Título del solar cuando tu casa está en terreno ajeno

Es una situación viejísima en Puerto Rico: la casa es tuya, la construyó tu familia, pero el solar donde está nunca estuvo a tu nombre. Sin título no hay hipoteca, no hay herencia limpia y no hay venta. Esta ley de 1975 es el camino que el Estado abrió para eso. Ordena a las agencias públicas entregarle al Departamento de la Vivienda, gratis, los terrenos públicos donde hay casas enclavadas, y autoriza al Secretario a darle título al ocupante. Si la familia es de escasos recursos según la propia ley, el título cuesta un dólar. Si no, se paga un por ciento de la tasación según una tabla que la ley trae escrita.

La Sección 12 pide cuatro cosas al adquirente: ser ocupante del solar y residir en la vivienda enclavada en él; tener constituido allí su domicilio permanente; no poseer otra vivienda de ninguna índole; y estar residiendo en la vivienda al momento de la aprobación de esta ley. Ese último requisito conviene leerlo junto con la definición de ocupante de la Sección 1(e), que ancla la posesión al 31 de diciembre de 2002 e incluye además a quien después de esa fecha adquirió por transferencia, herencia, donación, permuta, cesión o compra la vivienda de quien la poseía en o antes de entonces. La compilación trae las dos fechas —1975 en la Sección 12 y 2002 en la Sección 1— y nosotros las reportamos como están, sin escoger. La misma Sección 1(e) excluye expresamente a la familia que ya se benefició de la adquisición de un solar bajo otro programa del Departamento de la Vivienda.

• Ser ocupante del solar y residir en la vivienda enclavada en el mismo.Verificado con la fuente oficial
• Tener constituido en esa vivienda tu domicilio permanente.Verificado con la fuente oficial
• No poseer otra vivienda de ninguna índole.Verificado con la fuente oficial
• No haberse beneficiado antes de la adquisición de un solar o terreno bajo otro programa del Departamento de la Vivienda o sus organismos adscritos.Verificado con la fuente oficial
• Comprometerse a utilizar la propiedad como residencia principal.Verificado con la fuente oficial

Información pendiente de verificación.

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   Paso 1: Qué terrenos cubre y cómo llegan al Departamento

   La Sección 2 es la que pone la maquinaria en marcha, y nombra agencia por agencia: se ordena «a la Autoridad de Tierras, a la Administración de Terrenos, al Departamento de Transportación y Obras Públicas (DTOP), a la Compañía de Fomento Industrial, a la Administración de Servicios Generales y a cualquier otra instrumentalidad pública a transferir al Departamento de la Vivienda, libre de costo, el título de propiedad de los predios de terrenos públicos en los cuales se halle enclavada una vivienda». La Sección 3 repite que la transferencia será gratuita. Y la Sección 4 autoriza al Secretario a conceder título sobre esos terrenos, sobre los que ya pertenecen al Departamento y sobre los que adquiera en el futuro para estos fines.

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   Paso 2: El dólar, y quién cualifica para él

   La Sección 9 lo dice sin rodeos: «La concesión del título se efectuará por la suma de un (1) dólar en aquellos casos en que sean familias de escasos recursos económicos según se definen en esta Ley». Y la definición está en la Sección 1(d): familia compuesta de padres e hijos cuyo ingreso bruto ajustado no exceda de catorce mil cuatrocientos dólares al año, incluyendo el ingreso del jefe de familia y su cónyuge. La ley excluye del cómputo de ingresos las becas de estudios, las compensaciones o pagos globales de veteranos y otros por adjudicaciones judiciales, administrativas o transacciones extrajudiciales, y la ayuda federal del programa de asistencia nutricional, el seguro social o los sistemas de retiro. Estas cifras son las que trae la ley y no están indexadas; las publicamos como lo que son, los umbrales del estatuto tal como aparecen en la compilación revisada al 15 de abril de 2024.

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   Paso 3: Las deducciones que bajan tu ingreso ajustado

   Antes de dar por perdido el dólar conviene hacer la cuenta que la propia ley manda. La Sección 1(d) resta del ingreso bruto anual cinco créditos: dos mil dólares por deducción en nómina; mil dólares por cada dependiente menor de veintiún años que no esté trabajando; dos mil dólares por cualquier miembro de la familia mental o físicamente incapacitado; mil quinientos dólares por cualquier miembro mayor de sesenta y cinco años que no reciba ingresos; y mil dólares por cada dependiente mayor de veintiún y hasta veinticinco años que esté cursando estudios universitarios y no devengue ingresos. Una familia puede quedar por debajo del umbral después de aplicar esos créditos aunque su ingreso bruto lo supere.

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   Paso 4: Si no cualificas para el dólar: la tabla

   La ley no te deja fuera, te pone un precio graduado. La Sección 9: «El por ciento que le corresponda a la familia, según sus ingresos en la tabla que se presenta a continuación, se multiplicará por la tasación básica del solar que va a concedérsele título de propiedad; el resultado será el precio de venta». La tabla arranca en 2% para un ingreso bruto ajustado de $14,401 a $14,500 y sube por tramos de cien dólares hasta 98% en el tramo de $16,701 a $16,800. Y cierra: «Las familias que tengan un ingreso bruto ajustado de $16,801 en adelante, pagarán como precio de compra el precio que corresponda a la tasación básica del solar». La tasación básica, según la Sección 1(a), la hacen peritos tomando en cuenta que el solar está ocupado y sus circunstancias de área, forma y tamaño.

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   Paso 5: La restricción de cinco años, y qué cuenta como venta

   Es la parte que más sorprende después de recibir el título, y hay que leerla antes de firmar nada. La Sección 8: quien recibió el título por un dólar y vende o enajena «en o antes de los cinco (5) años desde que ocurrió dicho otorgamiento, devolverá parte del valor del solar, al momento de la venta, al Departamento de la Vivienda, a base de una tasación pericial», así: primer año 90%, segundo 80%, tercero 70%, cuarto 60%, quinto 50%. Y define ancho lo que dispara la devolución: «El término venta incluye otras formas de enajenación tales como permuta, gravámenes, alquiler, hipoteca y ofrecer garantías con la propiedad como colateral». Alquilar el solar cuenta. Ponerlo de colateral cuenta. La cláusula se incluye en toda certificación y se extiende a los sucesores en derecho del adquirente.

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   Paso 6: Las cinco salidas de esa restricción

   La ley reconoce que la vida no espera cinco años, y la Sección 8 lista las causales por las que el Departamento eximirá del pago, mediante certificación escrita. Uno: divorcio, cuando un cónyuge cede su participación al otro, que la adquiere con las mismas restricciones y sin recibir dinero ni bienes a cambio. Dos: herencia, cuando los causahabientes adquieren con las mismas restricciones. Tres: enfermedad grave o terminal certificada por un facultativo, cuando el propietario o un dependiente que conviva en el solar se vea obligado a enajenarlo para obtener tratamiento médico. Cuatro: formalización de préstamos hipotecarios para efectuar mejoras a la propiedad, sin que quede un sobrante. Cinco: cualquier otra situación que el Secretario entienda meritoria. Con una consecuencia que conviene saber: «Toda persona que se exima por las razones expresadas anteriormente, no tendrá el derecho de beneficiarse nuevamente del programa».

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   Paso 7: Si prefieres no comprar: el arrendamiento

   La Sección 9A abre esa alternativa para quien no quiera o no pueda pagar el precio de la tabla: el Secretario «podrá conceder en arrendamiento dicho solar a la familia ocupante quien pagará un canon mensual equivalente al interés legal del valor de tasación básica del solar prorrateado éste a una base mensual». Y añade la puerta de salida: «pasado un término de cinco (5) años a partir del arrendamiento del solar la familia podrá adquirir éste al valor de tasación de la propiedad prevaleciente en el mercado al momento de su compra». Ojo con esa última frase: la compra después del arrendamiento es al valor de mercado del momento, no al precio de la tabla.

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   Paso 8: Cuánto te pueden pedir, y qué dice la certificación

   La única cantidad que la ley pone del lado del solicitante está en la Sección 13A, y es voluntaria y tiene tope: se autoriza al Secretario «a solicitar de las personas a quienes se les conceda el título de propiedad del solar donde enclava su vivienda que aporten voluntariamente los gastos de lotificación y de administración necesarios para la concesión de dicho título», y precisa que esa cantidad «no excederá de $100.00 por título». Del lado registral, la Sección 8 dispone que «Los Registradores de la Propiedad deberán inscribir dicha certificación o escritura de compraventa y llevar a cabo la inscripción del título a favor del adquirente, libre de derechos». Y el título se documenta por certificación del Secretario con el nombre del adquirente, el tiempo que ocupa el solar, la fecha del traspaso, la cabida y descripción del solar y la nota de su inscripción.

En el Departamento de la Vivienda, que es a quien la ley le transfiere los terrenos y quien concede el título por certificación de su Secretario. La ley no publica formulario, oficina, dirección ni teléfono, y no los inventamos; esta biblioteca cubre en guía aparte las oficinas regionales del Departamento.

• Creer que el título de un dólar es para todo el mundo: la ley lo reserva a las familias de escasos recursos según su propia definición.
• No aplicar las deducciones de la Sección 1(d) antes de dar por perdido el umbral de ingresos.
• Alquilar el solar dentro de los cinco años: el Artículo de la Sección 8 cuenta el alquiler como enajenación que dispara la devolución.
• Poner el solar de colateral sin saberlo: ofrecer garantías con la propiedad también cuenta como venta para la restricción.
• Suponer que la restricción muere contigo: la cláusula se extiende a los sucesores en derecho del adquirente.
• Pensar que la exención es gratis a largo plazo: quien se exime pierde el derecho a beneficiarse nuevamente del programa.
• Creer que después del arrendamiento se compra al precio de la tabla: la Sección 9A dice que es al valor de tasación prevaleciente en el mercado.
• Tener otra vivienda: la Sección 12(3) exige no poseer otra vivienda de ninguna índole.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Departamento de la Vivienda

  Vivienda

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