Impermeabilización en seco: la alternativa a elevar el local

Es la forma FF-206-FY-22-153 de FEMA, «Dry Floodproofing Certificate for Non-Residential Structures», edición 2/23, que la Junta de Planificación publica en la sección de seguro de inundación de su Portal de Inundación. Un edificio impermeabilizado en seco es, según la propia forma, un edificio diseñado y construido para ser estanco —sustancialmente impermeable al paso de las aguas de inundación— por debajo del nivel de inundación base, y con componentes estructurales capaces de resistir las cargas hidrostáticas e hidrodinámicas y los efectos de la flotación.

La certificación se requiere para estructuras no residenciales que se impermeabilizan en seco y para las porciones no residenciales impermeabilizadas de edificios de uso mixto. Para lo residencial no sirve: la forma advierte que impermeabilizar en seco un edificio residencial no altera los requisitos de elevación de manejo de valles inundables de la comunidad ni afecta la tarifación del seguro, a menos que FEMA le haya emitido a esa comunidad una excepción que permita sótanos residenciales impermeabilizados; y para las porciones residenciales de edificios de uso mixto la forma que aplica es la 206-FY-21-122, el certificado de impermeabilización de sótanos residenciales del programa.

• Impermeabilizar hasta el nivel de inundación base (BFE): ese es el requisito mínimo del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones.Verificado con la fuente oficial
• Impermeabilizar a un (1) pie por encima del nivel de inundación base para que el edificio sea considerado para el crédito por impermeabilización, conforme al estándar ASCE 24.Verificado con la fuente oficial
• En zonas B, C o X, que la elevación de diseño esté por lo menos dos (2) pies por encima de la rasante natural más alta (HAG) para ser considerado para ese crédito.Verificado con la fuente oficial
• Que la Sección II la firme un ingeniero o arquitecto profesional registrado y licenciado en la jurisdicción donde ubica el edificio.Verificado con la fuente oficial
• Que la Sección III se base en la construcción terminada y la firme y selle un agrimensor, ingeniero o arquitecto autorizado por ley a certificar información de elevación.Verificado con la fuente oficial

• Los cálculos que demuestren que la estructura está diseñada con componentes estructurales capaces de resistir las cargas hidrostáticas e hidrodinámicas y los efectos de la flotación, y que será estanca y sustancialmente impermeable al paso del agua.
• La información del mapa: nombre y número de la comunidad NFIP, número de mapa y panel con su sufijo, fecha del índice del FIRM, fecha de vigencia o revisión del panel, zona o zonas de inundación y el nivel de inundación base —o la profundidad base en zona AO—, con la fuente y el datum utilizados.
• Las elevaciones de diseño y de construcción terminada: elevación de impermeabilización, rasante adyacente más baja (LAG) y rasante adyacente más alta (HAG), indicando en cada caso si son naturales o acabadas, con el mismo datum que se usó para el nivel de inundación base.

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   Paso 1: Qué es y por qué existe

   Bajo el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, la impermeabilización en seco de edificios no residenciales puede permitirse como alternativa a elevar hasta o por encima del nivel de inundación base, o, para ciertas zonas de inundación, de la rasante natural más alta. Un edificio impermeabilizado en seco es aquel diseñado y construido para ser estanco —sustancialmente impermeable al paso de las aguas de inundación— por debajo del nivel de inundación base, y con componentes estructurales capaces de resistir las cargas hidrostáticas e hidrodinámicas y los efectos de la flotación. Se requiere una certificación de diseño de impermeabilización en seco para las estructuras no residenciales impermeabilizadas y para las porciones no residenciales impermeabilizadas de edificios de uso mixto, y esta forma es la que se usa para esa certificación.

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   Paso 2: Lo que hay que pensar antes de diseñar

   La propia forma pone una advertencia de planificación que conviene leer antes de contratar a nadie. Antes de diseñar un edificio impermeabilizado en seco hay que atender numerosas consideraciones de planificación: el tiempo de aviso de inundación, los usos del edificio, el modo de entrada y salida del edificio y del sitio en general, las velocidades del agua, las profundidades de inundación, el potencial de impacto de escombros, la frecuencia de las inundaciones y cualesquiera otros requisitos estatales y locales. Todo eso para asegurar que la impermeabilización en seco sea una medida viable de manejo de valles inundables en ese sitio, y no una decisión tomada por descarte.

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   Paso 3: Los tres números que deciden el crédito

   Aquí está la parte que más dinero mueve. El requisito mínimo del programa es impermeabilizar el edificio hasta el nivel de inundación base. Sin embargo, para cumplir con los requisitos del estándar ASCE 24 sobre diseño y construcción resistente a inundaciones, se resta un pie de la elevación de impermeabilización; por tanto, el edificio tiene que estar impermeabilizado a un pie por encima del nivel de inundación base para ser considerado para el crédito por impermeabilización. Y para zonas B, C o X, la elevación de diseño de impermeabilización tiene que estar por lo menos dos pies por encima de la rasante natural más alta para ser considerada para ese crédito. La nota de la Sección III repite esos números añadiendo la zona D a la lista de B, C y X; reproducimos las dos notas tal como están impresas y no elegimos entre ellas.

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   Paso 4: Lo residencial va por otra forma

   La forma lo dice sin rodeos y evita un error caro. La impermeabilización en seco de un edificio residencial no altera los requisitos de elevación de manejo de valles inundables de la comunidad ni afecta la tarifación del seguro, a menos que la comunidad haya recibido de FEMA una excepción que permita sótanos residenciales impermeabilizados en seco. Permitir un sótano residencial impermeabilizado requiere una certificación aparte que especifique que el diseño cumple con la ordenanza local de manejo de valles inundables. Y para las porciones residenciales de un edificio de uso mixto, la forma que aplica es la FEMA 206-FY-21-122, el certificado de impermeabilización de sótanos residenciales del programa.

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   Paso 5: La Sección I: el mapa

   La primera sección recoge la información del mapa de tasas del seguro de inundación: nombre y número de identificación de la comunidad NFIP, condado, número de mapa y panel con su sufijo, fecha del índice del FIRM y fecha de vigencia o revisión del panel, las zonas de inundación y el nivel de inundación base —en zona AO se usa la profundidad base de inundación—, indicando la fuente de ese dato y el datum de elevación. La sección pregunta además si el FIRM muestra un límite de acción moderada de olas y, de mostrarlo, si la propiedad está en la Zona A Costanera; si la propiedad está en un cauce mayor, en cuyo caso hay que dar la velocidad en la ubicación del edificio; y si está en un abanico aluvial, con la profundidad y la velocidad en esa ubicación.

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   Paso 6: La Sección II: el diseño, y quién lo firma

   La certificación de diseño la firma un ingeniero o arquitecto profesional registrado, licenciado en la jurisdicción donde ubica el edificio. Se listan brevemente las medidas incorporadas al diseño para cumplir con los criterios de desempeño y se adjuntan los cálculos que demuestran que la estructura está diseñada con componentes capaces de resistir las cargas hidrostáticas e hidrodinámicas y los efectos de la flotación, y que será estanca y sustancialmente impermeable al paso del agua. El profesional certifica que la estructura, junto con sus utilidades e instalaciones sanitarias, será estanca hasta la elevación de impermeabilización indicada, será sustancialmente impermeable al paso del agua y cumplirá con el 44 CFR 60.3(c)(3); y que todos los componentes estructurales son capaces de resistir las fuerzas hidrostáticas e hidrodinámicas de inundación, incluidos los efectos de la flotación y las fuerzas anticipadas de impacto de escombros, hasta esa elevación. Añade un detalle práctico: se usan materiales resistentes al daño por inundación en todas las áreas donde se prevé que se acumule filtración dentro de las áreas impermeabilizadas, hasta por lo menos cuatro pulgadas sobre el piso.

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   Paso 7: La Sección III: lo construido, y el agrimensor

   La tercera sección certifica la elevación real. La firma y la sella un agrimensor, ingeniero o arquitecto autorizado por ley a certificar información de elevación —es decir, el círculo de firmantes es más amplio que el de la Sección II—. Se anota el punto de referencia utilizado y el datum vertical, y tres elevaciones: la de impermeabilización, que debe basarse en la construcción terminada; la rasante adyacente más baja junto al edificio, indicando si es natural o acabada; y la rasante natural adyacente más alta. Se anota además la altura de la impermeabilización sobre la rasante adyacente más baja. El datum de las elevaciones del edificio tiene que ser el mismo que se usó para el nivel de inundación base, y si se usó un factor de conversión hay que describir su fuente en los comentarios.

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   Paso 8: En Puerto Rico, en metros

   Es una línea pequeña y muy fácil de pasar por alto. La forma dice, al pedir las elevaciones usadas en el diseño, las especificaciones y los planos de construcción: «In Puerto Rico only, enter meters». Y la Sección III lo repite para la altura de la impermeabilización sobre la rasante, con un espacio aparte rotulado «In Puerto Rico only» en metros. Una plantilla llenada en pies puede devolverse por esto.

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   Paso 9: Las copias y la advertencia penal

   La forma pide copiar todas sus páginas y todos los anejos para tres destinatarios: el funcionario de la comunidad, el agente o compañía de seguros y el dueño del edificio. Y las dos certificaciones cierran con la misma advertencia: quien certifica declara que la información representa una determinación verdadera y exacta hecha con la información y los datos disponibles, y entiende que cualquier declaración falsa puede ser castigada con multa o encarcelamiento bajo la Sección 1001 del Título 18 del Código de los Estados Unidos.

El certificado se entrega a la oficina de permisos o comunidad participante que corresponda y al asegurador, y se guarda copia el dueño: la propia forma pide copiar todas las páginas y anejos para esos tres. La Junta de Planificación lo publica en la sección de seguro de inundación de su Portal de Inundación, junto al certificado de elevación y a la guía para su preparación. La forma no publica dónde se radica en Puerto Rico ni ante qué oficina, y esta guía no lo inventa.

• Impermeabilizar solo hasta el nivel de inundación base y esperar el crédito: hace falta un pie por encima.
• Olvidar la regla de las zonas B, C o X: dos pies por encima de la rasante natural más alta.
• Usar esta forma para un edificio residencial, para el que la impermeabilización en seco no altera los requisitos de la comunidad.
• Certificar la Sección III con planos en vez de con la construcción terminada.
• Anotar las elevaciones en pies estando en Puerto Rico, donde la forma pide metros.
• Usar un datum distinto al del nivel de inundación base, o usar un factor de conversión sin describir su fuente.
• Firmar la Sección II sin ser ingeniero o arquitecto profesional registrado y licenciado en la jurisdicción del edificio.
• Someter la certificación sin los cálculos que demuestran la resistencia a las cargas y a la flotación.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  portaldeinundacion.jp.pr.gov

• Portal de Inundación de la Junta de Planificación

  jp

  portaldeinundacion.jp.pr.gov