienda, siempre que el número de dormitorios no sea mayor de tres y el tamaño de cada uno no sea mayor de doce pies por doce pies, y que las dependencias adicionales solo incluyan sala, comedor, cocina, servicio sanitario y un balcón por cada unidad de vivienda permisible. Recuerda también la excepción de la Regla 8.4.1: estas unidades de vivienda son lo único que no se descontinúa cuando cesa el uso principal.

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   Paso 6: Altura, ocupación y área bruta de piso

   Los edificios accesorios a un uso residencial principal no podrán tener más de dos plantas ni excederán siete metros de altura, o la altura del edificio principal a que sirven —el que resulte aplicable—, a excepción de los edificios para usos agrícolas que se permitan en los distritos, cuyas alturas se determinan a base de las condiciones particulares del uso. El área de ocupación tiene dos límites que se aplican a la vez: el área total de ocupación del edificio principal y el accesorio no excederá de la permitida en el distrito, y el área de ocupación del edificio accesorio no excederá del veinticinco por ciento del área del edificio principal o del quince por ciento del área del solar, lo que resulte menor. El área bruta de piso para los edificios accesorios será el doble del área de ocupación.

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   Paso 7: Dónde se puede poner: el 60%, el 40% y el metro y medio

   Los espacios para usos accesorios podrán proveerse como parte de un edificio principal o en edificios accesorios, y éstos podrán situarse, salvo que el reglamento indique lo contrario, en cualquier sección del solar donde se permite localizar el edificio principal, o en patios laterales o posteriores requeridos, con condiciones. En solares interiores, podrán situarse en esos patios siempre que se construyan a una distancia de la línea de la vía no menor del sesenta por ciento del fondo del solar; y cuando el fondo del solar sea mayor que el requerido en el distrito, se permitirá un retiro igual al por ciento requerido multiplicado por el fondo mínimo del solar para ese distrito. En solares de esquina o que den a dos o más vías, además del sesenta por ciento se exige no menos del cuarenta por ciento de la distancia entre la línea de la vía y su correspondiente lado opuesto del solar, cuando esa distancia no constituya el fondo. Y en todos los casos: los edificios accesorios construidos hasta la línea del solar estarán separados del edificio principal por no menos de uno y medio metros; si se proyecta ubicarlo a menos de esa distancia, deberá observar los patios requeridos para el distrito.

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   Paso 8: Comercio: almacenaje, motores y compresores

   En lo comercial el almacenaje como uso accesorio sube: el espacio no será mayor del cincuenta por ciento del área bruta de piso ocupada o usada para el fin principal, con la misma regla del menor cuando se use un edificio accesorio. Y hay una regla que resuelve muchas quejas de vecinos: los motores, subestaciones de energía eléctrica y compresores o unidades de refrigeración deberán localizarse como parte del edificio principal sin que sobresalgan de las líneas generales que lo determinan; cuando la naturaleza del uso primordial no haga posible cumplir con eso, se podrá permitir ubicarlos en estructuras separadas, siempre que se observe una separación no menor de diez pies de cualquier línea de colindancia lateral o posterior del solar. La altura sigue siendo dos plantas y siete metros, o la del edificio principal, salvo en proyectos de recreación comercial extensa, donde la determina la Junta Adjudicativa a base del funcionamiento adecuado de los usos principales y de la seguridad y comodidad del público. En los comercios desarrollados conforme al Capítulo 5.1, los espacios para usos accesorios se ubicarán como parte integrante del edificio principal.

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   Paso 9: Centro de mercadeo en Distrito C-I: nada de edificios de franquicia

   Aquí los edificios accesorios podrán dedicarse únicamente a servicios; recreación comercial simple; comercio de neumáticos, accesorios y piezas de vehículos de motor y mecánica liviana; restaurantes, incluyendo de comida rápida; y ventas al detal. No podrán exceder cinco metros de altura. El área de ocupación y el área bruta de piso no serán mayores del cincuenta por ciento de la permitida en el edificio principal. Podrán ubicarse en cualquiera de los patios requeridos para el centro de mercadeo, observando patios mínimos de quince metros de cualquier colindancia y un retiro no menor de quince metros del edificio principal y de cualquier otro edificio accesorio. Para los usos accesorios se deberá proveer el estacionamiento requerido independiente del provisto para el edificio principal. Y una regla de diseño poco común: para mantener el mismo vocabulario arquitectónico, todo edificio accesorio deberá conformarse con la arquitectura general del edificio principal del centro de mercadeo; no se permitirá la construcción de edificios genéricos o que representen simbólica o visualmente una franquicia, y solo se permitirá el uso limitado de rasgos de identidad corporativa mediante la rotulación.

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    Paso 10: Industria, y todo lo demás

    En lo industrial el almacenaje accesorio tiene el mismo tope del cincuenta por ciento, pero con una válvula: la OGPe podrá autorizar un espacio mayor de almacenaje cuando la naturaleza del uso industrial a establecerse así lo justifique. Se permite proveer, como uso accesorio, instalaciones para un vigilante o guardián empleado en la pertenencia cuando allí opere un uso industrial permitido en el distrito. Los edificios accesorios no podrán exceder cinco metros de altura, y su área de ocupación y área bruta de piso, combinadas con las del edificio principal, no excederán los por cientos máximos del distrito. La ubicación sigue las mismas reglas del sesenta, el cuarenta y el metro y medio. Y la última sección recoge lo que no cabía antes: los usos y edificios accesorios para usos institucionales, turísticos y otros no cubiertos serán autorizados por la Junta Adjudicativa de la OGPe o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III, ajustándose a los parámetros de altura, ocupación, área bruta de piso y ubicación establecidos para los usos residenciales.

Ante la OGPe o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III, según corresponda, dentro del trámite de permiso de construcción o de uso. En los proyectos de recreación comercial extensa, la altura de los edificios accesorios la determina la Junta Adjudicativa y el área de ocupación el Director Ejecutivo de la OGPe, ambos a base del funcionamiento adecuado de los usos principales permitidos y de la seguridad y comodidad del público. Los usos y edificios accesorios institucionales, turísticos y otros no cubiertos los autoriza la Junta Adjudicativa de la OGPe o el municipio con jerarquía de la I a la III.

• Construir el edificio accesorio antes que el principal: el reglamento dice «nunca antes».
• Pasar del veinticinco por ciento del área bruta de piso de la vivienda en la oficina, la ocupación domiciliaria o el salón.
• Poner más de un sillón en la barbería o el salón accesorio, o que el operario no viva en la casa.
• Mantener un sitio o espacio para la venta de comidas o bebidas dentro de una ocupación domiciliaria.
• Poner más de dos unidades de vivienda en el edificio accesorio, o intentarlo en un Distrito R-U o R-T.
• Aplicar solo uno de los dos topes de ocupación: rigen a la vez el total del distrito y el 25%/15%, el que resulte menor.
• Construir hasta la línea del solar a menos de metro y medio del edificio principal sin observar los patios del distrito.
• Sacar motores, subestaciones o compresores del edificio principal sin los diez pies de cualquier colindancia lateral o posterior.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov