Cuánto dura tu permiso y cuántas prórrogas puedes pedir

Son las Reglas 2.2.5 y 2.2.6 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, sobre los términos de vigencia de las determinaciones finales y la prórroga a la vigencia del permiso de construcción, más las Secciones 2.2.3.16 y 2.2.3.17 del mismo capítulo, que tratan la prórroga y la reapertura de consultas aprobadas. Todas responden a la misma pregunta: cuánto tiempo tienes antes de que lo que te aprobaron deje de valer, y qué puedes hacer si ese tiempo se te acaba. El propio reglamento advierte que los términos de vigencia se considerarán definitivos para todos los efectos legales, y solo después abre la puerta de las prórrogas. El marco de asuntos ministeriales y discrecionales del mismo capítulo tiene su propia guía en este sitio.

Los términos aplican a las determinaciones finales sobre consultas o recomendaciones relacionadas a un proyecto de construcción, a las que autorizan cualquier uso, a las que autorizan un uso temporero, y al permiso de construcción mismo. La prórroga a la vigencia de un permiso de construcción podrá pedirla la parte interesada cuando no se considere tal extensión contraria al interés público, siempre que la petición se someta con anticipación a la fecha de expiración del permiso expedido, señalando los motivos y acompañada de una certificación del proyectista y especialistas, si algunos, a los efectos de que el proyecto de construcción aún continúa conforme con las leyes y reglamentos aplicables. La prórroga a la vigencia de una consulta la concede la Junta Adjudicativa de la OGPe o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III, con una excepción expresa: no se concede a las consultas relacionadas a un centro comercial de cien mil o más pies cuadrados de áreas netas de ventas y almacén. Y la reapertura de una consulta aprobada solo se autoriza una vez, y hay que pedirla dentro de un año contado desde la fecha en que la consulta perdió vigencia.

• Para que no quede sin efecto una determinación final sobre un proyecto de construcción: obtener el correspondiente permiso de construcción dentro de dos años contados a partir de haberse notificado la determinación.Verificado con la fuente oficial
• Luego de obtenido el permiso de construcción: comenzar las obras autorizadas dentro del término de dos años a partir de la fecha de su notificación.Verificado con la fuente oficial
• Para que no quede sin efecto una determinación final que autorice cualquier uso: obtener el correspondiente permiso único dentro de dos años de haberse notificado.Verificado con la fuente oficial
• En proyectos por etapas: una vez completada una etapa, iniciar la siguiente conforme se establezca en la consulta, pero dentro del término de cinco años de completada la anterior.Verificado con la fuente oficial
• Para prorrogar un permiso de construcción: someter la petición con anticipación a la fecha de expiración del permiso expedido, señalando los motivos, y acompañarla de una certificación del proyectista y especialistas, si algunos, de que el proyecto de construcción aún continúa conforme con las leyes y reglamentos aplicables.Verificado con la fuente oficial
• Para prorrogar una consulta aprobada: radicar la petición antes de la fecha de expiración de la consulta, señalar los motivos en que se basa y evidenciar el progreso alcanzado en la preparación de los documentos y planos que el caso requiera.Verificado con la fuente oficial
• Para reabrir una consulta aprobada que perdió vigencia: someter la solicitud dentro de un año contado a partir de esa fecha, explicar los fundamentos que justifican la reapertura y notificar la solicitud a todas las partes reconocidas en el procedimiento de la consulta originalmente aprobada.Verificado con la fuente oficial

• Para la prórroga del permiso de construcción: la certificación del proyectista y de los especialistas, si algunos, a los efectos de que el proyecto de construcción aún continúa conforme con las leyes y reglamentos aplicables.
• Para la prórroga de una consulta: la evidencia del progreso alcanzado en la preparación de los documentos y planos que el caso requiera, junto con los motivos en que se basa la petición.
• Para la reapertura de una consulta: la explicación de los fundamentos que la justifican y la notificación de la solicitud a todas las partes reconocidas en el procedimiento de la consulta originalmente aprobada.

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   Paso 1: Los dos relojes de dos años

   Toda determinación final sobre cualquier consulta o recomendación relacionada a un proyecto de construcción quedará sin efecto en dos supuestos. Primero, si dentro del término de dos años, contado a partir de haberse notificado la misma, no se obtuviera el correspondiente permiso de construcción. Segundo, si luego de haberse obtenido el correspondiente permiso de construcción, las obras autorizadas en éste no se comenzaran dentro del término de dos años a partir de la fecha de su notificación. Son dos plazos consecutivos, no uno: dos años para conseguir el permiso, y dos años más para empezar. Perder cualquiera de los dos deja sin efecto lo aprobado.

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   Paso 2: El permiso de uso también tiene reloj

   Toda determinación final en que se autorice cualquier uso quedará sin efecto si dentro del término de dos años de haberse notificado la misma no se hubiere obtenido el correspondiente permiso único. Y hay un caso con un reloj mucho más corto: toda determinación final en que se autorice un uso temporero tendrá una vigencia máxima de seis meses, y no se permite la extensión o prórroga de este tipo de permiso por términos consecutivos que sobrepasen los seis meses. Es decir, un uso temporero no se puede ir renovando indefinidamente de seis en seis meses.

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   Paso 3: Cuánto dura el permiso de construcción en sí

   La expedición de un permiso de construcción tendrá un término de dos años para comenzar las obras, y se mantendrá vigente durante el tiempo necesario para concluir dichas obras. El reglamento aclara que eso incluye las casetas de construcción u oficinas para la venta de un proyecto. En otras palabras: el reloj corre para empezar, no para terminar. Una vez comenzaste dentro de los dos años, el permiso te acompaña hasta que la obra concluya. Y una regla que va junto a ésta: todas las recomendaciones y autorizaciones de obras incidentales que se emitan como parte de una solicitud de permiso ante la OGPe tendrán la misma vigencia que el permiso para el cual fueron emitidas.

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   Paso 4: Proyectos por etapas: cinco años entre fases

   Para proyectos a ser realizados en etapas de construcción, la regla es otra. Una vez completada una fase, la siguiente deberá iniciarse conforme se establezca en la consulta, pero dentro del término de cinco años de completada la fase anterior. Y si no se inicia dentro de ese término, no se pierde todo: podrá presentarse una reapertura de la consulta y actualizar las recomendaciones aplicables.

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   Paso 5: Impugnar no detiene el reloj, pero paralizar sí

   A menos que un tribunal con jurisdicción determine lo contrario, la presentación de una revisión o impugnación de una determinación final no tendrá el efecto de paralizar los efectos de dicha determinación. Pero el reglamento reconoce el otro lado: en el caso de una paralización emitida por el tribunal, o cuando el proponente de la acción decida paralizar las obras hasta tanto haya una determinación final o firme, el término de vigencia de dicha determinación se considerará interrumpido desde la paralización emitida por el tribunal o desde la radicación de la revisión judicial. Es decir, el tiempo que la obra pasa detenida por orden judicial —o por decisión del propio proponente mientras se resuelve— no te consume la vigencia.

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   Paso 6: Enmendar no extiende, salvo en consultas

   Es una línea corta con consecuencias grandes: cualquier enmienda a una determinación final, excepto en el caso de las consultas, no tendrá los efectos de extender los términos de vigencia. Si estabas contando con que radicar una enmienda te iba a comprar tiempo, no es así fuera del caso de las consultas. Y en las consultas, la evaluación de la enmienda es la que decide: se evaluará la magnitud de la enmienda para determinar si la enmienda propuesta necesita una extensión a la vigencia de la consulta, o si por el contrario se trata de asuntos menores que no ameritan una nueva vigencia.

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   Paso 7: Dos prórrogas de un año para el permiso de construcción

   El reglamento empieza cerrando la puerta y luego la entreabre. Los términos de vigencia indicados se considerarán definitivos para todos los efectos legales. Sin embargo, los mismos podrán ser prorrogados a petición de la parte interesada cuando no se considere tal extensión contraria al interés público, siempre que la petición de prórroga se someta con anticipación a la fecha de expiración del permiso de construcción expedido. Se deberá señalar los motivos en que se basa la petición, y será acompañada de una certificación del proyectista y especialistas, si algunos, a los efectos de que el proyecto de construcción aún continúa conforme con las leyes y reglamentos aplicables. Y el tope es claro: solamente se concederá un máximo de dos prórrogas de un año.

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   Paso 8: Tres prórrogas para una consulta, salvo los centros comerciales grandes

   Aquí el número cambia, y confundirlo cuesta caro. La Junta Adjudicativa de la OGPe o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III podrá conceder prórroga a la vigencia de una consulta, excepto a las relacionadas a un centro comercial de cien mil o más pies cuadrados de áreas netas de ventas y almacén, siempre que la petición de prórroga se radique antes de la fecha de expiración de la consulta, se señalen los motivos en que se basa y se evidencie el progreso alcanzado en la preparación de los documentos y planos que el caso requiera. Y solamente se concederán hasta tres prórrogas de un año, cuando se justifique. Es decir: dos para el permiso de construcción, tres para la consulta, y cero para la consulta de un centro comercial de cien mil pies cuadrados o más.

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   Paso 9: Si ya se venció: una sola reapertura y un año para pedirla

   La Junta Adjudicativa de la OGPe o el municipio con jerarquía de la I a la III podrá autorizar solamente una reapertura de una consulta cuando se cumpla con lo siguiente: la solicitud deberá ser sometida dentro de un año contado a partir de la fecha en que la consulta perdió vigencia, disponiéndose que transcurrido dicho término se deberá someter una consulta nueva; se expliquen los fundamentos que justifiquen la reapertura; y se notifique la solicitud a todas las partes reconocidas en el procedimiento de la consulta originalmente aprobada. Hay además una ventaja que conviene conocer: la autorización de una reapertura no conlleva un nuevo proceso de revisión.

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    Paso 10: La excepción de la querella

    Hay un supuesto en que el término de dos años para obtener el permiso de construcción no aplica. El reglamento lo describe así: no aplicará en los casos en que exista una querella y, como resultado de la investigación de la misma —según lo establecido en las Reglas 11.2.3 y 11.2.4 del Tomo XI, realizada por el Auditor de Permisos o la persona delegada—, se concluyera que las alegaciones de dicha querella son ciertas; por lo que la radicación de la solicitud de permiso o permisos que apliquen será a partir de sesenta días de la notificación de aprobación para la obtención del Permiso de Construcción. No leímos esas dos reglas del Tomo XI; las nombramos porque el capítulo envía a ellas.

La prórroga a la vigencia de un permiso de construcción se pide a petición de la parte interesada, con anticipación a la fecha de expiración del permiso expedido. La prórroga a la vigencia de una consulta la concede la Junta Adjudicativa de la OGPe o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III, y la petición se radica antes de la fecha de expiración de la consulta. La reapertura de una consulta también la autoriza la Junta Adjudicativa de la OGPe o el municipio, dentro de un año contado desde que la consulta perdió vigencia, y hay que notificarla a todas las partes reconocidas en el procedimiento original.

• Contar un solo plazo de dos años: son dos, uno para obtener el permiso y otro para comenzar las obras.
• Pedir la prórroga después de la fecha de expiración, cuando tiene que someterse con anticipación.
• Confundir las dos prórrogas del permiso de construcción con las tres de una consulta aprobada.
• Contar con prórroga para la consulta de un centro comercial de cien mil o más pies cuadrados de áreas netas de ventas y almacén.
• Renovar un uso temporero de seis en seis meses: no se permite por términos consecutivos que sobrepasen los seis meses.
• Radicar una enmienda creyendo que extiende la vigencia, cuando solo lo hace en el caso de las consultas.
• Dejar pasar más de un año desde que la consulta perdió vigencia para pedir la reapertura.
• Pedir la prórroga del permiso de construcción sin la certificación del proyectista de que el proyecto aún continúa conforme.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov